Jak se kontrolují dražby

Neznám nikoho, kdo by měl rád kontroly. Výjimkou jsou pracovníci kontrolního orgánu, kteří se prováděním kontrol „živí“. My senioři si dobře pamatujeme na kontroly na hranicích. Proto ani nejsme překvapeni současnými „covidovými opatřeními“. I kontroly mohou být ku prospěchu, ochránit většinu, přispět k vyšší kvalitě poskytovaných služeb kontrolovanými. Jsou však i kontroly – buzerace, proti kterým je třeba se bránit. Naštěstí tu máme kontrolní i správní řád. Oba tyto předpisy stanovují práva a povinnosti kontrolujících a kontrolovaných. V našem případě pracovníků Oddělení veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj (MMR) a dražebníků.

1. Kdo kontroluje dražebníky?

Většinou na moji „záludnou“ otázku: „Kdo kontroluje dražebníky?“, tj. subjekty, kteří mají živnostenské oprávnění pro provádění dražeb dobrovolných či nedobrovolných dle dražebního zákon (zák. č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění – ZVD), je chybná odpověď. Převážně se tipuje ministerstvo spravedlnosti, jak je tomu např. na Slovensku. Správná odpověď je MMR. Další otázka je již dle mého názoru těžší: „Proč bylo MMR pověřeno výkonem státního dozoru v oblasti dražebnictví?“ Odpověď lze nalézt v důvodové zprávě k ZVD. Dražby zde byly vymezeny jako „protipól“ k hypotékám, které podporují rozvoj bydlení. Jako nástroj, pomocí kterého hypoteční banky budou schopny rychle a efektivně zpeněžovat své zástavy. A protože politika bydlení je v gesci MMR, dostalo se tam také dražebnictví.

I oddělení veřejných dražeb má zajímavou historii. Z původních 1,5 pracovníka v sekci bytové politiky v roce 2000 tento „department“ narostl na cca desetinásobek, aby po přijetí zákona o realitním zprostředkovaní (zák. č. 39/2020 Sb.) v únoru 2020 se redukoval na současných sedm pracovníků Oddělení veřejných dražeb. Na MMR patří do Sekce bydlení a sociálního začleňování …

Pamatuji si na počátek výkonu kontrol veřejných dražeb, kdy jsem byl i jako místopředseda České asociace dražebníků v kontaktu s pracovníky Oddělení veřejných dražeb. Obdivoval jsem je, protože na kontroly museli do terénu. Mnohdy cestovali z Prahy i do odlehlých končin, kde se dražby konaly na podivných místech. Dokonce mně dnes již bývalí pracovníci MMR sdělili, jak si je pleticháři spletli, když jim nabízeli „dohodu“. Komické bylo, že se jiní kontrolní pracovníci po svém výjezdu údajně pohádali o „dražební výslužku“, kterou od dražebníka dostali. Nevím, jak si nakonec slivovici a klobásky rozdělili. Možná to byla jenom pomluva, když se tradovalo, že jedna z kontrolujících pracovnic si „dražební cesťáky“ plánovala vždy na pátek dopoledne do Karlovarského kraje, aby již po obědě mohla být na své chalupě v této lokalitě.

2. Počet dražeb i jejich kontrol klesá.

Tématem kontrol dražeb žijí dražebníci dodnes, i když počet dražeb i kontrol klesá. Dle údajů z MMR a Centrální adresy je možné sestavit následující tabulku:

Lze odhadnout, že cca polovina kontrol se týkala elektronických dražeb, i když i zde mohli „kontroloři“ vyjet do terénu. „Dobrou zprávou“ pro dražebníka je, že pravděpodobnost jeho kontroly se od roku 2017 snížila o více než polovinu, a to z 3,26 % na 1,41 %. Při počtu cca 1 000 koncesovaných dražebníků tyto kontroly nemohou přispět ke kvalitě dražebního procesu, eliminaci dražebníků „na jedno použití“, či omezit pletichy na dražbách.

Domnívám se však, že každý dražebník by si měl projít kontrolou, jakýmsi „auditem“, jak je mj. požadováno pro dražebníky s koncesí provádění nedobrovolných dražeb, když je zde povinnost auditované účetní závěrky. Mimochodem už jenom letmým náhledem do Obchodního rejstříku lze seznat, že i někteří největší dražebníci porušují příslušnou legislativu v této oblasti. Ale to bych se již dostal do polohy kontrolujícího, což mně nepřísluší. Je zajímavé, že požadavek na audit účetní závěrky MMR ve svém návrhu nového dražebního zákona zrušila.

Někteří dražebníci ani nezakrývají, že se z moci úřední v oblasti dražebnictví dostanou tak, že konají dražby dle občanského zákoníku nebo aukce. Avšak v případě, že předmět aukce je nemovitost, potom si na ně může „posvítit“ MMR prostřednictvím Oddělení realitní činnosti dle zákona o realitním zprostředkování. V tomto případě jsou zde dva kontrolující, a to MMR a živnostenské úřady, které s konečnou platností rozhodnou o zahájení správního řízení o odebrání dražební koncese nebo koncese realitního zprostředkovatele.

3. Kontrolující a kontrolovaný

Když začínaly kontroly dražeb a kontrolující pracovníci se mísili s davem zájemců i pletichářů, aby před zahájením dražby dražebníkovi předložili svá pověření ke kontrole, myslel jsem si, že kontrolovaný dražebník má právo na úhradu nákladů spojených s kontrolou. mj. např. na pořízení kopií požadovaných MMR a jejich zaslání v zapečetěné (přelepené) obálce na MMR.

Tak např. dle údajů na webu MMR jsou jenom pro dražbu dobrovolnou požadovány kopie 15 typů dokumentů, včetně i takových, které jsou k dispozici na internetu, mj. výpis z Obchodního rejstříku. Průměrně jde o předložení listinného dokumentu o více než sto stranách. Přitom některé podmínky nelze ani splnit. Tak např. má se předložit Smlouva o provedení dražby s částí dokládající ověřené podpisy, což v případě movité věci – předmětu dražby dle ZVD se úředně ověžené podpisy nepožadují. Pro kontrolu nedobrovolné dražby dokonce MMR požaduje kopie 20 typů dokumentů, což se blíží již dvě stě stránkovému dokumentu. Pro dražebníka tedy kontrola ze strany MMR není nikterak levnou záležitostí. Bohužel platná legislativa, v tomto případě Kontrolní řád (zák. č. 55/2012 Sb., o kontrole) v ust. § 23 odst. 2 uvádí, že „Náklady vzniklé kontrolované osobě nebo povinné osobě v souvislosti s výkonem kontroly nesou tyto osoby.“  

Dražebník jako kontrolovaná osoba dle ust. § 10 odst. 2 je povinna vytvořit podmínky pro výkon kontroly, umožnit kontrolujícímu výkon jeho oprávnění stanovených tímto zákonem a poskytovat k tomu potřebnou součinnost ….“. Protože jde i o výkon správního orgánu, je možné zde uplatnit Správní řád (zák. č. 500/2004 Sb., v platném znění), a to ust. § 6 odst. 2: „Správní orgán postupuje tak, aby nikomu nevznikaly zbytečné náklady, a dotčené osoby co možná nejméně zatěžuje. Správní orgán opatřuje podklady přednostně s využitím úřední evidence, do níž má přístup. Podklady od dotčené osoby vyžaduje jen tehdy, stanoví-li tak právní předpis.“

Domnívám se, že z dikce výše uvedeného i ZVD není povinností dražebníka pořizovat a zasílat na MMR kopie jím požadovaných dokumentů, které navíc obsahují zákonem chráněné údaje a dražebník nemá jistotu, že tyto údaje nebudou zneužity. Velká část dokumentů je i veřejně přístupná na úřední desce veřejných dražeb – Centrální adrese. Předpokládám, že dražebník může postupovat i tak, že pracovníkům kontrující skupiny umožní se seznámit s výše uvedenými dokumenty v sídle dražebníka, v jakémsi „data room“, aby tito „kontroloři“ mohli ověřit tyto dokumenty a případně si udělat fotokopie, za předpokladu mj. ochrany obchodního tajemství (mj. obsah smlouvy o provádění dražeb), viz též ust. § 9 odst. 2 ZVD. Přiznám se však, že ani v případě probíhající dražby mé společnosti BFT Management, a.s. jsme takto nepostupovali a náš zastupující advokát (s úctou) všechny požadované dokumenty na MMR zaslal, i když jsem namítal, ať si „kontroloři“ stáhnou některé dokumenty z Internetu.

4. Náklady na kontrolu dražeb

Z výše uvedeného se zaměřím jenom na odhad nákladů na provádění dražeb kontrolujícím orgánem – MMR. Opomenu náklady dražebníka. Dle odpovědi KDČR týkající se výše nákladů alokovaných z rozpočtu MMR na činnost Oddělení veřejných dražeb na období 2019 až 2020 lze citovat: Za období 2019 – 2020 byla v rozpočtu MMR na činnost Oddělení veřejných dražeb alokovaná a schválená celková částka 540 000,- Kč, skutečně čerpaná částka byla 48 181,- Kč.“  Zřejmě všichni pracovníci Oddělení veřejných dražeb jsou dobrovolníci – sedm statečných, kteří stojí daňové poplatníky cca 2 tis. Kč měsíčně. Samozřejmě je to holý nesmysl.

Dle Závěrečného účtu kapitoly 317 – MMR za rok 2019, strana 60 (dokument za rok 2020 nebyl ke dni 30.08.2021 uveřejněn) byl za rok průměrný měsíční plat jednoho pracovníka MMR ve výši 52 489 Kč. Na straně 54 Závěrečného účtu je uveden Vývoj nákladovosti a efektivnosti ústředního orgánu MMR v období let 2015 až 2019:

Z této tabulky je vidět nárůst počtu zaměstnanců MMR za období 2015 až 2019, a to ze 613 na téměř 702 osob, tj. navýšení zaměstnanců o cca 14,4 %. Běžné roční výdaje na jedno zaměstnance v roce 2019 byly téměř 8,7 mil. Kč a stouply oproti roku 2015 o 44,3 %. Tedy lze odhadovat, že na Oddělení veřejných dražeb při počtu 7 lidí byly roční běžné výdaje ve výši cca 60 mil. Kč, za období 2019 – 2020 by se pohybovaly na úrovni 120 mil. Kč. Za tuto „dvouletku“ MMR provedlo kontrolu 49 dražeb.

Bylo by nepřesné dovodit, že daňového poplatníka stála jedna kontrola dražby cca 2,45 mil. Kč, protože v bodu 1.2.1.9 VEŘEJNÉ DRAŽBY Závěrečného účtu kapitoly 317 – MMR za rok 2019 je na str. 8 uvedeno: „MMR je ústředním a orgánem státní správy ve věcech veřejných dražeb, …. Je zajišťována celostátní kontrola a dohled nad dodržováním zákona o veřejných dražbách a poskytována metodická pomoc v této oblasti zejména územním samosprávným celkům a orgánům státní správy. MMR také spolupracuje s ÚZSVM v agendě realizace majetku ČR a je věcným gestorem elektronického systému pro jeho realizaci. K hlavním řešeným úkolům veřejných dražeb MMR v průběhu hodnoceného roku 2019 patřil návrh zákona o veřejných dražbách a metodická a konzultační činnost.“

O řešení hlavního úkolu – návrhu zákona o veřejných dražbách se Komora dražebníků ČR (KD ČR) již několikrát vyjádřila jako o dražebním paskvilu, který snad nová Polanecká sněmovna po více než roce odmítne. Mj. tento návrh předpokládá další kontrolní pravomoci Oddělení veřejných dražeb s nárůstem jejich pracovníků a vytvořením a správou nového informačního systému veřejných dražeb.

OFF RECORD

MMR je ve smyslu zákona č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví i ústředním orgánem státní správy pro oblast pohřebnictví. Je sympatické, že koordinuje činnost subjektů, spolků či asociací, které se touto problematikou zabývají, a dokonce uvádí jejich seznam. Oddělení veřejných dražeb tuto koordinaci neprovádí a ani se nikdo nedozví, že existuje Česká asociace dražebníků, Komora dražebníků ČR. Oblast pohřebnictví na MMR zvládnou dva pracovníci. Je to i tím, že se touto agendou zabývají pověření pracovníci na krajích. Tedy mj. se nejezdí „z centrály“ kontrolovat pohřby po celé ČR.

5. Kontrola a výklad platné legislativy

Kontrola dražebníka se procesně provádí dle Kontrolního řádu s podpůrným užitím Správního řádu. Oba tyto řády jsou obecné předpisy, které upravují postup kontrolních orgánů a orgánů moci výkonné. ZVD je potom zákonem speciálním, který spolu s Vyhláškou č. 18/2014 Sb., o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě, tvoří výchozí „materii“ kontroly.

Osobně jsem zažil od roku 2000 pět kontrol mých dražeb, v současné době byla jedna kontrola MMR zahájena. Tato i minulá kontrola elektronických dražeb byla na „udání“. Je to jedna ze zbraní dlužníků, jejich advokátů či spřízněných osob, jak znepříjemnit dražebníkům jejich podnikání. Avšak v minulosti jsem já i několik dalších dražebníků dokonce požádali MMR, aby pracovníci Oddělení veřejných dražeb provedli kontrolu přímo na kamenné dražbě. Jednak přítomnost těchto pracovníků odradila „profesionální pleticháře“ od jejich činnosti, jednak tím byl zabezpečen jakýsi audit dražby.

Problém při kontrolách dražeb je zejména v tom, že se různí výklad na platnou dražební legislativu. Velkým problémem je úřední ověřování podpisů na listinách. Dalším problémem je doručování. Existuje různý výklad na konání či vyhlášení dražby opakované. Např. běžnou praxí je provádět i několik opakovaných dražeb, zatímco v Komentáři k zákonu o veřejných dražbách autorů Rakovský, Líznerová, Haščák (osobně velmi doporučuji tuto skvělou publikaci) se předpokládá konání pouze jediné opakované dražby. Celá řada problémů a nejasností je i v oblasti konání nedobrovolných dražeb, dražebních titulů, upuštění od dražby, žalob na nepřípustnost prodeje zástavy či neplatnost dražby.

Na jedné straně je zde pak stanovisko kontrolujícího orgánu – Oddělení veřejných dražeb, které může být v rozporu se stanoviskem jiného orgánu (např. problematika rodných čísel) či pravomocných soudních rozhodnutí. Z tohoto důvodu KDČR dlouhodobě spolupracuje s advokáty, kteří se specializují na dražební právo a kontrolu dražeb. I já jsem nakonec volil cestu zastupování advokátem při zahájené kontrole jedné z mých poměrně komplikovaných dražeb. Doba, kdy na kontrolu kamenné dražby přijeli dva kontroloři z Prahy, je již pryč.

6. Jak dál v kontrole dražebníků

Z materiálů uveřejněných na webu MMR v sekci Kontrolní činnost odboru veřejných dražeb za období 2014 – 2020 lze zjistit základní porušení povinností dražebníků. Jedná se zejména o smlouvu o provedení dražby (dobrovolné či nedobrovolné), dražební vyhlášky (dražby dobrovolné či nedobrovolné), protokolu o provedené dražbě apod. Postup kontrolujících pracovníků MMR je zde jednoduchý.

Vezmou zákonem předepsané „položky“ dokumentu, např. dražební vyhlášky dražby dobrovolné požadované v ust. § 20, odst. 1, písm. a) až l) ZVD a „odškrtají si“, zdali byly tyto kolonky řádně vyplněny. Protože často dražebníci nedisponují specializovaným SW na přípravu a provedení dražeb, zapomenou některou kolonku vyplnit v dražební vyhlášce a je zde potom kontrolujícím pracovníkem „zásah do černého“. Výše uvedeným postupem se kontrolující vyhne i diskuzím týkajícím se výkladu ZVD, nemluvě problémům, že by se řešily pletichy na dražbách.

Od roku 2003 používá Česká pošta, s.p., jako provozovatel Centrální adresy, speciální software, který umožňuje elektronickou komunikaci při plnění informačních povinností dražebníka. Snažil jsem se zavést využití elektronických formulářů, které by jednoduše výše uvedené „přestupky“ dražebníků eliminovaly. Prostě dražebník by musel všechny povinné položky vyplnit, před odesláním by se formulář zkontroloval a data by se přímo zaslala na Centrální adresu.

Bohužel po nástupu současné vedoucí Oddělení veřejných dražeb Ing. Zdeňky Niklasové na MMR v červnu 2007 bylo vše dáno „k ledu“. Jejím argumentem bylo, že to platná legislativa neumožňuje. Osobně jsem byl přítomný na jednání Legislativní rady vlády v roce 2008, kde jsem na nutnost zavedení elektronických formulářů apeloval. Bohužel přítomný zástupce MMR tento návrh kategoricky zamítnul.

Nutným předpokladem zvýšení efektivnosti kontroly dražeb je novela stávajícího dražebního zákona, která by upřesnila zejména procesní stránku věci a stanovení povinnosti provádět všechny dražby elektronicky, vyjma dražeb, jejímiž navrhovateli jsou vlastníci. MMR odmítlo předložený návrh KDČR. Efektivní je i zapojení do kontrol vybrané pracovníky živnostenských úřadů (původně to tak bylo), kterým by MMR poskytovalo zejména metodickou pomoc. Dle zákona o realitním zprostředkování by mj. měly živnostenské úřady kontrolovat i průběh aukcí, na kterých se zpeněžují nemovitosti. Jde o jakousi paralelu s výkonem státního dozoru v oblasti pohřebnictví. Avšak v žádném případě si nepřeji, aby bylo dražebnictví pohřbeno.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR, z.s.

Poslední anketa Konkursních novin k novému dražebnímu zákonu?

V Konkursních novinách 7/2021 vyšla anketa k novému dražebnímu zákonu. Již tradičně se k této problematice vyjadřoval Mgr. Josef Machů, zástupce největšího dražebníka v ČR – PROKONZULTY, a.s., prezident České asociace dražebníků JUDr. Miloslav Oliva a RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR. Návrh nového zákona ze tří výše jmenovaných “adoruje” pouze zástupce České asociace dražebníků. Je to škoda, protože názorová nejednotnost by mohla být “zneužita” při projednávání návrhu dražebního zákona v Poslanecké sněmovně. Je zatím “u ledu” a bude na programu jednání v nové Poslanecké sněmovně po říjnových volbách. Třeba bude všechno jinak. Zpravodajem již nebude poslankyně za ANO Mgr. Ing. Taťána Malá. Dojde i k personálním změnám na MMR nebo ke zrušení oddělení veřejných dražeb MMR. Variant je celá řada, např. místo dražby se bude organizovat aukce, která je fakticky vymezena jako dražba v občanském zákoníku, viz též Stanovisko KDČR. Anketa je ke stažení ZDE.

Inkluze dražeb

Komora dražebníků ČR s laskavým svolením Exekutorské komory ČR uveřejňuje článek předsedy senátu Nejvyššího soudu JUDr. Karla Svobody, Ph.D. z Komorních listů „PODSTATA DRAŽEB PROVÁDĚNÝCH EXEKUTOREM PODLE § 76 ODST. 2 EŘ“. Příspěvek je cenným zejména tím, že vymezuje základní problémy při konání veřejné dražby exekutorem v případě, že navrhovatelem dražby je vlastník či osoba oprávněná disponovat s předmětem dražby, viz ust. § 76 odst. 2 exekučního řádu. Přitom exekutor postupuje přiměřeně podle ustanovení tohoto zákona a dle zákona o veřejných dražbách. Střetává se tak exekuční dražba s dobrovolnou dražbou konanou dle zákona o veřejných dražbách. Tato inkluze těchto právních norem spolu s s občanským soudním řádem potom v praxi vede k celé řadě problémů, a to zejména při zpeněžování majetkových podstat dlužníků v insolvenčních řízeních a při likvidaci majetku předlužených zůstavitelů. Z tohoto pohledu se ukazuje, jak je diletantský návrh nového zákona o veřejných dražbách, který je již rok “u ledu” v Poslanecké sněmovně.

PODSTATA DRAŽEB PROVÁDĚNÝCH EXEKUTOREM PODLE § 76 ODST. 2 EŘ

Provádění dražeb po rozvolnění

Komora dražebníků byla informována Ing. Bc. Pavlem Rakoušem, vedoucím oddělení realitní činnosti na MMR, o výkladu pro realitní kanceláře s odkazem na materiály Min. zdravotnictví po vynesení rozsudku NSS o rozvolnění provozoven nevýrobních služeb. Uvedeny jsou i aukce pořádané prezenční formou, proto se Ing. Bc. Pavel Rakouš domnívá, že paralelně by mohli fungovat i samotní dražebníci při „kamenných“ dražbách“.

Kontakt: Ing. Bc. Pavel Rakouš, Vedoucí oddělení realitní činnosti, tel.: +420 224 864 607,  mobil: +420 739 002 854, pavel.rakous@mmr.cz                        

Zpeněžování nemovitostí dražbou, mimo dražbu nebo aukcí

Od roku 2011 klesá počet dražeb i objem draženého majetku. Domníval jsem se, že po zavedení elektronických dražeb v roce 2013 se zájem o tuto formu zpeněžení zvýší. Předpokládal jsem, že se přestanou konat kamenné dražby. Loni však cca polovina dražeb byla kamenná. Zbytek zpeněžení nemovitostí zprostředkovaly realitní kanceláře, včetně insolvenčních prodejů.

     Zpeněžení nemovitostí vlastníkem se většinou děje prostřednictvím realitního zprostředkovatele. Ano, je to nový výraz pro realitku či realitního makléře. Protože jich bylo hodně a mnozí měli špatnou pověst, často si i ponechali peníze klientů, byl na ně „upleten bič“ – zákon o realitním zprostředkování. Je účinný od 03.03.2020 a realitní makléři musí získat novou vázanou živnost realitního zprostředkovatele. Avšak za obolus cca 5 000 Kč může makléř i bez praxe a vzdělání on line získat realitní diplom, který povede ke kýženému realitnímu zprostředkovateli. Abych nezapomněl, realitní zprostředkovatel musí mít i pojistku, kterou kontrolují úředníci z MMR. Někteří z nich se rekvalifikovali z dražebních úředníků.

     Dalším způsobem prodeje nemovitosti je dražba, která se může teoreticky konat ve třech různých režimech. První je její organizování dle občanského soudního řádu (OSŘ) soudy, druhým jsou exekuční dražby, které se však vyjma elektronických konají také dle OSŘ. Dále máme veřejné dražby dle zákona o veřejných dražbách a konečně možnost uzavření smlouvy zvláštním způsobem, a to dražbou dle občanského zákoníku.

     Pro vlastníky a subjekty, které mají právo zcizit nemovitost dle zvláštního zákona (insolvenční správci, likvidátoři určeni soudem, notáři při likvidaci dědictví), lze provést dobrovolnou dražbu nemovitostí. Není to překlep. Jedná se skutečně o dražbu dobrovolnou.  Traduje se, že dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje. Proč se tedy v praxi tak málo draží? Proč nejsou v oblibě elektronické dražby?

     Domnívám se, že ze strany vlastníků stále přetrvává averze k prodeji dražbou. Dražba je něco nuceného, nedobrovolného, ukazuje to, že vlastník by mohl být dlužníkem … Ano často se na kamenných dražbách pletichařilo a teď máme covid. Avšak co elektronické dražby, kde se dražitelé nepotkají? Nechť si každý čtenář těchto řádek odpoví: Svěří prodej své nemovitosti dražebníkovi do elektronické dražby? Troufám si tvrdit, že většinou bude odpověď záporná.

     Jakou však má vlastník jistotu, že se jeho nemovitost prodá prostřednictvím realitky za nejvyšší cenu? Líbí se mně vábení realitek: „Umíme prodat vaši nemovitost rychle.“, „Přijedeme, určíme cenu vaší nemovitosti a ihned ji vyplatíme.“, „Zdarma odhad a výkup vaší nemovitosti.“… Uvedu konkrétní příklad: Před cca měsícem se uskutečnila elektronická dražba bytu 1+kk v Brně. Odhad soudním znalcem byl 2 467 000 Kč. Realitní makléř nabízel likvidátorovi vlastníka, že je schopen okamžitě byt prodat za 2 700 000 Kč.  V elektronické dražbě se tento byt po více než dvouhodinové dražební bitvě prodal za 3 150 000 Kč.

     Protože jsem zastáncem přísného rozlišování mezi dražbou a aukcí, musel jsem nakonec i já projít procesem „realitního přelicencování“. Oddělil jsem tak provozovatele portálu Prodej-dražbou.cz od Prodej-aukcí.cz. Spoustu let kromě promotin veřejných dražeb podporuji i elektronické aukce. Strávil jsem nyní hodně času, abych Aukční řád dal do souladu s realitním zákonem, protože většinou předmětem aukcí jsou nemovitosti. Některé věci ani dražit nelze. Typickým příkladem je prodej družstevního bytu.

     Elektronická aukce je substituční možnost k dražbě. Nedávno jeden z organizátorů aukcí vážně tvrdil, že se v aukci nemusí předmět aukce prodat, snažil se udivit pojmy opce, opční lhůta aj.

Vzpomněl jsem si, jak již v roce 2015 jsme s tehdejším náměstkem ministra financí JUDr. Ondřejem Závodským, Ph.D. při našem jednání na Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) s jeho generální ředitelkou Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu ji přesvědčovali o výhodnosti elektronických aukcí oproti obálkové metodě. Stále si pamatuji na repliku pana doktora: „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“. V současné době je JUDr. Ondřej Závodský, Ph.D. legislativním expertem Nadačního fondu proti korupci.   

V posledním čísle Konkursních novin byl velký rozhovor s Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu, jak se prodala Schichtova vila v elektronické aukci. Jsem rád, že ÚZSVM se nakonec dal cestou „nezapadlých obálek v trezoru“. Ze zvědavosti jsem navštívil stránku elektronických aukcí na www.uzsvm.cz. Pravda je trochu jiná, než tvrdí paní generální ředitelka nebo co jí vložilo do úst její PR oddělení. Vila se sice prodala, ale až ve druhé aukci, kde byl pouze jediný účastník, a to za vyvolávací cenu. Trochu mně to připadalo jako ze SATURNINA.

     Přiznám se, že jsem byl i zmaten elektronickým aukčním systémem ÚZSVM, který po účastníkovi aukce požaduje stanovení příhozu. Jinými slovy se zde zaměňuje příhoz, tj. navýšení aukční ceny, za podání na aukci. Tedy by se vlastně prodala Schichtova vila za dvojnásobek, protože k vyvolávací ceně učinil účastník aukce příhoz ve výši této ceny. Avšak největší překvapení na mě čekalo, když jsem si otevřel platný aukční řád ÚZSVM. Cca 70% mého textu z aukčního řádu z roku 2013 se na mě „zubilo“ ze stránek ÚZSVM. Myslím si, že to bude zajímavá kauza pro našeho advokáta.

     Největšími klienty dražebníků jsou insolvenční správci (IS). Poctivě přiznávají, že by raději zpeněžovali majetek dlužníků elektronickými dražbami než mimo dražbu. Komora dražebníků ČR (KDČR) na základě zkušeností svých členů i spolupracujících IS odhaduje, že cca 80 % majetku dlužníků se prodává mimo dražbu tzv. nejvyšší nabídce prostřednictvím realitky. To i vysvětluje skutečnost, že stále klesá počet i objem draženého majetku.

     Totiž IS se musí řídit pokynem zajištěného věřitele (ZV). V případě největších ZV tento pokyn vydává příslušný zaměstnanec, specialista, právník a zde může být motivace zcela jiná. Opět mé oblíbené: „Každý si chce smočit zobáček“. V současné době řeším případ, kdy právník jedné z největších hypotečních bank dal pokyn IS, aby se exkluzivní byt prodal prostřednictvím realitky za nejvyšší nabídku.

     Současně druhý ZV se zástavním právem na garážovém stání v tomto bytovém domě dal pokyn IS, aby došlo ke zpeněžení elektronickou dražbou. Já jsem logicky namítnul, že by se měl zpeněžovat tento exkluzivní byt s garážovým stáním dohromady, protože v okolí domu je problém s parkováním. Učinil jsem dotaz adresovaný až předsedovi dozorčí rady této banky: Jak banka pozná, že jde o nejvyšší nabídku? Bylo mně odpovězeno prostřednictvím pracovníka banky, který má na starost běžné stížnosti, že pokud IS nesouhlasí s pokynem ZV, může se IS obrátit na soud…  Proč by to IS dělal, když mu hrozí, že se dostane na black list této banky a na první schůzi věřitelů bude odvolán? Navíc IS dobře ví, že by i zbytečně obtěžoval soud. Nemohu si nevzpomenout na hlášku z filmu Pelíšky: „Rozmohl se nám tady takový nešvar …“

      V roce 2016 KDČR uspořádala pro banky několik workshopů na téma transparentního zpeněžování majetku dlužníků a vymáhání pohledávek. Jeden z workshopů proběhl i ve výše jmenované bance. Zvláštním tématem zde byly i některé nekalé praktiky zpeněžovatelů.

     Nejsem nepřítelem prodeje mimo dražbu nejvyšší nabídce, pokud se to děje formou elektronické aukce, jako zvláštního způsobu zprostředkování prodeje nemovitosti. Výhodou je, že v aukci je možné nejenže stanovit další podmínky, ale banka jako ZV nemusí akceptovat dosaženou aukční cenu. Aukce i dražba mají své výhody i nevýhody.

     KDČR podala podnět na ČNB, aby prověřila v rámci své dohlédací činnosti nad bankami metodiku týkající se způsobu zpeněžování majetku dlužníků – udílení pokynu IS v případě, že je banka ZV. Třeba i to pomůže, abychom se s nešvarem „prodeje mimo dražbou nejvyšší nabídce“ setkávali co nejméně, pokud zde nebude i dovětek: „a to formou elektronické aukce“.

Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR

Vstup vlastníka nemovité věci do obydlí osoby užívající prostory bez řádného titulu

V čísle 01/2021 Komorních listů, které vydává Exekutorská komora České republiky, vyšel článek soudního exekutora JUDr. Romana Chaloupky, EÚ Mělník. Koriguje mj. i některé postupy převzetí nemovitostí vydražitelem formou svépomoci (viz str. 661 Komentáře k zákonu o veřejných dražbách autorů Veselý, Rakovský, Mikšovský, Šimková, vydavatel C.H.Beck, 2001). Za laskavého souhlasu výše uvedeného autora článku je ke stažení zde.

 

Cílem dražebníků je maximální oddlužení dlužníků a uspokojení věřitelů

Pro dlužníka je dražebník často ztělesněním zla. Dražebník zajišťuje prohlídku nemovitosti pro odhad ceny znalcem, domlouvá termíny prohlídek dražené nemovitosti a je přítomen na těchto prohlídkách. Dražebník bývá terčem slovních výpadů a urážek ze strany dlužníků. Zažil jsem, že jsem musel zahnat psa, který na mě poslal dlužník, ultrazvukovým odpuzovačem. V jiném případě se musel použít i pepřák. Na poslední prohlídce mně při mém odjezdu z prohlídky dlužnice málem rozbila sklo ve dveřích auta.

Slušných dlužníků jsem za cca 20 let dražební praxe zažil pomálu.  Dlužník s dražebníkem většinou nespolupracuje, odrazuje případné zájemce o draženou nemovitost. Prohlašuje, že dražba je protiprávní, že podal žalobu, že vše řeší soud. Ve většině případů dlužník neumožní prohlídku interiéru domu, přestože má věřitel zapsané věcné břemeno na právo provedení klientských prohlídek nebo jako dlužník je povinen poskytnout součinnost dle insol. zákona.

Nyní je velkým „hitem“ argument dlužníka, že se bojí nákazy koronavirem a k tomu je nouzová stav. Dlužník tak „odhání“ konečné zájemce, negativně ovlivňuje zpeněžení. Dlužníky upozorňuji, že dražeb se účastní i „specialisté“, kteří na prohlídky ani nechodí a zajímá je jenom dražební cena. Pokud je zajímavá, mají zde prostor pro náklady na vyklizení a přeprodej s využitím jejich „know-how“.

Daleko horší situace je v případě tzv. nedobrovolných dražeb. Jenom pro upřesnění připomínám, že dle platné dražební legislativy (zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách) je paradoxně insolvenční dražba dražbou dobrovolnou, stejně jako dražba navrhovaná „nezadluženými“ vlastníky. Nedobrovolná dražba je vyhlašována na návrh zástavního věřitele, který má „dražební titul“.

Z pohledu věřitele je paradoxní, že zatímco dle ust. § 1359 občanského zákoníku (ObčZ – zák. č. 89/2012 sb.), platí, že jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě. Realita je však jiná. Sice zástavní věřitel toto právo uspokojit se z dražby má, ale toto právo bez dalšího nemůže uplatnit – navrhnout zpeněžení zástavy ve veřejné dražby.

Bohužel až příliš často se věřitelé, resp. jejich právní zástupci, domnívají, že pouhá zástava je „dražebním“ titulem pro zpeněžení v nedobrovolné dražbě. Dokonce nedávno jsem obdržel dotaz od jedné z renomovaných advokátních kanceláří, jaké jsou podmínky provedení nedobrovolné dražby movitých věcí, na které bylo uplatněno zadržovací právo dle ust. § 2234 ObčZ. Je zde uvedeno, že pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní, a poté lze postupovat analogicky dle ust. § 1359 ObčZ.

Odpověď na výše uvedenou otázku je jednoduchá. Samo o sobě zadržovací právo není dražebním titulem pro vyhlášení nedobrovolné veřejné dražby dle ust. § 36 zákona o veřejných dražbách (ZVD – zák. č. 26/2000 Sb.).

Komora dražebníků čR poskytuje bezplatnou pomoc insolvenčním správcům, dlužníkům, věřitelům i účastníkům dražeb. Sdružuje „dělníky úpadkového práva“, kteří zpeněžují majetek dlužníků veřejnou dražbou nebo aukcí. Každý dražebník má své know-how, a to nejenom v případě, že se uspokojí věřitel nedobrovolnou dražbou. Často pouhá „přítomnost“ dražebníka vede k tomu, že dlužník začne komunikovat a dojde k dohodě s věřitelem. Nakonec se dražba neuskuteční, což je pro všechny mnohdy nejlepší řešení, i když dlužník musí uhradit i náklady dražebníkovi spojené s tímto „vymožením pohledávky“.

Chápu naše politiky, že dlužníci jsou důležitou „kohortou“ voličů. S tím, jak bude objektivně dlužníků přibývat, bude třeba najít nějaký politický a sociální kompromis. Protože je více dlužníků než věřitelů, je mezi lidmi převaha názorů, že dlužníci jsou ti postižení, které odírají věřitelé. Už před lety mně jeden z dlužníků řekl: „Jak můžete klidně spát, když jste dražebníkem? Odpověděl jsem mu: Bohužel peníze nerostou na stromě a zkuste někomu půjčit, který nebude splácet, jako vy.“ I věřitel bývá „dlužníkem“, který má tyto peněžní prostředky od klientů, investorů a musí své závazky plnit. Nebo se naše země stane kotlinou dlužníků, kde všichni si budou navzájem dlužit?

Domnívám se, že často dlužníci se chovají nezodpovědně. Vezmou si úvěr na podnikání, který má celou řadu tvrdých sankčních poplatků, je zajištěn zástavním právem k jejich domu či bytu a sepíší notářskou dohodu o vykonatelnosti, umožňující prodej této nemovitosti v nedobrovolné dražbě. Peněžní prostředky použijí ne na podnikání, ale na vlastní potřebu, třeba na vybudování krytého bazénu u domu. Dlužník přestane dluh řádně splácet, s věřitelem nekomunikuje, což vede ke zesplatnění tohoto dluhu, včetně sankčních poplatků. Dluh se tak oproti jistině výrazně navýší.

Protože i věřitel musí splácet své závazky, využije služeb dražebníka. V lepším případě dojde k dohodě mezi dlužníkem a věřitelem, v horším případě k vyhlášení nedobrovolné dražby. Dlužník na to často reaguje tak, že si najme vinkláře – pokoutního „advokáta“. Protože dlužník není schopen zaplatit odpovídající palmáre, je i žaloba na zkušeného dražebníka „bezzubá“. Dlužníky varuji: „žalovat můžete cokoliv a kohokoliv. Zbytečně však vyhazujete peníze.“  Moje poslední zkušenost je, že advokát podal žalobu až po lhůtě nebo prokázal základní neznalost dražebního procesu dle ZVD.

Příprava a vyhlášení nedobrolné dražby k datu jejího konání je cca 2,5 měsíce. Protože po podání insolvenčního návrhu dlužníkem musí dražebník od nedobrolné dražby upustit, v případě že je insolvenční návrh soudem zrušen, se celá „dražební procedura“ opakuje. Znám i několik dlužníků, kteří toto šikanózní jednání provedli již dvakrát. Získali tak „bezúročnou půjčku“ a pokud skutečně skončí v insolvenci, i cca na dva roky. Ano, celkový dluh sice naroste, ne již v insolvenci, ale limit uspokojení věřitele je dán hodnotou zástavy.

Dalším oblíbeným „trikem“ je žaloba na nepřípustnost prodeje zástavy v nedobrovolné dražbě. Zpeněžení dražbou se zastaví, dražba se odročí a o této žalobě pravomocně rozhodne soud i za několik let. Potom se znovu vyhlásí nedobrovolná dražba a dlužník do dražby „hodí insolvenční vidle“. I v tomto případě věřitel má splatnou pohledávku, na jejíž úhradu bude čekat i mnoho let. Navíc proces zpeněžení dražbou odrazuje konečné zájemce koupit si nemovitosti v dražbě. Mnoho zastánců dlužníků tyto skutečnosti nereflektuje, nekalkulují výnos z rizika, poukazují jenom na „nominální úrok“.

Lze očekávat, že současná krize bude mít i vliv na vztah věřitel – dlužník. I některá připravovaná legislativní opatření jdou dle mého názoru spíše ve prospěch dlužníků. Obávám se, že z důvodu politického populismu se stále více budou prosazovat zájmy dlužníků na úkor věřitelů. Nabídka ze strany věřitelů se sníží, a tedy se nakonec budou poskytovat úvěry „dražší“ a i jinak zajištěné. Ekonomická realita je neúprosná a nás všechny časem dostihne.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR