Všichni se shodneme, že obecní majetek by měl být prodáván transparentně, a to za cenu v místě a čase obvyklou, za tržní cenu. Přesné statistiky o prodejích majetků obcí neexistují. Lze je odhadnout na desítky miliard korun ročně.  Jakým způsobem je možné transparentně zpeněžit tento majetek?

Základním předpokladem je, že obec – prodávající má skutečnou motivaci transparentně majetek prodat. To bohužel neplatí zejména v případech, kdy prodávající vykonává pouze právo zcizit – prodat věc. O to více zde musí být nastaveny mechanismy, které umožní skutečnou veřejnou kontrolu transparentnosti prodeje obecního majetku.

Historicky je za nejtransparentnější způsob prodeje považována veřejná dražba, která je známa již ze starého Říma. Bohužel dražba často byla a je doprovázena úmluvami jejich účastníků – pletichami. Na dražbě mohou pletichařit jak dražitelé (ti činí podání na dražbě), tak i sám dražebník.

Solidní dražebník, který dbá na své jméno, není pod tlakem jiných překupníků či účasten „v řetězových obchodech“, má jako svoji jedinou motivaci dosáhnout v dražbě maximální dražební cenu, protože od její výše se odvíjí jeho odměna. Kromě odměny zcela jasně kalkuluje i náklady na dražbu, i když dnes spíše dražebník pracuje pouze za odměnu, jako je tomu v případě realitních kanceláří.

Proč se vlastně na dražbách pletichaří? Protože se fakticky „draží před dražbou“.  Uvedeme Příklad: Dražitel A jde do dražby bytu s vyvolávací cenou 1 mil. Kč, má k dispozici jako své investiční maximum 1,2 mil. Kč.  Dražitel B má investiční maximum 1,3 mil. Kč. Pletichář – dražitel C před dražbou promluví s dražitelem A i B  „o situaci na realitním trhu“. Zjistí „výši zájmů“ a potom nabídne dražiteli B obchod. Za úplatu 100 tis. Kč nabídne dražiteli B možnost získat byt za vyvolávací cenu.  Dražiteli A pletichář sdělí, že nemá šanci byt koupit, protože je zde nabídka za 1,3 mil. Kč. Nabídne dražiteli A „úhradu jeho nákladů“ ve výši 30 000 Kč, když nebude cenu navyšovat. Nakonec je pro všechny dražitele A, B, C výhodné, aby se „netahali za fusekli“ a nechali byt dražiteli B, který by stejně tento byt vydražil. Dražitel A sice byt nekoupí, ale může získat 30 000 Kč. Pletichář si vydělá 70 000 Kč, a to jenom za zapsání do dražby. Dražitel B nakonec jako vydražitel si koupí byt za 1,1 mil. Kč, tedy ještě 200 000 Kč ušetří oproti svému investičnímu maximu. Všichni účastníci dražby budou spokojeni, vyjma navrhovatele dražby a dražebníka.

Bohužel u tzv. kamenných dražeb lze jenom obtížně zajistit, aby nedošlo k výše uvedeným pletichám. Jedinou možností eliminace pletich jsou elektronické dražby, kde dražitelé nemají možnost se vzájemně domluvit, nevědí, kolik se jich nakonec dražby zúčastní.

Nespornou výhodou dražby je, že dochází k tzv. přechodu vlastnického práva, což je “bezpečný prodej“. Vydražitel – kupující nemůže žalovat prodávajícího – obec o slevu kupní ceny, např. z důvodu zjištěných vad na nemovitosti. Komora dražebníků ČR je gestorem portálu www.prodej-drazbou.cz, který využívá několik předních dražebníků i pro prodeje obecního majetku elektronickou dražbou.

Další možností prodeje obecního majetku je formou aukce. Její výhodou je, že podmínky účasti v aukci a její průběh je možné stanovit zcela individuálně. Tak např. aukce se mohou zúčastnit pouze osoby, které nemají žádný závazek vůči navrhovateli aukce – obci. Je zde možné stanovit i právo navrhovatele aukce – obce neprodat předmět aukce za dosaženou aukční cenu, např. pokud není její výše odsouhlasena radou či zastupitelstvem obce. I v tomto případě je KDČR gestorem portálu elektronických aukcí www.prodej-aukci.cz.

Aukce s výše uvedenou opcí „právo neprodat předmět aukce“ je kladivem na pleticháře, i v případě kamenné aukce.

Vraťme se k našemu Příkladu, kde A, B, C budou účastníci aukce. Účastník aukce B s investičním limitem 1,3 mil. Kč nebude reflektovat na nabídku pleticháře – účastníka aukce C, protože nemá jistotu, že byt v aukci koupí za cenu 1,1 mil. Kč, dokonce ani neví, zdali byt koupí za aukční cenu 1,3 mil. Kč.

Jak elektronická dražba, tak i elektronická aukce musí v prvé řadě odpovídat účelu a typu předmětu dražby. Tak např. pokud bude obec prodávat pozemek, kde mohou být ekologické zátěže, potom je vhodnější spíše forma prodeje elektronickou dražbou. Výhodou totiž je, že v tomto případě jde o přechod vlastnického práva na vydražitele – není uzavírána žádná kupní smlouva. Vydražitel – kupující potom nemůže „kverulovat“ a snažit se o snížení „kupní ceny“ či neplatnost této „koupě“.

Pokud bude obec prodávat zajímavou nemovitost, kde nehrozí „žádní kostlivci“ a obec si chce tento prodej „posvětit“ radou či zastupitelstvem, potom je vhodnější forma elektronické aukce. Totiž s vítězem aukce obec nemusí uzavřít kupní smlouvu a realizovat prodej za dosaženou aukční cenu.

Jaké jsou náklady na transparentní prodej obecního majetku? Pohybují se ve výši obvyklé provize realitní kanceláře, tedy 1 až 5 procent z prodejní ceny. Většinou se zpeněžení aukcí či dražbou provádí pouze za tzv. success fee, tj. výše uvedená provize se hradí pouze v případě úspěšného obchodu. V prodeji aukcí je možné si tuto odměnu účtovat na vrub kupujícího. Pro obec je tak zpeněžení jejího majetku zcela zdarma.

Existují i zastánci různých dalších výběrových či obálkových metod. Avšak pouze licitací v rámci elektronické dražby či aukce, kde se nemohou její účastníci domluvit, kdokoliv může sledovat činění nabídek na Internetu, je možné dosáhnout skutečného transparentního zpeněžení obecního majetku.

KDČR je připravena zde bezplatně nabídnout svoji pomoc.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

bures@komoradrazebniku.eu

Poprvé jsem byl na MMR v září 2000, ministrem byl Petr Lachnit. To ještě nebyl ustanoven Odbor veřejných dražeb a vydávání koncesí a dozor zvládali dva pracovníci v Odboru bytové politiky. Od té doby jsem zažil nespočet ředitelů Odborů veřejných dražeb MMR, náměstků i ministrů MMR. Odbor veřejných dražeb nyní čítá celkem 13 úředníků, s loňským „ročním výkonem“ 86 kontrol dražeb. Z toho dokonce u jedné z kontrol, byl jednou z kontrolujících osob i bývalý zmocněnec největšího dražebního tuneláře – společnosti Clanroy, a.s.  Tento zmocněnec – nyní pracovník Odboru veřejných dražeb, podepisoval dražební dokumenty tohoto tuneláře, ze kterých potom nebylo navrhovatelům dražeb plněno. Další kontrolující – pracovník Odboru veřejných dražeb této dražby vůbec nebyl kontrole přítomen. Přesto elektronicky podepsal protokol o kontrole.

Podle Wikipedie je od září 2000 ministryně Šlechtová již 15. ministrem  MMR. Průměrná „životnost“ ministra MMR, popř. osoby pověřené výkonem, je necelý jeden rok.  Ještě kratší „životnost“ mají náměstci ministra MMR, zhruba poloviční. Za poslední necelý rok odešli již dva náměstci MMR, kteří měli ve své gesci veřejné dražby. Poslední náměstek ing. Ondřej Votruba, který nastoupil na MMR v listopadu 2014, raději sám rezignoval dne 18.3.2015. Možná i proto, aby nepřekážel zásahu protikorupční policie na MMR následujícího dne. Dle informací z médií to však nebylo v „dražebních katakombách“.

Ale vraťme se k odpovědím paní ministryně ing. Karly Šlechtové ve výše uvedeném článku v měsíčníku KONMKURS A VYROVNÁNÍ. Aspoň naznačme, jak úředníci paní ministryni “namydlili schody“.

V první odpovědi se paní ministryně vyjadřuje ke statistice dražeb. Výhodou dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb.) je, že všechny dražby nemovitého majetku a movitého nad 100 tis. Kč jsou zaznamenány na tzv. Centrální adrese (www.centralniadresa.cz).  S pečlivostí České pošty, s.p., která je správcem Centrální adresy, jsou zde od roku 2000 uvedeny přesné údaje mj. o počtu dražeb, objemu draženého i vydraženého majetku, podílu dobrovolných i nedobrovolných dražeb. Z této statistiky jednoznačně vyplývá, že v roce 2014 byl absolutně nejnižší počet dražeb i objem vydraženého majetku. Na této věci nic nemění, že Centrální adresa zachycuje tzv. obchodní případy. O to je to horší, protože na jednu úspěšnou dražbu (zpeněžení)  – obchodní případ připadá i několik opakovaných neúspěšných dražeb, které ve statistice nejsou. Podstatné však jsou případy, kdy se skutečně vydražilo. Je dobře, že Česká pošta, s.p.  metodiku statistiky dražeb nezměnila. Je tedy možné srovnávat, jak se dražby využívají i pro zpeněžování majetku zejména z insolvencí  (cca  80% draženého majetku, nikoliv 30%, jak vložili do úst ministryně její úředníci). Ano, je pravda, že insolvenční zákon posílil od 1.1.2014 pravomoc zajištěných věřitelů, kteří nyní rozhodují o způsobu zpeněžení zástavy. Právě jejich negativní zkušenosti s pletichami na kamenných dražbách, je vedou k tomu, že se nyní prodávají majetky dlužníků „nejvyšší nabídce s následně odsouhlasenou cenou“, tj. např. aukcí.

Ve druhé odpovědi se paní ministryně holedbá, jak MMR funguje jako dražebník. Opět stačí nahlédnout do statistiky dražeb na Centrální adresu. MMR jako dražebník je zde na 427. místě s celkovým počtem 8 dražeb a celkovým objemem 7,1 mil. Kč vydraženého majetku od roku 2000. MMR by se skutečně jako dražebník neuživilo. Dokonce se domnívám, že by MMR ani nemělo dražit, ale zaměřit se na rozvoj dražebního trhu.

Ve třetí odpovědi se paní ministryně vyjadřuje, zdali se skutečně domnívá, že prodej dražbou je transparentem způsobem prodeje. Paní ministryně tvrdí, že veřejná dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje, pokud jsou dodrženy podmínky zákona o veřejných dražbách. Ale právě v tom je ten problém. Současný zákon nemá žádné „protipletichářské nástroje“.  MMR tvrdí, že na kamenných dražbách pletichy neexistují, že si s pletichami umí velcí dražebníci poradit. Je veřejným tajemstvím, že opak je pravdou. Proč např. už dávno MMR nezavedlo, jako je tomu v soudních či exekučních dražbách, tzv. předražek? Proč není možné využívat na dražbách tzv. limitní cenu? Proč se MMR bránilo zavedení elektronických dražeb, že musely být zavedeny „přílepkem“ k novele Občanského soudního řádu?

Snad nejkrásnější odpovědí, kterou úředníci vložili do úst paní ministryně, je na otázku, zdali je možné e-dražbou dosáhnout vyššího zpeněžení majetku. Emociálně uvádí „každý dražebník zná tu neuvěřitelnou soutěžní atmosféru …“  a jaksi opomíjí, že až příliš často se tato soutěžní atmosféra děje ještě před dražbou, solidní dražitelé (pokud si vůbec na dražbu troufnou zajít) jsou kontaktováni tzv. „investičními poradci“, kteří jim nabízí „pomoc“, úsporu nákladů na nákup předmětu dražby. Bohužel zatím nikdo neanalyzoval výtěžnost dražeb kamenných a elektronických. Dle zkušeností dražebníků z portálu Prodej-dražbou.cz, kde draží i soudy a exekutoři, se dosahuje výrazně vyšších cen na elektronických dražbách, než by tomu bylo na kamenných dražbách. Důvodem je, že se zde nepletichaří.

Osobně se domnívám, jak je tomu i na Slovensku, že MMR by nemělo vykonávat státní dozor v oblasti veřejných dražeb. Paní ministryně v rozhovoru tvrdí, že „celá agenda je již 15 let zavedená“ na MMR. Výsledkem je však to, že MMR se spíše stává hrobníkem veřejných dražeb, než by přispěla k rozvoji dražebního trhu. Možná i proto se Odbor veřejných dražeb přejmenoval na Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti, aby si úředníci zachránili „chleba“ aspoň při kontrole realitních kanceláří. Avšak výkon veřejných dražeb a realitní činnosti se významně odlišují. Dražebník zpeněžuje jakýkoliv majetek dražbou, dnes stále více i aukcí. Z Pracovní skupiny k novele zákona o veřejných dražbách, kterou ustanovil před rokem odejitý náměstek MMR  ing. Jiří Houdek, dodnes nic kloudného nevypadlo, ale vypadli oba náměstci z MMR.

Problematika veřejných dražeb je složitá. Téměř každý den se na Komoru dražebníků ČR obracejí i advokáti. Ani oni se v problematice dražeb či aukcí neorientují. V listopadu loňského roku jsme se sešli s mým kolegou Kamilem Stupkou s bývalým dnes již odejitým náměstek MMR ing. Ondřejem Votrubou. Připravili jsme pro Ing. Votrubu celou řadu statistik a diskutovali jsme i základní problémy dražebního trhu. Zajímal se o „české dražebnictví“ a sympaticky prohlásil, že o této problematice nic neví. Jako bych předjímal další vývoj událostí. Na úvod jsem ing. Votrubovi řekl, že v jednací místnosti jsem byl již několikrát, bohužel zde byl vždy nový a nový náměstek. Přítomna byla i současná ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti Ing. Zdeňka Niklasová, která je ve funkci již od června 2007. Nevím, jestli to bude mít i happy end, jako je tomu ve filmu „Katakomby“. Možná přednosta Sýkora bude dále vládnout „dražebním katakombám“.

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR