Recenze na knihu: Rakovský / Líznerová / Haščák: Zákon o veřejných dražbách – komentář. Vydalo nakladatelství C.H. Beck, 2019, 514 s.

V letošním roce slavíme celou řadu vyznaných výročí. My dražebníci si prvního května připomeneme dvacet let účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Už v roce 2001 vyšel první komentář k ZVD, který je dodnes nejvýznamnějším zdrojem pro pochopení ZVD. Spoluautorem byl také JUDr. Adam Rakovský. Přestože ZVD nebyl významněji novelizován (vyjma e-dražeb v roce 2013), je dobré tento zákon okomentovat zejména z hlediska přijetí občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. – ObčZ), který v § 1771 definuje dražbu jako zvláštní způsob uzavření smlouvy.

 Všechny zájemce o dražbu vtáhne Komentář již svým úvodem, pojednáním o povaze dražby. Na jedné straně se dražba považuje za kontraktační proces, v rámci něhož vydražitel akceptuje ofertu navrhovatele dražby uzavřením smlouvy (viz vymezení v ObčZ). Na straně druhé je dražba považována za přechod práva na vydražitele, „za proces vrcholící příklepem jakožto tzv. jinou právní skutečností….“ (viz str. 2 Komentáře). Právě tento rozpor se potom dále rozebírá, když dle autorů Komentáře se jedná o snahu „vtěsnat tak komplexní institut, jako je dražba, do jednoho teoreticko – právního pojmu, kterému se s ohledem na svou povahu dražba vzpírá.“ (viz str. 2 Komentáře).

Náhled autorů Komentáře na dražbu jako na komplexní a strukturovaný pojem je potom argumentován přehledem historické právní úpravy, využitím dražby v rámci tzv. malé privatizace a diskuzí k vymezení dražby v ZVD a ObčZ. Autoři nabízí výkladové řešení, které není založeno na tom, že ZVD je speciální normou ve vztahu k ObčZ, ale na „daleko širším popisu „krajiny dražeb““ viz str. 7 Komentáře). Navrhují uvažovat dražby dobrovolné a nucené.

Dobrovolná dražba je standardně považována za kontraktační proces s přijetím oferty uzavřením smlouvy. Navrhovatelem je vlastník, který není omezen předmět dražby zcizit. Výsledkem dražby je potom uzavření smlouvy se vším všudy, včetně nároků z odpovědnosti za vady, s možností odstoupení vydražitele od dražby apod. Autoři sice i zde uvažují jako navrhovatele osobu, která má právo předmět dražby zcizit, ale v dalším textu např. insolvenční správce jako navrhovatele dobrovolné dražby vylučují.

Nucená dražba je považována za nabývání vlastnictví, kde „Celý proces je zahajován na základě předcházejícího soudního či jiného veřejnoprávního řízení a soud (orgán veřejné moci) nabízí v dražbě cizí věc (nezřídka proti vůli vlastníka), a to za cenu nižší než odhadní (aby motivoval koupěchtivé).“ (viz str. 7-8 Komentáře). Pro současné diskuze, týkající se novely ZVD, je podstatné, že mezi nucené dražby je řazena i insolvenční dražba, tj. dražba, kde navrhovatelem je insolvenční správce. Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě prosazuje, aby v ZVD tyto insolvenční dražby nebyly dražbami dobrovolnými.

Autoři ve svém teoretickém úvodu předkládají i stanoviska, o kterých vědí, že jsou diskuzní. Jejich široké chápání dražby jim tak umožňuje uvažovat i poptávkové dražby (viz str. 10 Komentáře). To je snad jediná věc z Komentáře, se kterou KDČR nesouhlasí. Totiž pokud vyjdeme definice dražby z ObčZ:

§ 1771 Dražba

(1) Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem.

(2) Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba

ukončí jinak než příklepem.

potom se zde jednoznačně uvádí, že na dražbě se činí vyšší nabídky, což v případě poptávky není obecně možné (např. snaha o dosažení minimální ceny). Domníváme se, že zákonodárce by musel místo „vyšší“ použít „výhodnější“ apod. To je i důvod stanoviska KDČR, že „na dražbě se vždy prodává oproti tomu, na aukci se může i nakupovat“.

Po teoretickém úvodu Komentář obsahuje výklady dle jednotlivých paragrafů ZVD. Kromě uvedení souvisejících přepisů, obsahuje i přehled judikatury, což je vhodné jak pro dražebníky, tak i pro právníky, insolvenční správce, ale i soudce aj. Přece jenom dražební proces stanovený v ZVD je speciální a i přísně formalizovaný. V mnoha případech se však i ustálila dražební praxe, která překonala některá nepřesná pojmosloví a stanovené postupy v ZVD.

Komentář může odstranit i některé mýty a nešvary, které se do dražební praxe dostaly. Jedním z nich je, že dražebník uzavře na základě pokynu s insolvenčním správcem smlouvu o provedení dražby dobrovolné dle § 19 ZVD a nejnižší podání je stanoveno vzhledem k výši odhadu, který následně po uzavření této smlouvy určí soudní znalec dle § 13 ZVD. V tomto případě se KDĆR domnívá, že smlouva je neplatná, což je i v souladu s Komentářem na str. 229: „Vzhledem k tomu, že výše nejnižšího podání musí být stanovena ve smlouvě o provedení dražby, je zřejmé, že k ocenění předmětu dražby musí dojít již před jejím uzavřením …“

Autoři komentáře mají opačný názor na konání opakované dražby dražby opakované, tj. druhé či další opakované dražby, jak se v dražební praxi běžně děje (viz str. 335 Komentáře). I to je příklad toho, že ZVD si zaslouží aspoň technickou novelu, aby se náklady dražeb zbytečně nezvyšovaly.

Cílem Komentáře není vytvořit podklad pro novelu ZVD. Naopak pregnantní výklad pohledem renomovaných právníků je handbookem pro všechny, kteří se snaží pochopit teoretická východiska, ale i reakci na dražební praxi (judikáty). Umožňuje i zlepšit přípravu a provedení dražby dražebníkům, kteří sklouzli do rutinní praxe a seznámí se s dalšími možnostmi, které ZVD umožňuje.

KDČR vyhlásila elektronickou dražbu této zcela výjimečné publikace s podpisy autorů na portálu Prodej drazbou.cz. Celý výtěžek dražby bude věnován UNICEF – Dětský fond OSN.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.,

předseda představenstva Komory dražebníků ČR

 

 

Žádost o poskytnutí informace

Dnes KDČR zaslala MMR  Žádost o poskytnutí informace dle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, kterým požádalo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR o poskytnutí informací k návrhu zákona o dražbách a o změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (zákon o dražbách) (dále jen „Návrh“):

  1. Ustanovilo MMR nějakou pracovní komisi (skupinu) ke zpracování Návrhu? Pokud ano, kdo byl členem?
  2. Při vytvoření Návrhu spolupracovala MMR s nějakým dražebníkem či profesním spolkem či subjektem? Pokud ano, žádáme o jejich seznam.
  3. Podíleli se na zpracování Návrhu externí dodavatelé? Pokud ano, žádáme o jejich seznam a výši jejich odměn – nákladů, které MMR na ně vynaložilo.
  4. Proč nebylo umožněno, aby se k Návrhu vyslovila nejširší dražební veřejnost; Návrh byl uveřejněn na webových stránkách MMR až dne 21.11.2018 po skončení připomínkového řízení.
  5. V souvislosti s loňským rekordně historicky nejnižším počtem konaných dražeb, jaké konkrétní nástroje podpory dražeb vidí MMR v Novele?
  6. Proč do Novely nebyly implementovány nástroje na eliminaci pletich (např. předražek viz OSŘ aj.)?
  7. Bude MMR kromě správce i provozovatelem Centrální evidence dražeb (CED)?
  8. V případě jiného provozovatele CEDu, vyhlásí MMR koncesní řízení nebo provozovatelem bude Česká pošta s.p.?

S pozdravem „Ať se draží“ zůstává RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

Připravilo MMR nový dražební zákon bez dražebníků?

Před dvěma roky MMR připravilo novelu zákona o veřejných dražbách, se kterou si udělalo ostudu. Tato novela byla kritizována již v průběhu její přípravy na podzim 2016. Definitivní tečku udělala Legislativní rada vlády ČR v únoru 2017, kdy tuto novelu zcela odmítla.

Přiznám se, že ani já a předpokládám, že nikdo z členů Komory dražebníků ČR (KDČR) netušil, že MMR připravilo místo novely nový zákon o veřejných dražbách. Je pravda, že návrh tohoto zákona MMR uveřejnilo na svých webových stránkách dne 20.11.2018 jako informaci, že MMR tento návrh zaslalo do meziresortního připomínkového řízení.

Za celých 18 let, kdy se zabývám dražbami, jsem takovýto postup ze strany MMR nezažil. Nevím, jestli MMR tento návrh diskutovalo se svými „vybranými“ a „loajálními dražebníky“. V každém případě KDČR neobdržela žádnou informaci o tomto legislativním procesu. KDČR své stanovisko zašle Legislativní radě vlády ČR a spoléhá na poslaneckou iniciativu. Kompletní podklady k novému zákonu jsou k dispozici ZDE.

Prosíme o Vaše připomínky, náměty či doplnění, které zapracujeme do našeho stanoviska.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Dopis poslancům Poslanecké sněmovny

Komora dražebníků ČR dne 14.01.2019 předala všem poslancům dopis z výzvou vytvořit poslaneckou iniciativu k novele zákona o veřejných dražbách. Znění dopisu:

Vážná paní poslankyně, vážený pane poslanče,

v souvislosti se snahou PS ČR legislativně řešit oblast zadlužení, mj. novelou insolvenčního zákona, se na Vás obracím s návrhem vytvořit poslaneckou iniciativu k novele zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. ZVD), aby bylo zajištěno transparentní zpeněžování majetku dlužníků.[1]

Gestorem ZVD je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR), které dlouhodobě neplní v této oblasti své povinnosti. Poslední pokus MMR o novelu ZVD v únoru 2017 skončil odmítnutím ze strany Legislativní rady vlády.

Komora dražebníků ČR (KDČR) má připravený paragrafovaný návrh novely ZVD, který by zajistil kompatibilitou s platnou legislativou, využívání dražby jako transparentního nástroje prodeje majetku dlužníků za maximální cenu, eliminoval by pletichy a další aktivity „zpeněžovatelů“. Majetek dlužníků by tak přestal být v mnoha případech prodáván pod cenou.

S pozdravem RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva KDČR

[1] V roce 2018 se konalo historicky nejméně dražeb od účinnosti ZVD 1.5.2000 – viz podrobně statistika

O prodej dražbou nebyl v roce 2018 zájem

Když se v roce 2000 začaly pod taktovkou Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) konat veřejné dražby, všichni byli naplněni optimismem. Konečně zde bude nástroj transparentního zpeněžení nesplácených hypoték i majetků dlužníků z konkursů. Rok 2018 ukázal, že je vše jinak. Konal se historicky nejmenší počet dražeb.

V letech 2000 až 2006 se uskutečnilo 24 tisíc dražeb s celkovým objemem 35 miliard Kč draženého majetku. Od roku 2007 však počet i objem dražeb dlouhodobě klesá. V roce 2018 se konalo pouhých 1 749 dražeb (Statistika dražeb_2018_final). Dražby tak spíše slouží jako veřejná show, která má ukázat, že prodej majetku dlužníka se děje transparentně.

Hlavním důvodem nezájmu o prodej dražbou je nedůvěra v jejich transparentnost. Pletichy na dražbách jsou veřejným tajemstvím. Ani zavedení elektronických dražeb v roce 2013 nic nepřineslo.  Přestože náklady na provedení kamenné dražby jsou daleko vyšší, některé banky je stále preferují.  Vytváří tak ideální prostor pletichářům, kteří by v e-dražbách neuspěli. Možná proto podíl e-dražeb klesá. V roce 2018 se jich uskutečnilo méně, než těch kamenných.

Ani legislativa nepřispívá k důvěře v dražby. Měly být jakýmsi hybným faktorem a očistným procesem v oblasti podpory bydlení hypotékami. Proto také bylo MMR pověřeno výkonem státního dozoru a gestorem příslušné legislativy. Na konci roku 2012 se podařilo „přílepkem“ k novele občanského soudního řádu zavést e-dražby, a to i přes odpor MMR. V únoru 2017 Legislativní rada vlády ČR odmítla novelu zákona o veřejných dražbách, kterou MMR připravovalo více než dva roky.

Bohužel v naší společnosti není ani politický zájem, aby majetek dlužníků byl zpeněžován transparentním způsobem. Zajištění věřitelé čím dále více udělují pokyn ke zpeněžení majetku dlužníka mimo veřejnou dražbu. To vytváří prostor pro nejrůznější “zpeněžovatele“, kteří tvrdí, že prodají nemovitosti za tu nejlepší cenu.

Komora dražebníků ČR (KDČR) se již několik let snaží o novelu platného zákona o veřejných dražbách, o kompatibilitu zejména s občanským zákoníkem a katastrálním zákonem. Cílem je zejména zjednodušit dražební proces, eliminovat pletichy a různé „zpeněžovatele“.  KDČR v této věci i osloví Kláru Dostálovou, ministryni MMR a všechny poslance PS ČR.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR