V časopisu Blesk byl uveřejněn rozhovor s generální ředitelkou ÚZSVM, jak byl tento Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových úspěšný při vydražení majetku v roce 2021. Opět mě pozdvihlo “patlání” dražeb a aukcí. Možná skutečně se ÚZSVM podařilo zpeněžit “několik cenných skvostů”, ale určitě ne dražbou, jak lze doložit. ÚZSVM totiž v roce 2021 vyhlásil pouze 7 dražeb a vydražil majetek za pouhých 76 mil. Kč.

Již v roce 2011 jsem při přípravě nového občanského zákoníku (ObčZ) upozorňoval, že návrh vymezení dražby zde odpovídá pojmu aukce, jako zvláštní způsob uzavření smlouvy. Byl jsem odbyt argumentem, že aukce je moderní výraz pro dražbu. Nakonec dražba je v ObčZ definována v § 1771, jako zvláštní způsob uzavření smlouvy (tj. převod vlastnického či jiného práva), což je v rozporu s platným zákonem o veřejných dražbách, kde je dražba vymezena jako přechod vlastnického či jiného práva.

Dražba vždy byla a doufám i bude “prodej udělením příklepu”, jak je i dražba (auction) definována v zahraniční legislativě. Oproti aukce (tender) je forma uzavření smlouvy nejvýhodnější nabídce. Proto také oproti dražbě se v aukci i nakupuje – viz aukce vymezená v zákonu o veřejných zakázkách.

Oddělení veřejných dražeb MMR, jako gestor zákona o veřejných dražbách, řešilo mnoho let, co s tím? V dražbě je přechod nebo převod? Nakonec vymyslel bizardní hybrid – nový zákon o veřejných dražbách: v souladu s ust. § 1771 ObčZ se “vymyslelo”, že v dražbě se uzavírá kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě. Naštěstí tento legislativní paskvil předložený v létě 2020 do Poslanecké sněmovny se neprojednal a “spadl pod stůl”. Úředník však má “sto životů” a není pro něho snazší, než tento paskvil předložit nové vládě znovu.

V současné době se nám tady rozmohl takový “mimodražební” nešvar (slovy klasika). Stále více se zpeněžuje majetek dlužníků v insolvencích aukcí. Nejsou totiž upraveny, tudíž mohou být “rájem pro lidovou tvořivost”. V této souvislosti je zajímavý i rozhovor s vedoucím Oddělní realitní činnosti MMR Ing. Bc. Pavlem Rakoušem v Konkurzních novinách 9/2021.

Avšak abychom byli konstruktivní. KDČR navrhuje tyto úpravy v platné legislativě:

Oddíl 6

Zvláštní způsoby uzavírání smlouvy a nabytí práva

§ 1771

Dražba

(1) Při dražbě je smlouva uzavřena nabude právo  příklepem osoba, která za stanovených podmínek učinila na dražbě nejvyšší nabídku.

(2) Již učiněné podání nabídka se zruší, pokud je učiněno na dražbě podána další platné podání nabídka, nebo pokud se dražba ukončí jinak než příklepem.

§ 1771a

Aukce

(1) V aukci je smlouva uzavřena příklepem, a to za podmínek stanovených v aukci.

(2) Již učiněné podání se zruší, pokud je učiněno na aukci platné podání, které za podmínek stanovených v aukci je výhodnější, nebo pokud se aukce ukončí jinak než příklepem.

ZVD

a) veřejnou dražbou je veřejné jednání, jehož účelem je přechod  nabytí vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě, nebo v prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání nabídek, a při němž osoba na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, nabude přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání (dále jen „dražba“).

Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR

V loňském roce se konalo pouze 1 225 dražeb dle zákona o veřejných dražbách. Na první pohled by tento údaj mohl vést k optimismu. Čím méně dražeb, tím menší počet „postižených“ dlužníků zpeněžením jejich majetku. Většinu těchto dražeb však vyhlašují insolvenční správci na základě pokynu zajištěného věřitele. Platí tedy, že čím méně dražeb, tím více se prodává majetek dlužníků „JINAK“.

     Dražba je historicky prověřeným způsobem transparentního prodeje majetku, pokud má i nástroje na eliminaci pletich. Již za starého Rakouska-Uherska zde by tzv. předražek – možnost i po dražbě učinit vyšší podání. Velmi účinným nástrojem proti pletichám jsou elektronické dražby. Dražitelé nejsou spolu v osobním kontaktu, neznají se, nemohou se tedy předem domluvit.

     Mnoho let dražebníci bojovali za elektronické dražby. Naráželi přitom na odpor Odboru veřejných dražeb Ministerstva pro místní rozvoj (MMR), které má „dražební“ legislativu ve své gesci.  Nakonec se podařilo dražebníkům na konci roku 2012 formou „přílepku“ k novele občanského soudního řádu tento institut právně zakotvit. Velkou zásluhu na tom má ministerstvo spravedlnosti s jeho tehdejším a současným ministrem spravedlnosti Pavlem Blažkem a jeho bývalým náměstkem pro legislativu Františkem Korbelem.

     Komora dražebníků ČR, z.s. (KDČR) na datech prokazuje, že zpeněžování majetku dlužníků dražbou stále klesá. V loňském roce se uskutečnil nejmenší počet dražeb od roku 2000, účinnosti zákona o veřejných dražbách (viz podrobně Statistika dražeb.)

V roce 2021 prvních 20 největších dražebníků zpeněžilo cca 86 % vydraženého majetku viz tabulka:

     Stále častěji dostávají insolvenční správci pokyn od zajištěných věřitelů, aby byl majetek dlužníka prodán mimo dražbu realitní kanceláří, a to „nejvyšší nabídce“. Jak nalezne realitní kancelář nejvyšší nabídku, nikdo neřeší. Bohužel insolvenční správce se dle platné legislativy musí tímto pokynem řídit. Pokyn vydává „specialista“ – zaměstnanec zajištěného věřitele, často velké banky, který již „spolupracuje“ s vybranými realitními kancelářemi. I zde platí přísloví jednoho dražitele: „Inu každý si chce smočit zobáček“.     Novým „hitem“ realitních kanceláří jsou aukce. Ty však oproti dražbám vůbec nejsou v naší legislativně upraveny. Dle stanoviska MMR se nepředpokládá, že by měly být nějak regulovány.

    Pozitivem dražebního roku 2021 je, že objem draženého majetku se meziročně zvýšil o 15 % a dosáhl tak téměř 4,6 miliardy Kč s objemem vydražení cca 2,3 miliardy Kč. Výtěžnost dražeb tak činila cca 50 %, což je však dlouhodobý průměr.

     Negativním rysem je vysoký podíl kamenných dražeb. Ty jsou rájem pletichářů. V roce 2021 se pouze 63 % dražeb konalo elektronicky. Bohužel se setkáváme v praxi i s požadavkem, aby byla dražba provedena jako kamenná. Potom zde může navrhovatel dražby spolu s dalšími „zájemci“ zpeněžit majetek dlužníka netransparentně, poškodit tak dlužníka i věřitele.

     Před dvěma lety Oddělení veřejných dražeb MMR zpracovalo návrh nového dražebního zákona, který v létě 2021 „doputoval“ do Poslanecké sněmovny (PS). Bylo štěstím pro dražebníky, že tento „legislativní paskvil“ nakonec nebyl v PS projednán.

     KDČR oslovila nového ministra MMR Ivana Bartoše, aby i tento dražební kostlivec byl „pohřben“. Kromě návrhu na personální změny a snížení výdajů na Oddělní veřejných dražeb (7 pracovníků při ročních provozních nákladech cca 60 mil. Kč) je třeba stávající zákon o veřejných dražbách a další zákony novelizovat.

     KDČR předpokládá, že dojde k podpoře zpeněžování majetku dlužníků transparentně elektronickou dražbou a nově se vymezí pojmy dražba a aukce v občanském zákoníku. Je paradoxem, že občanský zákoník institut aukce nezná, a naopak dražbu definuje jako aukci.

     Není to jenom teorie. KDČR je připravena navrhnout i paragrafované znění novely zákona o veřejných dražbách. Bohužel zatím zde není politická vůle, aby se majetek dlužníků zpeněžoval transparentně.

Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR