KDČR zaslala předsedovi Poslanecké sněmovny a předsedovi Senátu návrh elektronického ekvivalentu úředně ověřenému podpisu

Za možnost elektronicky podepisovat dokumenty místo úředně ověřeného podpisu bojuje KDČR několik let. Bohužel stále bezvýsledně. K problematice užívání e-podpisů se dne 12.10.2018 vyjádřilo i MMR, viz Existence alternativ úředně ověřeného podpisu v elektronické podobě. Bohužel se stále nic v této oblasti neděje. I v době “coronavirové” musí dražebníci, insolvenční správci i další si osobně nechat úředně ověřit dokumenty na České poště, obecním či městskému úřadu či u notáře.

Včera jsem ve frontě na ověření strávil skoro hodinu. Když jsem se dostal na řadu a požadoval ověření mého podpisu na 26 dokumentech, zaskočil jsem příslušnou pracovnici. Obával jsem se, že budu dalšími lidmi ve frontě lynčován. Při ověřování totožnosti jsem si musel na pokyn úřednice sundat roušku. Trochu jsem váhal. Mám porušit vládní nařízení?  Avšak bez toho bych razítka na dokumenty nezískal.

Uvědomil jsem si, že je třeba znovu apelovat zejména na poslance a senátory, když příslušná ministerstva nekonají. Uznal jsem i názory některých dražebníků, že dopisy zaslané ministryni spravedlnosti Mgr. Marii Benešové a mistryni MMR Ing. Kláře Dostálové nebudou mít žádný efekt. Proto KDČR dnes zaslala předsedovi Poslanecké sněmovny  Mgr. Radku Ondráčkovi a předsedovi Senátu RNDr. Miloši Vystrčilovi a dalším poslancům návrh jednoduché novely zákona o službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce (zák. č. 297/2016), jak následuje – viz poslední věta vyznačena tučně:

_________________________________________________________________

§ 7

K podepisovaní elektronickým podpisem lze použít zaručený elektronický podpis, uznávaný elektronický podpis, případně jiný typ elektronického podpisu, podepisuje-li se elektronicky dokument, kterým se právně jedná jiným způsobem než způsobem uvedeným v § 5 nebo § 6 odst. 1. V případě, že je požadován na dokumentu úředně ověřený podpis, potom ho lze nahradit tím, že dokument je opatřen zaručeným elektronickým podpisem a kvalifikovaným elektronickým razítkem.

_________________________________________________________________

Pomoc podnikatelům nespočívá jenom ve “finančních odpustcích”. Je třeba jim i umožnit, aby mohli efektivně pracovat on line, včetně eliminace časově náročného ověřování listinných dokumentů.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

KDČR zaslala ministryni Benešové a ministryni Dostálové návrhy do novely insolvenčního a dražebního zákona

Na COVID-19 reagoval i Vrchní soud v Praze. Zaslal ministerstvu spravedlnosti vlastní návrh novely insolvenčního zákona, který by měl zabránit “tsunami” dlužníků. Není pochyb, že se i zvýší administrativa s tím spojená. Je i předpoklad, že bude ve větší míře docházet ke zpeněžování majetku dlužníků. Jedinou transparentní cestou jsou elektronické dražby.

Domnívám se, že projednávání nového dražebního zákona je v nedohlednu. Celá naše společnost stojí dle mého názoru na “nulté” startovací pozici. Vše bude zcela jiné. Kamenné dražby musely být skrečovány a budou konečně nahrazeny elektronickými dražbami. Omezení služeb v oblasti ověřování podpisů a dokumentů (Česká pošta, s.p., městské či obecní úřady, notáři) vede k tomu, že bude potřeba nahradit těžkopádný “listinný styk” elektronickou komunikací. Proto i KDČR dnes oslovila dopisem Mgr. Marii Benešovou, ministryni spravedlnosti a Ing. Kláru Dostálovou, ministryni MMR s návrhem doplnit připravenou novelu insol. zákona, jak následuje:

Zákon č. 182/2006 Sb., insolvenční zákon, ve znění násl. změn a doplňků, se mění takto:

V § 300 se na konci paragrafu doplňuje věta: „V případě vyhotovení v elektronické podobě musí být toto potvrzení opatřeno kvalifikovaným elektronickým podpisem insolvenčního správce a časovým razítkem vydanými akreditovanou osobou.

Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění, se mění takto:

V § 2a se vkládá nový odst. 3 ve znění: „(3) Všechny dokumenty vyhotovené dražebníkem dle tohoto zákona mohou být též v elektronické podobě a musí být opatřeny kvalifikovanými elektronickými podpisy dražebníka a jednajících osob a časovým razítkem vydanými akreditovanou osobou.“

Účelem výše uvedených návrhů je to, aby bylo možné komunikovat s insolvenčními správci,  katastry, ale i dražebními navrhovateli elektronicky. Tento text píšu před pondělním ránem, kdy se zítra chystám do fronty na úředně ověření 26 podpisů …

Pevné zdraví všem přeje Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR

 

Anketa Konkursních novin: Jaký byl dražební rok 2019?

V prvním lednovém čísle Konkursních novin vyšla každoroční anketa k hodnocení minulého dražebního roku. Nevím které všechny subjekty redakce oslovila. Nakonec v anketě bylo  pouhé “dražební trio” doplněné tiskovým mluvčím MMR.

Předseda představenstva dražebníka Prokonzulty, a.s., ing. Jaromír Hradil byl s výsledkem dražeb i aukcí pořádaných touto společností v roce 2019 spokojen. Prokonzulta, a.s. jako největší dražebník v ČR s podílem  cca 1/3  na celkovém vydraženém majetku v roce 2019, nehodnotí loňský rok pesimisticky, ale naopak. Vidí perspektivu v dalších formách zpeněžení, jako jsou aukce či výběrová řízení.

JUDr. Miloslav Oliva za Českou asociaci dražebníků a RNDr. Jiří Bureš za Komoru dražebníků České republiky shodně interpretovali dražební statistiky za loňský rok a shodli se i na příčinách a na tom, že loňský rok byl dražební katastrofou.  Praxe si našla jiné cesty zpeněžování majetku dlužníků, a to mimo dražbu. Paradoxem je, že se zvyšuje objem prodejů licitací – v tom se všichni shodli i se zástupcem z MMR, ing. Vilémem Frčkem, DiS., tiskovým mluvčím.

Vzniká potom otázka, na co je Oddělení veřejných dražeb MMR, když perspektivou jsou prodeje licitací, tj. zpeněžení majetku aukcemi. Nakonec výhoda prodeje aukcí je, že aukce prakticky není legislativně upravena (až na spec. případy) a je možné tak tento nástroj využít i s menšími náklady oproti dražbě a vymanit se tak i z kontrol prováděných MMR v oblasti veřejných dražeb.

Stačí i uspořádat dražbu dle občanského zákoníku a tento “dražebník”  je také nepostižitelný ministerskou kontrolou. MMR zaspalo i v zákonu o realitním zprostředkování, kde vůbec není definován žádný prodej licitací – aukcí, včetně vymezení organizátora provozování aukcí atd. Před pár týdny mně jedna pracovnice MMR tvrdila, že přece dražba a aukce je totéž. Argumentovala, že v angličtině je dražba nazývána auction, tedy aukcí. Nevěděla, že aukce je v angličtině tender ….

Plné znění ankety Konkursních novin je k dispozici: KN_1-2020

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Katastrofa dražebního trhu v roce 2019

Loni si dražebníci připomněli dvacet let konání dražeb jako nástroje transparentního zpeněžování majetku dlužníků. Dražební zákon nabyl účinnosti dne 01.05.2000, tedy letošní rok bude i dvacáté výročí od jeho účinnosti. Výkon státního dozoru nad prováděním veřejných dražeb má Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Původní představa totiž byla, že tento zákon napomůže rozvoji hypotečního trhu, jako nástroje podpory bytové politiky. Výsledkem činnosti MMR je to, že v roce 2019 bylo dosaženo absolutního minima počtu provedených dražeb i draženého majetku a stažení jejího návrhu nového dražebního zákona z Legislativní rady vlády.

Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě analyzuje český dražební trh.Několikrát upozorňovala minulé i současné vedení MMR na nutnost tuto problematiku řešit. Snižování počtu prováděných dražeb ukazuje, že majetek dlužníků je prodáván mimo dražbu, často pod cenou. Realitní kancelář nemůže ze své podstaty činnosti garantovat dosažení maximální tržní ceny. Tímto způsobem je poškozován jak věřitel, tak zejména dlužník, který si často stěžuje KDČR, že byl jeho majetek prodán „pod cenou“.

Za dvacet let provádění dražeb prošlo evidencí na Centrální adrese více než 57 tis. dražeb s objemem draženého majetku 180 miliard Kč.  V dobách dražební konjunktury 2001 – 2005 neklesl roční objem draženého majetku pod 10 miliard Kč. Rok 2012 s 13 miliardami Kč draženého majetku je již dnes tichou vzpomínkou na tyto skvělé dražební časy. Od té doby klesá jak objem draženého majetku, tak i počet dražeb. V loňském roce byl evidován na Centrální adrese historicky nejmenší počet dražeb (1 649) s objemem draženého majetku (cca 4,5 miliard Kč) (viz podrobně statistika dražeb)

KDČR se domnívá, že jde o důsledek (záměrné) „neschopnosti“ MMR řešit tuto problematiku, která vyhovuje realitní lobby, možnosti překupu nemovitostí či pletich na kamenných dražbách. KDČR dokonce přímo současné ministryni MMR Kláře Dostálové doporučila, aby byla vyvozena osobní odpovědnost pracovníka, který svojí činností je „hrobníkem“ dražebního trhu.

Před dvěma lety MMR předložilo Legislativní radě vlády (LRV) návrh novely dražebního zákona, který LRV odmítla. Úředníci MMR po dvou letech v prosinci 2019 předložili LRV návrh nového dražebního zákona, který museli po předběžném posouzení stáhnout z projednávání LRV. Tyto návrhy vůbec nereflektovaly připomínky ze strany odborné dražební veřejnosti.

Bez razantního přístupu vedení MMR a politické podpory nové dražební legislativě však stále budeme svědky netransparentního zpeněžování majetku dlužníků.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D. předseda představenstva KDČR

Příspěvek na Národní konferenci České komory odhadců majetku

Ve dne 10.– 11.10.2019 se konala Národní konference České komory odhadců majetku. Následující text je výstupem z příspěvku „Tržní odhad nemovitostí pro veřejnou dražbu a aukci dle platné a připravované legislativy“ RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy představenstva KDČR na této konferenci.

Dražba a aukce

Často bývá dražba zaměňována s aukcí. Běžně se říká, že se na aukci vydražil obraz za rekordní cenu apod. Pokud by dražba a aukce bylo totéž, těžko bychom měli pro dva způsoby nalezení nabídky s poptávkou licitací dvě různá slova. Zcela zásadní rozdíl spočívá v tom, že se na dražbě nikdy nenakupuje, ale vždy pouze „prodává“. Na aukci se může, jak prodávat (jedná se o prodejní aukci), např. umělecké či historické předměty, tak i nakupovat. Tak např. elektronická nákupní aukce je využívána při zadávání veřejných zakázek dle zákona o zadávání veřejných zakázek (viz ust. § 28 odst. 1, písm. m) zák. č. 134/2016, Sb., ve znění násl. změn a doplňků). Veřejný zadavatel tímto nástrojem hledá nejvýhodnějšího dodavatele.

Aukce obecně není v platné legislativě vymezena, vyjma speciálních případů, jak bylo výše uvedeno. Aukce je proces, při kterém účastníci aukce činí i opakované nabídky licitací během trvání aukce, přičemž tyto nabídky se hodnotí dle předem vyhlášených kritérií a současně se stanoví vítěz aukce, který nabídl dle aukčních kritérií a v souladu s aukčním řádem nejvýhodnější nabídku, pokud takováto nabídka existuje. Navrhovatel (popř. i vítěz aukce) má potom právo či povinnost uzavřít s vítězem aukce (popř. s navrhovatelem aukce) smlouvu, která je vymezena v aukční vyhlášce.

V nákupní aukci její navrhovatel vybírá nejvýhodnějšího dodavatele, např. s nejnižší cenou, ale i dle několika kritérií, které mají různou váhu. Na prodejní aukci se snaží navrhovatel aukce prodat předmět aukce za maximální cenu., tj. vybírá kupujícího, který nabídne v rámci konání aukce nejvyšší cenu.

Dražba dle zákona o veřejných dražbách a občanského zákoníku

Dražba je vymezena v české legislativě pouze ve dvou právních předpisech. Z roku 2000 je to zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), kde je vymezena tzv. dražba veřejná, jako “veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu  dražby, konané na základě  návrhu  navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem  neurčený  okruh  osob  přítomných  na  předem  určeném  místě,  nebo  v  prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání  nabídek, a při němž na osobu, která   za   stanovených   podmínek   učiní   nejvyšší   nabídku,   přejde   příklepem   licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání¨. (viz ust. § 2, písm. a) ZVD)

Dražba byla i nově definována v občanském zákoníku v roce 2012 (zák. č. 89/2012 Sb., ve znění násl. změn a předpisů – OZ) jako způsob uzavření smlouvy: „Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem. Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba ukončí jinak než příklepem.“  (viz ust. § 1771 OZ)

Bohužel vymezení dražby v ZVD a OZ jsou nekonzistentní, protože v dražbě dle ZVD jde o tzv. přechod práva, kdežto v OZ o převod. Podstatné je totiž to, že v dražbě žádná smlouva neexistuje, ale vydražitel nabyde vlastnictví k předmětu dražby příklepem, pokud vydražitel řádně a včas uhradí cenu dosaženou vydražením. Oproti tomu OZ předpokládá dražbu jako kontraktační proces uzavření konkrétní předem známé smlouvy.

V diskuzi opřed přijetím OZ dražebníci marně namítali, že vymezení dražby v OZ se spíše týká aukce, kde je vždy smlouva vymezena. Jediná schůdná cesta v praxi je rozlišení dražby dle OZ a veřejné dražby dle ZVD, popř. dle nově připravovaného zákona o veřejných dražbách.

Role znalce a odhadce v dražbě a aukci

Dražebník má povinnost dle ust. § 13, odst. 1 ZVD zajistit odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, který nesmí být v čase konání dražby starší šesti měsíců. V dražbě nemovitostí, podniku nebo jeho organizační složky nebo kulturní památky musí být tento odhad ceny zjištěn posudkem znalce.

Z výše uvedeného plyne, že prostor pro spolupráci dražebníka s odhadcem je malý. V praxi se vždy dražebník obrací na znalce, a to často i v případě, že by mohl odhad provést sám. Typicky se jedná o movité věci – kancelářské vybavení, elektronika, automobily, stroje a zařízení apod. Je totiž nadbytečné, aby dražebník zde substituoval činnost znalce.

Avšak zcela jiná situace je při organizování aukcí. Jak jsme již výše uvedli, protože organizování prodejních aukcí není legislativou upraveno, je zde prostor pro využití služeb odhadcem pro stanovení odhadu ceny i technického popisu předmětu dražby.  Standardně jsou odhad ceny obvyklé a popis předmětu aukce uvedeny v aukční vyhlášce.

Cena v místě a čase obvyklá

I v tomto případě se ukazuje, jak často je česká legislativa nekompatibilní. Zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění násl. změn a doplňků a platných vyhlášek (ZOM), nezná pojem “cena v místě a čase obvyklá = tržní cena”. Nejblíže pojmu cena v místě a čase obvyklá je cena obvyklá (viz ust. § 2, odst. 1 ZOM).

ZOM stanovuje pouze výchozí metodiku pro stanovení odhadu ceny v místě čase obvyklé, protože znalec je povinen zjištěnou cenu obvyklou korigovat o závady, které přejdou, popř. zaniknou zpeněžením dražbou. Typicky se jedná o zástavní práva, předkupní práva, předkupní práva, služebnosti – věcná břemena.

Většina znalců nejprve stanoví “vyhláškovou cenu”, protože má k dispozici specializované SW a poměrně snadno se tak stanoví “výchozí” úroveň odhadu ceny. Poté musí být tato vyhlášková cena korigována. Je potom na znalci, jaké má informace a jak vyhodnotí stanovený odhad s využitím srovnávací či výnosové metody aj..

Odhad ceny – základní parametr při zpeněžování majetku dlužníků

Největšími navrhovateli dražeb konaných dle ZVD jsou insolvenční správci. Veřejná dražba je základním a transparentním nástrojem zpeněžení majetku dlužníků. Stále více však jsou navrhovateli dražeb i notáři či likvidační správci při prodeji majetku zůstavitelů, kteří po sobě zanechali jenom dluhy. Roste i počet dražeb, jejímiž navrhovateli jsou tzv. dražební věřitelé, kteří mají svoje pohledávky zajištěné zástavami k nemovitostem a mají tzv. vykonatelný titul pro navržení nedobrovolné veřejné dražby.

Ve všech výše uvedených případech se jedná v naprosté většině o veřejnou dražbu nemovitostí, kde musí mít dražebník k dispozici odhad ceny v místě a čase obvyklé stanovený znalcem. S tím souvisí i zajištění prohlídky předmětu pro místní šetření znalcem.

     Odhad ceny v místě a čase obvyklé „přes plot“

ZVD v ust. § 13, odst. 2 ukládá povinnost držiteli předmětu dražby umožnit provedení odhadu i prohlídky předmětu dražby. Velmi často však tento subjekt provedení místního šetření odmítne. Dokonce i v případě insolvenčních dražeb, kdy je dlužník v oddlužení a jeho povinností poskytnout maximální součinnost a hrozí mu zrušení oddlužení s následným konkurzem.

ZVD pro tento případ umožňuje postup „přes plot“.  V ust. § 13 odst. 3 ZVD je uvedeno:             „Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici“.

Ne všichni znalci jsou ochotni takto postupovat. Argumentují i tím, že některé krajské soudy tento postup „přes plot“ nedoporučují. Znalci mají i obavu z případných soudních sporů či z jejich postihu jako znalce.

Znalci většinou odhad ceny nadhodnocují

Komora dražebníků ČR, z.s. (KDČR) dlouhodobě vyhodnocuje údaje o dražbách, které dle ZVD musí být uveřejňovány na tzv. Centrální adrese (www.centralni-adresa.cz – CADR). Je zde uváděn i objem draženého majetku, což je suma cen předmětů dražeb stanovených znalci. Objem cen dosažených vydražením potom indikuje skutečnou výši zpeněžení draženého majetku.

Statistiky vedené na CADR prokazují, že výtěžnost dražeb, tj. poměr objemů cen vydraženého majetku k objemu cen draženého majetku, je za dvacet let v rozpětí 27 % až  58 %. Průměrná výtěžnost dražeb za toto období činí cca 42%. V roce 2018 byla výtěžnost dražeb 49%.

Jinými slovy to znamená, že průměrný odhad ceny v místě a čase obvyklé je cca dvojnásobný, oproti jeho skutečné tržní realizované hodnotě. Největší odchylky jsou pozorovány při dražbách spoluvlastnických podílů, kde znalec odhadne cenu celé nemovitosti, a potom ji „podělí“ výši spoluvlastnického podílu.

Příklady přesnosti odhadů znalci

Areál v Třebíči, který zahrnuje pozemky o celkové výměře 26 958 m2, zastavěná plocha všech patnácti budov v jednom či dvou podlažích činí 4 747 m2 a stavební parcely mají celkovou výměře 5 146 m2 a ostatní plochy pak 21 812 m2 byl oceněn znalcem cenou obvyklou ve výši 46 300 000 Kč. Tento areál byl zpeněžován téměř 2 roky, a to třemi dražbami a šestnácti aukcemi (byl zvolen i postup prodeje jednotlivých částí areálu). Nakonec elektronickou aukcí celého areálu s vyvolávací cenou 20 mil. Kč byla dosažena aukční cena 23,5 mil. Kč.

Jako další příklad uvedeme prodej ½ spol. podílu zůstavitele na areálu bývalého Sázavolenu, a.s. na Vysočině. Odhad ceny obvyklé areálu o rozloze cca 5 ha, 9 budov, jeden dvojdomek by stanoven znalcem na 7 500 000 Kč. Spoluvlastnický podíl zůstavitele ve výši, ½ stanovil znalec na polovinu, tj. na 3 750 000 Kč. Přesnost odhadu je potom uvedena v tabulce:

 I výše uvedené příklady dokumentují, že průměrná přesnost odhadu činí cca 50 % – 60 % s obrovským rozptylem 35 % až 88 %.

Zpeněžování nemovitostí – nová legislativa

Nejdál v legislativním procesu je Zákon o realitním zprostředkování (Návrh_ZRZ), který je v současné době (19.10.2019) projednáván v Poslanecké sněmovně. Návrh nového zákona o veřejných dražbách (Návrh_ZVD) je na samém začátku, před jeho legislativním startem. Dne 25.09.2019 předkladatelem – Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR) byl teprve předám k posouzení do Legislativní rady vlády (LRV).

V Zákonu o realitním zprostředkování se nově mj. vymezují činnosti realitního zprostředkovatele (makléře), a to při posouzení stavu nemovitosti a návrhu nabídkové ceny a obstarání stavebně technické dokumentace (viz Návrh_ZRZ, ust. § 3 odst. 2 písm. b),  e)). Domníváme se, že v těchto oblastech je velký prostor pro spolupráci odhadce nejenom s realitní kanceláří, ale i s organizátory aukcí nemovitostí.

Návrh nového zákona o veřejných dražbách Návrh zákona (Návrh_ZVD) byl před rokem dán do mezirezortního připomínkového řízení a po posouzení LRV bude či nebude předložen vládě ČR. Domníváme se, že LRV vrátí Návrh_ZVD předkladateli k dopracování.

KDČR podpořila nové vymezení dražeb na (dobrovolné) dražby konané na návrh vlastníků či subjektů s právem hospodařit s předmětem dražby a na nucené dražby, jejímiž navrhovateli jsou likvidátoři, insolvenční a likvidační správci či dražební věřitelé. Současně však KDČR měla celou řadu zásadních připomínek, na které MMR vůbec nereflektovalo.

Návrh_ZVD již používá pojem cena obvyklá místo cena v místě a čase obvyklá. Zůstává zde povinnost dražebníka zajistit odhad ceny obvyklé posudkem znalce pouze v nucené dražbě nemovitostí, podniku nebo jeho organizační složky nebo kulturní památky. Tento odhad nesmí být v čase konání dražby starší devíti měsíců.

Návrh_ZVD vůbec neřeší stanovení odhadu ceny předmětu dražby v případě (dobrovolné) veřejné dražby. Dokonce ani nepožaduje, aby tento odhad byl uveden v dražební vyhlášce.  To vychází z vymezení dražby dle OZ, jako zvláštního způsobu uzavření smlouvy, kterou MMR předkládá. Dokonce je zde uvažována výlučně kupní smlouva. S takto vymezeným pojmem „veřejná dražba“ KDČR zásadně nesouhlasí. A od toho se odvíjí mnoho zcela zásadních problém uplatnění nového dražebního zákona v praxi.

KDČR zaslala připomínky k novému zákonu do Legislativní rady vlády

MMR předala kompletní materiál týkající se návrhu nového zákona o veřejných dražbách Legislativní radě Vlády ČR (LRV). Protože zde předkladatel vůbec nereflektoval na připomínky KDČR, dnešního dne byla požádána Mgr. Marie Benešová ministryně spravedlnosti a předsedkyně Legislativní rady vlády, aby předala stanovisko KDČR pracovním skupinám v LRV, které tento návrh budou posuzovat.

KDČR zformulovala pro LRV tyto základní teze připomínek:

1.) Odmítáme vymezení pojmu veřejná dražba MMR, protože návrh uvažuje pouze kupní smlouvu, popř. smlouvu o smlouvě budoucí. Tedy by nebylo možné dle této definice MMR dražit mj. pohledávky (smlouva o postoupení pohledávky) či obchodní podíly (smlouva o převodu obchodního). V praxi by toto vymezení dražby s sebou neslo i povinnost, aby tato „dražební smlouva“ byla explicitně známa, např. jako příloha dražební vyhlášky. V praxi se takto postupuje dle ust. § 1771 ObčZ. Je třeba však odlišovat dražbu dle ust. § 1771 ObčZ, jako způsob uzavření konkrétní smlouvy a veřejnou dražbu, jako způsob nabytí vlastnictví.

2.) MMR zcela absentuje na ochranu účastníků dražeb. Proto KDČR navrhuje povinnost, aby dražebník vedl všechny finanční prostředky týkající se dražeb na zvláštním účtu dražebníka, který nepatří do majetku dražebníka. V minulosti jsme byli svědky toho, že jeden z největších dražebníků skončil v insolvenci a navrhovatel dražby musel incidenčními žalobami se domáhat výtěžku z dražby a ostatní dražitelé složených dražebních jistot.

3.) MMR dlouhodobě neřeší pletichy, které se dějí zejména na kamenných dražbách. I to je důvodem, proč jsou veřejné dražby kritizovány jako neprůhledný a netransparentní způsob zpeněžení v insolvenčních dražbách a je jich čím dále méně (viz přiložený graf). Z tohoto důvodu KDČR navrhuje:

– aby nucené dražby byly prováděny výlučně elektronicky; postupuje se zde analogicky jako v případě zadávání veřejných zakázek, kde je možné je zadávat výlučně elektronicky;

–  aby v novém zákonu byl institut předražek, který byl zaveden do soudních dražeb.

4.) KDČR tvá na tom, aby bylo zachováno rovné podnikatelské prostředí v oblasti provádění zejména nucených dražeb:

–  nebyly změkčovány koncese na provádění nucených dražeb a byly stejné, jako je tomu v případě provádění současných nedobrovolných dražeb;

–  v případě, že po vyhlášení nedobrovolné dražby je vydán exekuční příkaz na prodej předmětu dražby (často se jedná o malé částky – šikanózní jednání dlužníka), musí dražebník od dražby upustit;

– dražby prováděné exekutory pro insolvenční správce mají tu konkurenční výhodu, že exekutor není omezen výší dražební jistoty a v případě zmaření je obmeškaný vydražitel penalizován i doplatkem na vyšší cenu.

5.) Šikanózní insolvenční návrhy dlužníků: Velkým problémem uspokojení dražebního věřitele je, že dlužník podá insolvenční návrh, aby se vyhnul provedení nucené dražby. Proto se navrhuje, aby dražebník upustil od nucené dražby až poté, když soud vydal usnesení, kterým zjistil úpadek dlužníka.

Kompletní materiál s vyznačenými revizemi je k dispozici KDCR_ZVD_LRV_05-10-2019.

 

Dražební trh je po dvaceti letech na svém dně

Dne 01.10.2000 zahájila činnost první a svého času největší elektronická úřední deska – Centrální adresa. Jejím provozovatelem je Česká pošta, s.p. Je to i den, kdy se začaly provádět první dražby dle zákona o veřejných dražbách. Účinnost tohoto zákona nastala 01.05.2000. Až rok poté byl přijat zákon o soudních exekutorech. Za dvacet let provádění dražeb prošlo evidencí na Centrální adrese cca 57 tis. dražeb, ve kterých se dražil majetek za téměř 77 miliard Kč.

V dobách dražební konjunktury 2001 – 2005 neklesl roční objem draženého majetku pod 10 miliard Kč. Rok 2012 s objemem přes 13 miliard Kč draženého majetku je již dnes tichou vzpomínkou na tyto skvělé dražební časy. Od té doby klesá jak objem draženého majetku, tak i počet dražeb. V loňském roce byl evidován na Centrální adrese historicky nejmenší počet dražeb (1 749) s třetím historicky nejnižším objemem draženého majetku (cca 5,5 miliard Kč).

Jaké jsou dražební statistiky za 3. kvartál 2019?  Základní údaje obsahuje tabulka:

Ukazuje se, že celkový počet dražeb je prakticky stejný cca 1 240. I zhruba padesátiprocentní podíl elektronických dražeb se nezměnil. Příliš se ani nelišil objem draženého majetku.

Daleko zajímavější je pokles vydraženého majetku, což ukazuje i relativní indikátor výtěžnosti dražeb, tj. poměr vydraženého a vydraženého majetku. Zatímco loni k 30.09. to bylo  61,21%, letos to je 56,50%.

Příčin poklesu výtěžnosti dražeb může být víc. Od pletich zejména na kamenných dražbách (stále je jich polovina všech dražeb) až k nadhodnocení ceny předmětů dražeb soudními znalci. I tyto výsledky ukazují, že je třeba urychlit přijetí nového zákona o veřejných dražbách, které má Ministerstvo pro místní rozvoj předložit Vládě ČR do konce letošního roku. Totiž nikdo zatím nevymyslel transparentnější způsob prodeje majetku, než je dražbou s tradičními i novými nástroji proti pletichám.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D. předseda představenstva KDČR

 

Ministryně MMR Klára Dostálová přivítala návrh KDČR na uspořádání semináře v PS k novému dražebnímu zákonu

V současné době MMR finišuje s návrhem nového zákona o veřejných dražbách. Mělo by jít o zcela zásadní průlom po dvacetiletém provádění veřejných dražeb dle zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách. Nový dražební zákon by měl zastavit krizi dražebního trhu, kde se koná stále menší a menší počet veřejných dražeb. Namísto transparentního zpeněžování majetku zejména dlužníků z insolvencí, jsou využívána zpeněžení mimo dražbu, což často poškozuje jak dlužníky, tak i věřitele.

Komora dražebníků navrhla MMR uspořádat dvě společné akce. Prvním je konference k 20. výročí provádění dražeb. Skutečně dne 01.10.2000 zahájila činnost úřední deska veřejných dražeb – Centrální adresa. Jejím provozovatele je již 20 let Česká pošta, s.p.  Protože v období „dvacátých oslav“ ještě nebude k dispozici finální návrh nového dražebního zákona, Komora dražebníků se zaměří na uspořádání druhé akce – společného semináře s MMR v Poslanecké sněmovně. Totiž právě poslanci a poté senátoři budou mít poslední slovo,  “jak se bude dražit“.

Dopis od ministryně Kláry Dostálové: Dopis_MMR_11-09-2019

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR