Úvod do teorie dražebních pletich

Pletichy na dražbách existují historicky stejně tak dlouho, jako je pořádání dražeb. Jedná se o ekonomicky racionální chování dražitelů, aby na dražbě koupili draženou věc za co nejnižší cenu. Avšak i někteří dražebníci „si chtějí smočit sosáček“, jak mně před lety řekl jeden nestor – dražitel na kamenných dražbách. Pokud shrnu moje téměř dvacetileté zkušenosti licitátora, dražebníka, ale i „dražebního činovníka“, potom se neubráním pocitu, že i pletichy mají svoji hlubokou ekonomickou, ale i politickou základnu. Nakonec to vše uvidíme i při diskuzi v Parlamentu ČR při schvalování nového dražebního zákona.

1. Pletichy na kamenných dražbách

1.1. Pletichy účastníků dražeb – dražitelů

Snaha domluvit se jako účastník dražby s ostatními dražiteli je obecně považována za něco přirozeného, za neškodný společenský akt. Vždyť každá významnější dražba je i společenskou událostí. Zpravidla se koná v reprezentativních prostorách. Kromě dražitelů zde obchází i jejich poradci. Advokáti v drahých oblecích – zmocněnci velkých investorů rozvážně spolu řeší …  Kolem kmitají pracovníci dražebníka a rozvážně na to dohlíží ochranka. Totiž často se i skládají dražební jistoty, účastníci se zapisují a „fasují“ dražební čísla. Tento „před dražební“ mumraj má své kouzlo.

Není divu, že kuřáci v předsálí, dnes již před vchodem, si dopřávají svoji nikotinovou injekci. Starší „prostatici“ využívají možnost si „odskočit“. I káva povzbudí všechny přítomné. Tématem veřejných či utajených rozhovorů je především dražba, resp. předmět dražby, odhad ceny, nejnižší podání, ale i predikce, kam se to může na dražbě až dostat.

Zkušené oko pozná, kdo je na dražbě nováčkem, kdo naopak matadorem, či profesionálním pletichářem. Nováček je nervózní, vystrašený a okamžitě se stává středem pozornosti pletichářů. Zatímco v počátcích kamenných dražeb po roce 2000 většinou pleticháři byli přímo dražiteli, později přešli do role „dražebních poradců“.  Tedy oni se přímo dražeb neúčastní, jenom jsou jakýmisi „zprostředkovateli“ mezi dražiteli.

Profese pleticháře předpokládá být buď velmi společenským, žoviálním.  Nebo naopak by mě mít vzhled „vymahače“. Ideální je však spojení obou těchto rysů.  Pletichář většinou sympaticky osloví dražebního novice, probere s ním předmět dražby, řekne mu, že už ten odhad ceny se mu nelíbí, maximálně by to koupil za vyvolávací cenu, ale jsou na dražbě blázni, kteří to „budou tlačit nahoru“.

Tento nováček, který bývá často jediným vážným zájemcem, dosáhne svého adrenalinového maxima. Často se i podřekne, že přes limit X nepůjde. Pletichář pokývne a řekne něco ve smyslu „proč bychom se měli tahat za fusekli“ a  pokračuje „jsme přece lidi a musíme si pomáhat“. Nabídne dražebnímu novicovi, že vše zařídí, aby ostatní „kluci“ nedražili a nechali mu draženou věc za vyvolávací cenu, popř. po jejím prvním navýšení. Samozřejmě to nebude zadarmo, odstupné musí být výhodné pro všechny.

Kromě peněžního plnění může pletichář svoji nabídku i formulovat jako „cukr a bič“. To může být v případě, že by se objevil ještě nějaký další „aktivní dražitel“. Buď si vezme něco „na benzín“ nebo taky nemusí se svým autem odjet. Zažil jsem i implicitní pletichu. Na dražbu přišel advokát – zmocněnec investora a sním přišla skupina cca deseti „ukrajinských sportovců“.  Stal se vydražitelem, přestože měl na dražbě ještě dva zájemce. Stačila již přítomnost těchto diváků na dražbě.

Kromě výše uvedených „individuálních pletich“ existují na kamenných dražbách ještě skupinové pletichy. Dražbu obchází skupina dražitelů, která nedovolí (dobrovolně či nedobrovolně), aby jiní dražitelé činili podání. Čekají na opakovanou dražbu se sníženou vyvolávací cenou, a to i opakovaně.

Poctiví dražebníci se snaží výše uvedeným nekalým praktikám zabránit. Rozmisťují kamery (ale na WC je dát nemohou), jeden dražebník zase každému účastníkovi ihned přidělil hostesku. Ta ovšem také na pánské WC nemohla. Já osobně jsem už známé pleticháře při příchodu upozornil „Tady pletichařit nebudete.“.

Snad jediný efektivní způsob obrany dražebníka je, když na dražbu pošle nejlépe ve dvojici „tvůrce dražebního trhu“. Je to dražitel, který odmítne všechny nabídky pletichářů. Musí být hrubě asertivní. Začne tlačit licitaci nahoru a v ten správný okamžik musí přestat, aby se nestal vydražitelem. Tento „Aucion Maker“ však je předem dohodnut s dražebníkem, že reálně nebude hradit jako zmařitel náklady dražeb.

1.2. Pletichy dražebníků

Bohužel i dražebníci pletichaří, jak jsem již i výše uvedl. Často je to i požadavek navrhovatelů dražeb. Milý dražebníku, dražbu ti dáme, ale musíš …  Prví možností, je, aby dražebník konal dražbu v místnosti, kterou běžný zájemce najde pouze s velkými obtížemi. Ideální je neoznačená budova, komplikovaný přístup do dražební místnosti apod. Dražebník musí i připravit půdu svým „asistentům“ – pletichářům: např. tím, že zájemci musí projít vchodem, kde na ně již venku čekají tito „poradci“.

Dražebník může postupovat i tak, že vyvolávací cena bude zřejmě nepřiměřená jak k „bonitě“ předmětu dražby, tak i ve vztahu k odhadu ceny předmětu dražby stanoveného soudním znalcem. Dražebník dále stanoví vysokou dražební jistotu a domluví se s navrhovatelem na možnosti i několikerého „razantního“ snížení vyvolávací ceny. To spolu s kombinací výše uvedenými „opatřeními“ vede ke kýženému výsledku.

2. Pletichy na elektronických dražbách

Když v roce 2014 bylo umožněno novelou dražebního zákona provádět elektronické dražby, celá řada problémů s pleticháři odpadla. Dokonce jsem osobně zažil, že někteří mně známí pleticháři se stali vydražiteli na našich e-dražbách. Avšak i  na elektronických dražbách se  dějí pletichy. Potenciální zájemci se snaží získat kontakty na možné dražitele, přemlouvají dražebníka, aby jim v tom pomohl. Pouze dražebník má přehled, kdo se do dražby přihlásil a zná jeho plnou identifikaci.

Pletichy na elektronických dražbách se tedy spíše týkají dražebníků. Kromě prozrazení identity zájemců o dražbu „vyvolenému investorovi“, jsem se od jednoho z neúspěšných vydražitelů dozvěděl, že „byl vypnut“, tj. nemohl na internetu učinit podání. Vydražitel se mu potom pochlubil, že za „padesát kilo“ dražil přímo u dražebníka. Předpokládám, že tomuto neúspěšnému dražiteli dražebník prostě jenom v průběhu dražby zablokoval jeho IP adresu. Jak snadné, ale účinné.

I na elektronických dražbách je možné se setkat s osobou tvůrce aukčního trhu. Dokonce jeden z navrhovatelů mně sdělil, že tuto exkluzivní službu mu nabízel jistý dražebník, aby neprodal svoji nemovitost levně. Činnost je obdobná, jako na kamenných dražbách. Tento Auction Maker je jakýmsi „turbem“ na dražbě, podnítí licitaci s cílem dosáhnout maximální „dražební otáčky“.

Doporučení pro praxi

Přes výše uvedené je elektronická dražba nejúčinnějším způsobem transparentního prodeje majetku. Konkuruje jí pouze dobře nastavená elektronická aukce. Komora dražebníků ČR v novém dražebním zákonu doporučuje, aby všechny nucené dražby, tj. včetně dražeb insolvenčních, se děly výlučně elektronicky. Navíc doporučuje po výše uvedené zcela čerstvé zkušenosti blokace IP adresy se vrátit k Rakousko-Uherské tradici potírání pletich, a to pomocí tzv. předražku a předražitele. Tyto pojmy zavedl císařský Exekuční řád 79/1896 Ř. z. ze dne 27.5.1896, který u nás platil až do roku 1951. Je zde uvedeno, že je třeba „učiniti všechna opatření, jichž třeba, aby pokoj a pořádek byl zachován, jakož i aby byly zamezeny nedovolené úmluvy, zastrašování a jinaká kažení nabídek, …“.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

PS. Krásný příklad pletich s „dobrým koncem“ je sekvence z filmu „Tenkrát na Západě“ viz https://youtu.be/qMtU6NSbCjY

 

Ať se draží aneb nový zákon o dražbách je „téměř“ hotov

Dne 01.05.2019 jsme si připomněli devatenáct let od nabytí zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.). Dne 01.10.2019 oslaví dražebníci dvacet let provádění dražeb. Za toto období bylo kromě dílčích novel tohoto zákona i několik pokusů o nový dražební zákon. V těchto dnech finalizuje konečné znění zákona o dražbách, které připravilo MMR a předloží ho k posouzení do Legislativní rady vlády ČR. V případě kladného stanoviska a po projednání Vládou ČR nastane parlamentní klání o konečnou podobu zákona o dražbách a jeho schválení.

Komora dražebníků ČR (KDČR) přivítala návrh nového zákona o veřejných dražbách (viz Navrh_novy_ZVD_KDCR_(06-08-2019)), kde jsou i vyznačeny změny navrhované KDČR). Jedná se o zcela nový, doslova revoluční počin MMR, který nebude bez odezvy. Je sympatické, že MMR se pokouší řešit mnoho zcela zásadních problémů, o kterých se diskutovalo téměř celou dobu platnosti zákona. V prvé řadě se jedná o koncepci přechodu práva v dražbě, což bylo napadáno nejenom právními teoretiky, ale je i možné uvést Rozhodnutí Nejvyššího soudu NS 2 Cdon 1034/97 z roku 2001 „Veřejná dražba je zvláště upraveným procesem uzavírání smlouvy a současně i specifickým procesem uzavření smlouvy.“

Dalším problémem byl „mix“ dražeb, jejímiž navrhovateli byli vlastníci, s dražbami, jejímiž navrhovateli byli konkursní, dnes insolvenční správci, likvidátoři jmenovaní soudem, notáři či likvidační správci při zpeněžení majetku dlužníků, likvidovaných subjektů či zůstavitelů. K tomu je třeba „připočíst“ i náročnost celého dražebního procesu (dražebníci využívají téměř 200 formulářů či dokumentů), i když od zavedení elektronických dražeb od 01.01.2013 se vlastní provedení dražeb zjednodušilo.

KDČR podporuje základní „systémovou“ změnu provádění dražeb navrženou v novém zákonu o dražbách, a to oddělení dražeb prováděných na návrh vlastníka či subjektu, který je oprávněn s předmětem dražby hospodařit, od dražeb tzv. nucených, konaných na návrh insolvenční správce, likvidátora jmenovaného soudem, notáře či likvidační správce nebo dražebního věřitele. S tím souvisí i požadavek, aby výkon těchto nucených dražeb byl svěřen pouze dražebníkovi, který má koncesi obdobnou koncesi na provádění nedobrovolných dražeb.

KDČR se domnívá, že výše uvedené opatření mj. zamezí tomu, aby byli využívání při zpeněžování majetku dlužníků, likvidovaných společností či zůstavitelů „dražebníci na jedno použití“. Je to i předpokladem, že výkon této dražební činnosti bude prováděn kvalifikovanými dražebníky, kteří se již etablovali na dražebním trhu, mají či mohou prokázat „vyšší stupeň“ své kvalifikace. Navíc KDČR navrhuje, aby všechny nucené dražby se musely konat jako dražby elektronické. Důvodem je to, že v případě elektronických dražeb se velmi omezuje možnost pletich od dražitelů. KDČR vychází i z analogické zkušenosti a závěru, ke kterému se došlo v oblasti zadávání veřejných zakázek.

Velmi diskuzní a dle KDČR i velmi zavádějící je nové vymezení dražby, jako „ jednání konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek, přičemž účelem tohoto jednání je uzavření smlouvy s osobou, která za stanovených podmínek podá nejvyšší nabídku.“

MMR se snaží výše uvedenou definici dražby „našroubovat“ na vymezení dražby v občanském zákoníku (viz § 1771). KDČR se domnívá, že jde o zcela jiné procesy, protože v občanském zákoníku se jedná o způsob uzavření smlouvy, kdežto v dražbě jde o způsob nabytí vlastnictví vydražitelem, aniž byla jakákoliv předmětná smlouva v dražbě vymezena. Předpoklad MMR jakési implicitní „dražební smlouvy“, která se dražbou uzavírá, by vedl mj. k diskuzi, o jakou že smlouvu vlastně jde, zdali by neměla být v dražební vyhlášce vymezena, jak se nyní děje v případě aukce.

KDČR se domnívá, že podstatná je skutečnost, že za podmínek vymezených v dražební vyhlášce a platné legislativě nabyde vydražitel vlastnictví předmětu dražby tím, že učinil nejvyšší nabídku. Z tohoto důvodu KDČR navrhuje následující vymezení veřejné dražby: Veřejná dražba (dále jen „dražba“) je jednání konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek, přičemž účelem tohoto jednání je nabytí vlastnictví předmětu dražby osobou, která za stanovených podmínek podá nejvyšší nabídku a nabytí vlastnictví není vyloučena tímto zákonem a platnou legislativou. Ustanovení § 1771 občanského zákoníku se nepoužije.“

Důvodem výše uvedené definice dražby navrhované KDČR je, aby zákon neřešil „dražební perpetuum“, tj. přechod či převod, eliminovaly se diskuze, o jakou „dražební smlouvu“ vlastně šlo. Protože i celá řada souvisejících předpisů využívá pojem veřejná dražba, zákon o veřejných dražbách, doporučuje se, aby i tento nový zákon se jmenoval zákon o veřejných dražbách, který i vymezuje veřejnou dražbu oproti dražbě, která je mj. definována v občanském zákoníku.

KDČR navrhuje i zcela zásadní ustanovení na ochranu účastníků dražeb. Jedná se o povinnost dražebníka vést všechny „dražební peněžní prostředky“ mimo jeho majetek; postavení dražebníka jako správce těchto prostředků, které nepatří do majetku dražebníka. Jedná se o důležité ustanovení mj. v případě úpadku dražebníka, aby insolvenční správce „automaticky“ nezahrnul tyto peněžní prostředky do majetkové podstaty tohoto dlužníka.

Protože stále v naší legislativě neexistuje elektronický ekvivalent úředně ověřenému podpisu (vyjma obstrukčního postupu přes elektronickou konverzi písemné listiny) KDČR navrhuje, aby všude, kde je požadavek na úředně ověřený podpis, byla uvedena možnost využití elektronického podpisu a časového razítka vydaných certifikační autoritou. Tento postup byl zvolen i v případě jiných právních předpisů.

Nový zákon zjednodušuje provádění dražeb a zavádí pro „dobrovolné dražby“ i možnost holandské licitace, kdy se vyvolávací cena postupně snižuje. Pro nucené dražby však zůstává výlučně licitace s postupným navyšováním, tj. anglická dražba.

KDČR navrhuje i eliminaci šikanózních návrhů v případě nucených dražeb, a to formou exekučních příkazů na prodej předmětu dražby či insolvenčních návrhů. Bohužel často dlužník maří právo věřitele na uspokojení se prodejem zástavy nedobrovolnou dražbou tím, že podá insolvenční návrh, popř. se objeví účelová exekuce. Dokonce existují „podnikatelé“, často „vinkláři“, kteří se na tuto obstrukční činnost zaměřují a úplatně ji dlužníkům nabízí.

Pozitivní je i možnost využívat elektronické formuláře v rámci tzv. centrální evidence dražeb. MMR zde navrhuje, aby se stalo správcem nového informačního systému, kde se budou uveřejňovat informace o dražebnících a o dražbách konaných dle tohoto zákona. Tento veřejně přístupný informační systém na internetu by měl převzít roli Centrální adresy (www.centralni-adresa.cz , kterou úspěšně provozuje Česká pošta, s.p. již od 1.10.2000, kdy bylo fakticky zahájeno konání dražeb v ČR.

MMR se bude muset při prosazení nového zákona „poprat“ s velkým odporem u značné části dražebníků – živnostníků, protože z cca 1200 koncesí bude nové podmínily pro konání nucených dražeb splňovat pouze několik desítek (viz údaje na Centrální adrese) a většina z nich dražila pro insolvenční správce.

MMR i svým ambiciózním návrhem na vytvoření nového informačního systému – Centrální registrace dražeb si možná ani neuvědomilo, že jedinou schůdnou cestou je vypsání koncese, pokud by se nechtělo vydat cestou Národního elektronického nástroje pro elektronické zadávání veřejných zakázek (NEN), který MMR „porodilo“ ve velkých finančních a dalších bolestech.

MMR by mělo i konečně zvážit, jak bude přistupovat k Oddělení veřejných dražeb, dříve Odboru veřejných dražeb, který v současné době to na MMR nemá snadné. Je pod tlakem realitního a dalšího lobby. Je paradoxní, že toto oddělení se opět dostalo až na samý „chvost“ MMR. Dle nové organizační struktury (09.07.2019) je součástí Sekce ekonomicko-provozní MMR, kde je spolu s ministerskými rozpočtáři, účtaři a hospodářskou správou. I to ukazuje, jakou prioritu dává MMR veřejným dražbám.

KDČR již několikrát uvedla, že bez politické podpory provádění veřejných dražeb, jako transparentního prodeje majetku zejména dlužníků, dojde k zániku této profese. V této souvislosti vzniká i otázka, zdali KDČR ve svém návrhu připomínek k novému zákonu neměla i požadovat, aby celá dražební agenda přešla do gesce Ministerstva spravedlnosti tak, jak je tomu např. na Slovensku a jak se i vedly diskuse v minulosti.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva Komory dražebníků ČR

Recenze na knihu: Rakovský / Líznerová / Haščák: Zákon o veřejných dražbách – komentář. Vydalo nakladatelství C.H. Beck, 2019, 514 s.

V letošním roce slavíme celou řadu vyznaných výročí. My dražebníci si prvního května připomeneme dvacet let účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Už v roce 2001 vyšel první komentář k ZVD, který je dodnes nejvýznamnějším zdrojem pro pochopení ZVD. Spoluautorem byl také JUDr. Adam Rakovský. Přestože ZVD nebyl významněji novelizován (vyjma e-dražeb v roce 2013), je dobré tento zákon okomentovat zejména z hlediska přijetí občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. – ObčZ), který v § 1771 definuje dražbu jako zvláštní způsob uzavření smlouvy.

 Všechny zájemce o dražbu vtáhne Komentář již svým úvodem, pojednáním o povaze dražby. Na jedné straně se dražba považuje za kontraktační proces, v rámci něhož vydražitel akceptuje ofertu navrhovatele dražby uzavřením smlouvy (viz vymezení v ObčZ). Na straně druhé je dražba považována za přechod práva na vydražitele, „za proces vrcholící příklepem jakožto tzv. jinou právní skutečností….“ (viz str. 2 Komentáře). Právě tento rozpor se potom dále rozebírá, když dle autorů Komentáře se jedná o snahu „vtěsnat tak komplexní institut, jako je dražba, do jednoho teoreticko – právního pojmu, kterému se s ohledem na svou povahu dražba vzpírá.“ (viz str. 2 Komentáře).

Náhled autorů Komentáře na dražbu jako na komplexní a strukturovaný pojem je potom argumentován přehledem historické právní úpravy, využitím dražby v rámci tzv. malé privatizace a diskuzí k vymezení dražby v ZVD a ObčZ. Autoři nabízí výkladové řešení, které není založeno na tom, že ZVD je speciální normou ve vztahu k ObčZ, ale na „daleko širším popisu „krajiny dražeb““ viz str. 7 Komentáře). Navrhují uvažovat dražby dobrovolné a nucené.

Dobrovolná dražba je standardně považována za kontraktační proces s přijetím oferty uzavřením smlouvy. Navrhovatelem je vlastník, který není omezen předmět dražby zcizit. Výsledkem dražby je potom uzavření smlouvy se vším všudy, včetně nároků z odpovědnosti za vady, s možností odstoupení vydražitele od dražby apod. Autoři sice i zde uvažují jako navrhovatele osobu, která má právo předmět dražby zcizit, ale v dalším textu např. insolvenční správce jako navrhovatele dobrovolné dražby vylučují.

Nucená dražba je považována za nabývání vlastnictví, kde „Celý proces je zahajován na základě předcházejícího soudního či jiného veřejnoprávního řízení a soud (orgán veřejné moci) nabízí v dražbě cizí věc (nezřídka proti vůli vlastníka), a to za cenu nižší než odhadní (aby motivoval koupěchtivé).“ (viz str. 7-8 Komentáře). Pro současné diskuze, týkající se novely ZVD, je podstatné, že mezi nucené dražby je řazena i insolvenční dražba, tj. dražba, kde navrhovatelem je insolvenční správce. Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě prosazuje, aby v ZVD tyto insolvenční dražby nebyly dražbami dobrovolnými.

Autoři ve svém teoretickém úvodu předkládají i stanoviska, o kterých vědí, že jsou diskuzní. Jejich široké chápání dražby jim tak umožňuje uvažovat i poptávkové dražby (viz str. 10 Komentáře). To je snad jediná věc z Komentáře, se kterou KDČR nesouhlasí. Totiž pokud vyjdeme definice dražby z ObčZ:

§ 1771 Dražba

(1) Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem.

(2) Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba

ukončí jinak než příklepem.

potom se zde jednoznačně uvádí, že na dražbě se činí vyšší nabídky, což v případě poptávky není obecně možné (např. snaha o dosažení minimální ceny). Domníváme se, že zákonodárce by musel místo „vyšší“ použít „výhodnější“ apod. To je i důvod stanoviska KDČR, že „na dražbě se vždy prodává oproti tomu, na aukci se může i nakupovat“.

Po teoretickém úvodu Komentář obsahuje výklady dle jednotlivých paragrafů ZVD. Kromě uvedení souvisejících přepisů, obsahuje i přehled judikatury, což je vhodné jak pro dražebníky, tak i pro právníky, insolvenční správce, ale i soudce aj. Přece jenom dražební proces stanovený v ZVD je speciální a i přísně formalizovaný. V mnoha případech se však i ustálila dražební praxe, která překonala některá nepřesná pojmosloví a stanovené postupy v ZVD.

Komentář může odstranit i některé mýty a nešvary, které se do dražební praxe dostaly. Jedním z nich je, že dražebník uzavře na základě pokynu s insolvenčním správcem smlouvu o provedení dražby dobrovolné dle § 19 ZVD a nejnižší podání je stanoveno vzhledem k výši odhadu, který následně po uzavření této smlouvy určí soudní znalec dle § 13 ZVD. V tomto případě se KDĆR domnívá, že smlouva je neplatná, což je i v souladu s Komentářem na str. 229: „Vzhledem k tomu, že výše nejnižšího podání musí být stanovena ve smlouvě o provedení dražby, je zřejmé, že k ocenění předmětu dražby musí dojít již před jejím uzavřením …“

Autoři komentáře mají opačný názor na konání opakované dražby dražby opakované, tj. druhé či další opakované dražby, jak se v dražební praxi běžně děje (viz str. 335 Komentáře). I to je příklad toho, že ZVD si zaslouží aspoň technickou novelu, aby se náklady dražeb zbytečně nezvyšovaly.

Cílem Komentáře není vytvořit podklad pro novelu ZVD. Naopak pregnantní výklad pohledem renomovaných právníků je handbookem pro všechny, kteří se snaží pochopit teoretická východiska, ale i reakci na dražební praxi (judikáty). Umožňuje i zlepšit přípravu a provedení dražby dražebníkům, kteří sklouzli do rutinní praxe a seznámí se s dalšími možnostmi, které ZVD umožňuje.

KDČR vyhlásila elektronickou dražbu této zcela výjimečné publikace s podpisy autorů na portálu Prodej drazbou.cz. Celý výtěžek dražby bude věnován UNICEF – Dětský fond OSN.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.,

předseda představenstva Komory dražebníků ČR

 

 

Žádost o poskytnutí informace

Dnes KDČR zaslala MMR  Žádost o poskytnutí informace dle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, kterým požádalo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR o poskytnutí informací k návrhu zákona o dražbách a o změně zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů (zákon o dražbách) (dále jen „Návrh“):

  1. Ustanovilo MMR nějakou pracovní komisi (skupinu) ke zpracování Návrhu? Pokud ano, kdo byl členem?
  2. Při vytvoření Návrhu spolupracovala MMR s nějakým dražebníkem či profesním spolkem či subjektem? Pokud ano, žádáme o jejich seznam.
  3. Podíleli se na zpracování Návrhu externí dodavatelé? Pokud ano, žádáme o jejich seznam a výši jejich odměn – nákladů, které MMR na ně vynaložilo.
  4. Proč nebylo umožněno, aby se k Návrhu vyslovila nejširší dražební veřejnost; Návrh byl uveřejněn na webových stránkách MMR až dne 21.11.2018 po skončení připomínkového řízení.
  5. V souvislosti s loňským rekordně historicky nejnižším počtem konaných dražeb, jaké konkrétní nástroje podpory dražeb vidí MMR v Novele?
  6. Proč do Novely nebyly implementovány nástroje na eliminaci pletich (např. předražek viz OSŘ aj.)?
  7. Bude MMR kromě správce i provozovatelem Centrální evidence dražeb (CED)?
  8. V případě jiného provozovatele CEDu, vyhlásí MMR koncesní řízení nebo provozovatelem bude Česká pošta s.p.?

S pozdravem „Ať se draží“ zůstává RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

Připravilo MMR nový dražební zákon bez dražebníků?

Před dvěma roky MMR připravilo novelu zákona o veřejných dražbách, se kterou si udělalo ostudu. Tato novela byla kritizována již v průběhu její přípravy na podzim 2016. Definitivní tečku udělala Legislativní rada vlády ČR v únoru 2017, kdy tuto novelu zcela odmítla.

Přiznám se, že ani já a předpokládám, že nikdo z členů Komory dražebníků ČR (KDČR) netušil, že MMR připravilo místo novely nový zákon o veřejných dražbách. Je pravda, že návrh tohoto zákona MMR uveřejnilo na svých webových stránkách dne 20.11.2018 jako informaci, že MMR tento návrh zaslalo do meziresortního připomínkového řízení.

Za celých 18 let, kdy se zabývám dražbami, jsem takovýto postup ze strany MMR nezažil. Nevím, jestli MMR tento návrh diskutovalo se svými „vybranými“ a „loajálními dražebníky“. V každém případě KDČR neobdržela žádnou informaci o tomto legislativním procesu. KDČR své stanovisko zašle Legislativní radě vlády ČR a spoléhá na poslaneckou iniciativu. Kompletní podklady k novému zákonu jsou k dispozici ZDE.

Prosíme o Vaše připomínky, náměty či doplnění, které zapracujeme do našeho stanoviska.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Dopis poslancům Poslanecké sněmovny

Komora dražebníků ČR dne 14.01.2019 předala všem poslancům dopis z výzvou vytvořit poslaneckou iniciativu k novele zákona o veřejných dražbách. Znění dopisu:

Vážná paní poslankyně, vážený pane poslanče,

v souvislosti se snahou PS ČR legislativně řešit oblast zadlužení, mj. novelou insolvenčního zákona, se na Vás obracím s návrhem vytvořit poslaneckou iniciativu k novele zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. ZVD), aby bylo zajištěno transparentní zpeněžování majetku dlužníků.[1]

Gestorem ZVD je Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR), které dlouhodobě neplní v této oblasti své povinnosti. Poslední pokus MMR o novelu ZVD v únoru 2017 skončil odmítnutím ze strany Legislativní rady vlády.

Komora dražebníků ČR (KDČR) má připravený paragrafovaný návrh novely ZVD, který by zajistil kompatibilitou s platnou legislativou, využívání dražby jako transparentního nástroje prodeje majetku dlužníků za maximální cenu, eliminoval by pletichy a další aktivity „zpeněžovatelů“. Majetek dlužníků by tak přestal být v mnoha případech prodáván pod cenou.

S pozdravem RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva KDČR

[1] V roce 2018 se konalo historicky nejméně dražeb od účinnosti ZVD 1.5.2000 – viz podrobně statistika

O prodej dražbou nebyl v roce 2018 zájem

Když se v roce 2000 začaly pod taktovkou Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) konat veřejné dražby, všichni byli naplněni optimismem. Konečně zde bude nástroj transparentního zpeněžení nesplácených hypoték i majetků dlužníků z konkursů. Rok 2018 ukázal, že je vše jinak. Konal se historicky nejmenší počet dražeb.

V letech 2000 až 2006 se uskutečnilo 24 tisíc dražeb s celkovým objemem 35 miliard Kč draženého majetku. Od roku 2007 však počet i objem dražeb dlouhodobě klesá. V roce 2018 se konalo pouhých 1 749 dražeb (Statistika dražeb_2018_final). Dražby tak spíše slouží jako veřejná show, která má ukázat, že prodej majetku dlužníka se děje transparentně.

Hlavním důvodem nezájmu o prodej dražbou je nedůvěra v jejich transparentnost. Pletichy na dražbách jsou veřejným tajemstvím. Ani zavedení elektronických dražeb v roce 2013 nic nepřineslo.  Přestože náklady na provedení kamenné dražby jsou daleko vyšší, některé banky je stále preferují.  Vytváří tak ideální prostor pletichářům, kteří by v e-dražbách neuspěli. Možná proto podíl e-dražeb klesá. V roce 2018 se jich uskutečnilo méně, než těch kamenných.

Ani legislativa nepřispívá k důvěře v dražby. Měly být jakýmsi hybným faktorem a očistným procesem v oblasti podpory bydlení hypotékami. Proto také bylo MMR pověřeno výkonem státního dozoru a gestorem příslušné legislativy. Na konci roku 2012 se podařilo „přílepkem“ k novele občanského soudního řádu zavést e-dražby, a to i přes odpor MMR. V únoru 2017 Legislativní rada vlády ČR odmítla novelu zákona o veřejných dražbách, kterou MMR připravovalo více než dva roky.

Bohužel v naší společnosti není ani politický zájem, aby majetek dlužníků byl zpeněžován transparentním způsobem. Zajištění věřitelé čím dále více udělují pokyn ke zpeněžení majetku dlužníka mimo veřejnou dražbu. To vytváří prostor pro nejrůznější “zpeněžovatele“, kteří tvrdí, že prodají nemovitosti za tu nejlepší cenu.

Komora dražebníků ČR (KDČR) se již několik let snaží o novelu platného zákona o veřejných dražbách, o kompatibilitu zejména s občanským zákoníkem a katastrálním zákonem. Cílem je zejména zjednodušit dražební proces, eliminovat pletichy a různé „zpeněžovatele“.  KDČR v této věci i osloví Kláru Dostálovou, ministryni MMR a všechny poslance PS ČR.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Poděkování za Reakci Exekutorské komory ČR

Domnívám se, že každý článek má tři roviny. První je, co chce autor vyjádřit, druhá je jak to vyjádří a třetí je, jak to reflektuje čtenář.

Naprosto souhlasím s Exekutorskou komorou ČR, že „že činnost soudního exekutora je primárně výkonem veřejné moci“. Z toho jsem i vycházel, když tvrdím, že by se exekutor měl soustředit zejména na tyto činnosti. Zpeněžování majetku pro insolvenční správce by mělo být zcela marginální aktivitou. I zákonodárce v exekučním řádu tyto činnosti deklaruje v hlavě VI jako „Další činnosti exekutora“ (viz ust. § 76 odst. 2). Bohužel zejména méně úspěšní exekutoři se začali před několika lety více zajímat o insolvenční dražby, což nakonec vedlo i k novele IZ a prokázalo zájem o tuto oblast v souvislosti s poklesem exekucí.

Nikterak nezpochybňuji odbornou úroveň exekutorů v oblasti právního vzdělání. Plně akceptuji a souhlasím s požadavkem, že „soudní exekutor musí být absolventem státní vysoké školy – univerzitního zaměření v magisterském studijním programu „právo“ a musí složit odbornou zkoušku. Tato zkouška ho opravňuje vykonávat profesi soudce, státního zástupce, notáře nebo advokáta, pokud se rozhodne jednu z těchto profesí vykonávat.“  Avšak při zpeněžování majetku pro insolvenční správce (většinou jde o nemovité věci) je zaměření studijního programu „právo“ přece jenom mimo.  Sám vím, o čem mluvím, když jsem se musel „rekvalifikovat“, abych rozuměl a osvojil si termíny, poznatky a postupy z realitní, katastrální či stavební praxe. Musel jsem i získat know – how z oblasti inzerce realit a jednání se zájemci o nemovitosti.

Co se týká dražebního desátku, pokud bych se chtěl vyjadřovat k získávání insolvenčních dražeb exekutory nějakým pochybným způsobem, potom bych použil termín „exekutorský desátek“. Osobně vím z praxe, že „dražební či realitní desátek“ existuje.  Komora dražebníků ČR (KDČR) v této souvislosti podala i trestní oznámení. Bohužel pletichy při dražbách se velmi obtížně prokazují. Proto i naše KDČR přivítala spolupráci s Policií ČR v této oblasti.

Jsem rád, že z mého příspěvku je zřejmá „prostá obava z konkurence“. Skutečně tomu tak je, protože i letos předpokládám další pokles počtu a objemů dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách. Stále více zajištěných věřitelů požaduje i zpeněžení majetku dlužníků v insolvenci mimo dražbu. Tato obava z konkurence se tedy spíše týká realitních makléřů než exekutorů. Jsem optimista a možná v novém exekučním řádu bude i možnost, aby exekutor pro provedení dražby si najal dražebníka, jako je tomu v případě dražeb cenných papírů, které nesmí dle platné legislativy exekutor provést.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR