Poděkování za Reakci Exekutorské komory ČR

Domnívám se, že každý článek má tři roviny. První je, co chce autor vyjádřit, druhá je jak to vyjádří a třetí je, jak to reflektuje čtenář.

Naprosto souhlasím s Exekutorskou komorou ČR, že „že činnost soudního exekutora je primárně výkonem veřejné moci“. Z toho jsem i vycházel, když tvrdím, že by se exekutor měl soustředit zejména na tyto činnosti. Zpeněžování majetku pro insolvenční správce by mělo být zcela marginální aktivitou. I zákonodárce v exekučním řádu tyto činnosti deklaruje v hlavě VI jako „Další činnosti exekutora“ (viz ust. § 76 odst. 2). Bohužel zejména méně úspěšní exekutoři se začali před několika lety více zajímat o insolvenční dražby, což nakonec vedlo i k novele IZ a prokázalo zájem o tuto oblast v souvislosti s poklesem exekucí.

Nikterak nezpochybňuji odbornou úroveň exekutorů v oblasti právního vzdělání. Plně akceptuji a souhlasím s požadavkem, že „soudní exekutor musí být absolventem státní vysoké školy – univerzitního zaměření v magisterském studijním programu „právo“ a musí složit odbornou zkoušku. Tato zkouška ho opravňuje vykonávat profesi soudce, státního zástupce, notáře nebo advokáta, pokud se rozhodne jednu z těchto profesí vykonávat.“  Avšak při zpeněžování majetku pro insolvenční správce (většinou jde o nemovité věci) je zaměření studijního programu „právo“ přece jenom mimo.  Sám vím, o čem mluvím, když jsem se musel „rekvalifikovat“, abych rozuměl a osvojil si termíny, poznatky a postupy z realitní, katastrální či stavební praxe. Musel jsem i získat know – how z oblasti inzerce realit a jednání se zájemci o nemovitosti.

Co se týká dražebního desátku, pokud bych se chtěl vyjadřovat k získávání insolvenčních dražeb exekutory nějakým pochybným způsobem, potom bych použil termín „exekutorský desátek“. Osobně vím z praxe, že „dražební či realitní desátek“ existuje.  Komora dražebníků ČR (KDČR) v této souvislosti podala i trestní oznámení. Bohužel pletichy při dražbách se velmi obtížně prokazují. Proto i naše KDČR přivítala spolupráci s Policií ČR v této oblasti.

Jsem rád, že z mého příspěvku je zřejmá „prostá obava z konkurence“. Skutečně tomu tak je, protože i letos předpokládám další pokles počtu a objemů dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách. Stále více zajištěných věřitelů požaduje i zpeněžení majetku dlužníků v insolvenci mimo dražbu. Tato obava z konkurence se tedy spíše týká realitních makléřů než exekutorů. Jsem optimista a možná v novém exekučním řádu bude i možnost, aby exekutor pro provedení dražby si najal dražebníka, jako je tomu v případě dražeb cenných papírů, které nesmí dle platné legislativy exekutor provést.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Reakce Exekutorské komory ČR k článku RNDr. Jiřího Bureše, Ph. D.

Touto cestou bych se chtěl velice důrazně ohradit proti některým výrokům předsedy představenstva Komory dražebníků ČR, které uvedl ve svém sloupku „Není podnikání jako podnikání“. Předně jeho pohled na důsledky a odůvodnění rozhodnutí Ústavního soudu ČR ve věci novelizace exekučního tarifu je zavádějící a nad přiměřenou míru zjednodušující. V první řádě je třeba si uvědomit, že Ústavní soud ČR se zabýval odměnami soudních exekutorů, kde skutečně má exekutor postavení podnikatele, což je předmětem legitimní kritiky. Co nicméně nikdy Ústavní soud nezpochybnil je skutečnost, že činnost soudního exekutora je primárně výkonem veřejné moci. Soudní exekutor je fyzickou osobou, kterou stát pověřil exekutorským úřadem. Exekutor má při výkonu exekuční činnosti postavení úřední osoby. Stát na exekutory přenesl část výkonu moci soudní, z hlediska funkcionálního vykonávají tedy soudní exekutoři státní moc. Tím se postavení soudního exekutora dramaticky liší od postavení dražebníka a jakékoliv srovnávání apriorně pokulhává.

Naprosto nedoložená jsou tvrzení J. Bureše ohledně jakéhosi fiktivního „dražebního desátku“. Má-li J. Bureš konkrétní informace ohledně tvrzeného „veřejného tajemství“, nechť je předá kompetentním orgánům, v opačném případě zůstanou jeho tvrzení v rovině prosté pomluvy – a to se všemi právními důsledky.

Velmi nepřesvědčivá a zjevně cíleně účelová jsou pak dále tvrzení J. Bureše, že „posláním exekutorů“ není být zpeněžovatelem majetku a že nemají příslušnou kvalifikaci. Tato tvrzení svědčí o naprosté neznalosti právní úpravy i každodenní reality ve výkonu exekutorského úřadu.  Každý soudní exekutor musí být absolventem státní vysoké školy – univerzitního zaměření v magisterském studijním programu „právo“ a musí složit odbornou zkoušku. Tato zkouška ho opravňuje vykonávat profesi soudce, státního zástupce, notáře nebo advokáta, pokud se rozhodne jednu z těchto profesí vykonávat. Více než výmluvná je v tomto kontextu věta, že „největším konkurentem dražebníků při zpeněžování majetku dlužníků v insolvenci jsou čím dále více exekutoři“, která zcela odhaluje účel daného článku J. Bureše – prostá obava z konkurence. Domnívám se, že konkurenční model na dražebním trhu je pouze ku prospěchu věci. To neovlivní ani účelové či nepravdivé výroky směřující proti soudním exekutorům. Služby soudních exekutorů v oblasti dražební jsou špičkové, což potvrzuje mnoho insolvenčních správců – a proto je zřejmá snaha J. Bureše dovnitř i navenek prezentovat opak. Navíc od roku 2018 Insolvenční zákon ve svém ustanovení § 286 odst. 1 písm. d) s takovouto formou další činnosti soudních exekutorů výslovně počítá. Odborná veřejnost si nepochybně vyhodnotí skutečný stav sama, bez ohledu na podobné články.

JUDr. Vladimír Plášil, LL.M.
prezident Exekutorské komory ČR

Dveřní právo katastrálních úřadů

Pojem dveřní právo mně vysvětlil před několika lety jeden ze spolupracujících advokátů. Řešil jsem s ním, jak uspokojit pohledávku jeho zahraničního klienta.  Věřitel měl „pouze“ zástavu na lukrativních nemovitostech. Protože nešlo postupovat nedobrovolnou dražbou, navrhl jsem, že vyhlásíme dražbu dle občanského zákoníku. Podstatné však bylo, jak se k dražbě postaví příslušné katastrální pracoviště. Advokát mně tehdy odpověděl, že zde platí „dveřní právo“. Na můj nechápavý pohled mně tento pojem vysvětlil. Mimochodem neznali to ani moji kolegové z Ústavu státu a práva Akademie věd České republiky.

Dveřní právo lze vymezit jako činnost subjektu státní správy (vyjma soudu), která vede k vlastnímu výkladu platné legislativy a v souladu s ním tento subjekt v dané věci rozhodne. Typické pro dveřní právo je, že subjekty stejného typu a ve stejné záležitosti rozhodnou zcela odlišně.

Uvedu konkrétní příklad dveřního práva, a to činnost katastrálních úřadů, resp. katastrálních pracovišť. Novela katastrálního zákona stanovila od 1.1.2014 i v případě dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách podat návrh na vklad vlastnického práva k předmětu dražby a výmazu omezení.  Do konce roku 2013 stačilo, aby dražebník zaslal příslušné dokumenty na katastr a vydražitel byl zapsán (dokonce zdarma) jako nový vlastník (přechod vlastnického práva), včetně výmazu omezení vlastnického práva.

Od 1.1.2014 již dražebník není účastníkem tohoto řízení. Přesto příslušné dokumenty musí dražebník zaslat na katastr. Protože však katastr nemůže na základě těchto dokumentů zahájit vkladové řízení, vrátí tyto dokumenty dražebníkovi. Avšak o tomto „dražebně – katastrálním pin pongu“, vedeném prostřednictvím datových schránek, nechci hovořit. To je téma novely zákona o veřejných dražbách, činnosti MMR aj.

Český úřad zeměměřický a katastrální (ČUZK), pod které všechny katastrální úřady, včetně svých pracovišť, patří, podpořil elektronická podávání návrhů inteligentním formulářem. To „zneužili“ někteří dražebníci. Vyplněný formulář spolu s dokumenty (vše bylo opatřeno elektronickým podpisem na základě kvalifikovaného certifikátu spolu s časovým razítkem) začali zasílat na jednotlivá katastrální pracoviště.

Dokonce některá katastrální pracoviště po zaslání dražebníkem povinných dokumentů počkala na zaslání návrhu na vklad (formuláře) a spojila je v jedno řízení. Jiná katastrální pracoviště sice vrátila zaslané dokumenty dražebníkovi, avšak při elektronickém podání návrhu na vklad spolu s přílohami příslušné řízení zahájila.  A teď se začalo projevovat dveřní právo. Cca před rokem si jeden z úřadů „postavil hlavu“.  Jako „lesa pán“ požadoval listinnou podobu dokumentů a podání.

Na základě zaslané stížnosti Komory dražebníků ČR na ČUZK jsem osobně celou záležitost řešil v červnu t.r. s Mgr. Martinou Hercegovou, ředitelkou odboru řízení územních orgánů ČUZK, pod který katastrální pracoviště patří.  Když jsem jí informoval o mých zkušenostech s dveřním právem, velmi jí zajímalo, která katastrální pracoviště akceptují elektronická podání. Odpověděl jsem jí, že se obávám, aby na základě našeho jednání nedostala všechna katastrální pracoviště zákaz přijímat elektronická podání.  V říjnu t.r. byl tento zákaz paní ředitelkou vydán.

Výše uvedený postup ČUZK považuji za porušení EIDAS (Nařízení Evropského parlamentu a rady (EU) č. 910/2014 o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES), za šikanozní, protože zvyšuje náklady dražebníků i insolvenčních správců. Listinná forma je daleko časově náročnější a finančně nákladnější než elektronická podoba dokumentů. Z tohoto důvodu jsem požádal i o pomoc eurokomisařku Věru Jourovou.

ČUZK nakonec vyřešil dveřní právo katastrálních úřadů. V zamítnutí elektronického podání je uvedeno poučení, aby byly dokumenty nejprve vyhotoveny v listinné podobě a podpisy na nich úředně ověřeny. Pro jejich zaslání datovou schránkou musí být provedena konverze „papírových“ dokumentů na elektronické dokumenty.

Součástí tohoto poučení je i upozornění na skutečnost, že podle § 57 odst. 2 písm. c) katastrálního zákona, se dopustí přestupku ten, kdo nedoplní ve stanovené lhůtě od doručení výzvy chybějící údaje nebo neodstraní chyby ve vyhotovených listinách, které předkládá k zápisu do katastru.

Bohužel problém nastává, když např. potvrzení o zpeněžení a zániku omezení vlastnických práv má deset či více stran. Stalo se mně, že zkonvertovaný dokument byl tak rozsáhlý, že nešel datovou schránkou poslat. Jsou zde i důvody ekonomické. Za jednu stránku konverze je třeba platit 30 Kč. Z hlediska procesní ekonomiky je potom často výhodnější to poslat na katastr obyčejnou poštou. V tomto případě však musí pracovníci na katastru vložit všechna data do systému znovu.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR, z.s.

Odpověď na anketní otázku Konkursních novin:

„Loni poklesl počet dražeb, proti roku 2016, téměř o čtvrtinu. Je letos situace lepší?

Loňský dražební rok byl nejhorším rokem v novodobé historii dražeb. Mám tím na mysli období od 01.05.2000, kdy nabyl účinnost zákon o veřejných dražbách. Objem draženého majetku sice v roce 2017 narostl téměř na 5,6 miliardy Kč, ale vydražený majetek se snížil na 2,6 miliardy Kč, s meziročním poklesem 6,5 %. I výtěžnost dražeb se snížila, a to na necelých 47 %. Podstatný je objem vydraženého – zpeněženého majetku, nikoliv jak velký majetek z pohledu odhadu jeho ceny do dražeb vstupuje, viz podrobně.

Předpokládám, že negativní trend poklesu dražeb bude pokračovat i v roce 2018. Vycházím z aktuálních údajů, které jsou uvedeny na Centrální adrese:

V roce 2017 bylo k 31.10.2017 evidováno celkem 1 571 dražeb, ke stejnému datu je to letos 1 380 dražeb. Tedy pokles počtu dražeb o 12%. I objem draženého majetku v uvedeném období byl v roce 2017 vyšší. Zatímco letos je to 3,609 miliard Kč, loni byl objem draženého majetku 4,048 miliard Kč.

Moje „dražební skepse“ vyplývá nejenom z výše uvedené statistiky, ale i z pokynů zajištěných věřitelů insolvenčním správcům. Až příliš často požadují prodej mimo dražbu prostřednictvím realitní kanceláře. Nevím ovšem, jak potom insolvenční správce prokáže, že nemovitost byla zpeněžena nejvyšší nabídkou.

Zajímavou skutečností je i pokles podílu elektronických dražeb. V loňském roce činil jejich podíl oproti kamenným dražbám 63 %.  Letos podíl elektronických dražeb poklesl na 55 %. Domnívám se, že hlavním důvodem konání kamenných dražeb je snaha některých subjektů “zapletichařit“.

Příčiny dlouhodobé krize dražebního trhu jsou dobře známy. Pokud zde nebude politický zájem, dražba (zvláště ta kamenná) bude považována za hru pletichářů na transparentní prodej majetku dlužníků.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Není podnikání jako podnikání

Na stránkách Konkursních novin v září 2018 probíhala zajímavá diskuze k rozhodnutí Ústavního soudu ČR ve věci platnosti, resp. oprávněnosti novely vyhlášky o odměnách a náhradách exekutorů (viz Vyhl. č. 330/2001 Sb. v platném znění), kterou vydalo ministerstvo spravedlnosti. Přestože Exekutorská komora rozhodnutí respektuje, exekutoři tímto rozhodnutím nadšení nejsou, protože došlo ke snížení jejich příjmů. V diskuzi mně zaujalo zejména srovnání exekutorů s jinými podnikateli.

Ústavní soud ČR nepochybuje, že exekutor je podnikatel. Přiznám se, že často jsem se od účinnosti zákona o veřejných dražbách (ZVD – zák. č. 26/2000 Sb. dne 1.5.2000), resp. účinnosti exekučního řádu (zák. č. zák. č. 120/2001 Sb.) o rok později, se setkával s různými názory. Předpokládám, že Ústavní soud vyšel z občanského zákoníku (zák. č. 89/ 2012 Sb.), který v ust. § 420 vymezuje pojem podnikatel. Je to osoba, která „samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.“

Exekutor je podnikatel, podnikající dle zvláštního zákona – exekučního řádu. Jeho činnost je soustavná, nepřetržitá, samostatná a samozřejmě výdělečná s cílem dosažení maximálního zisku. V tržní ekonomice se exekutor chová racionálně, stejně jako jiný podnikatel. Snaží se pro sebe získat maximální výhody, omezit konkurenci aj. Proto i rozumím Mgr. Ing. Jiřímu Proškovi, soudnímu exekutorovi, Exekutorského úřadu Plzeň město, že v diskuzi v KN nesouhlasí s „přitvrzením“ podnikání exekutorů. Nelíbí se mu, že dle jeho slov: “Ústavní soud vychází z toho, že soudní exekutor je podnikatel a musí počítat s tím, že někdy za svoji práci nedostane zaplaceno.“  Mgr. Ing. Jiří Prošek považuje tento názor za absurdní. Domnívá se, že „běžný podnikatel, pokud se mu na zakázce něco nezdá, třeba, že za ní nedostane zaplaceno, tak jí odmítne“. Mj. dále odmítá, že Ústavní soud ČR dovodil, že nelze přenášet riziko neúspěšnosti exekuce na oprávněného, tedy klienta exekutora.

Role exekutora, jako podnikatele řešícího pohledávku dlužníka, je bezesporná, nezpochybnitelná a nezastupitelná. Jinou otázkou je cena těchto poskytovaných „exekučních služeb“ a podnikatelské riziko.  Protože zde tato cena nemůže být určena střetem poptávky a nabídkou na trhu, je určena administrativně (Vyhláškou), včetně implicitního nastavení jeho podnikatelského rizika. Totiž jakékoliv omezení nabídky či poptávky, administrativní regulace ceny, vždy vedou k deformaci tržní ceny. Nechci zde hodnotit „exekuční ceník“, spíše uvedu příklad:

Největším konkurentem dražebníků (zde není pochyb, že jde o podnikatele dle ZVD) při zpeněžování majetku dlužníků v insolvenci jsou čím dále více exekutoři. Vždy jsem tvrdil, že poslání exekutorů není být zpeněžovatelem majetku těchto dlužníků. Nemají k tomu ani příslušnou kvalifikaci, protože většinou jde o prodej nemovitostí dražbou, což obnáší zejména zajištění kvalitní propagaci prodeje (inzerce, infomační memoranda, prohlídky, kontaktování investorů apod.), jednání se zájemci, zajišťování prohlídek apod.  Často tyto činnosti pro exekutory zajišťují externě realitní kanceláře, čímž zvyšují náklady těchto dražeb.

Do loňské novely insolvenčního zákona (01.07.2017, zák. č. 182/2006 Sb.), byla vedena velká diskuze, zdali vůbec exekutoři mohou pro insolvenční správce dražit. Nakonec jim to fakticky bylo zakázáno stanoviskem Vrchního soudu v Olomouci, kde celou kauze odstartovala soudkyně Krajského soudu v Brně JUDr. Vlasta Bruknerová, která v září 2015 shledala, že insolvenční správce pochybil, když na základě pokynu zajištěného věřitele uzavřel smlouvu o provedení dražby dobrovolné se soudním exekutorem (viz č.j. KSBR 29 INS 33609/2013).

Protože se exekutoři chovají racionálně jako jiní podnikatelé, klesá jim objem a počet exekucí, dlužníci se naučili se „oddlužovat“, prosadili v novele insolvenčního zákona od 01.07.2017 možnost zpeněžování i „exekučními“ dražbami. Tím se konkurenční boj na dražebním trhu při zpeněžování v insolvencích dále přiostřil. Dle údajů (06.10.2018) na Centrální adrese  je u nás 1002 dražebníků, kteří mohou provádět dražby dle ZVD. Exekutorů je k tomuto datu dle Exekutorské komory 158. Navíc počet dražeb konaných dle ZVD klesá a za rok 2017 jich bylo nejméně (2044) za celou dobu účinnosti ZVD, tj. v průměru cca dvě dražby na jednoho dražebníka.

Každá statistika je svým způsobem zdeformovaná oproti skutečnosti. Cca 80 % dražeb provedlo zhruba 15 největších dražebníků. Není divu, že veřejným tajemstvím je „dražební desátek“. Protože zajištěný věřitel je „lesa pán“ při volbě dražebníka, je nasnadě, komu bývá tento desátek určen. Ostatní dražebníci mají však výhodu, protože nemají tyto „externí náklady“. Mohou si dovolit nabídnout provedení dražby dle hesla: „Když nezpeněžíte, nic neplatíte“.  Nedokážu si představit, že bychom zpeněžovali majetek, aby v případě nevydražení se navrhovateli účtovaly naše náklady. Dokonce naše podnikatelské riziko je dáno i tím, že kromě našich výdajů na přípravu, vyhlášení, inzerci a provedení dražby, běžně hradíme za navrhovatele i náklady na zpracování posudku soudním znalcem na odhad ceny v místě a čase obvyklé. A nakonec se nevydraží.

Dokonce exekutoři jako podnikatelé mají v případě vyhlášení nedobrovolných dražeb dle ZVD „přednost“, což je bohužel čím dále víc šikanozně zneužíváno dlužníky. Stačí vydat exekuční příkaz (často na směšnou částku) a dražebník je povinen od vyhlášené dražby upustit (viz ust. § 46, odst. 1, písm. g) ZVD). Často nezbývá nic jiného, než aby navrhovatel dražby nebo dražebník „šáhnul do kešeně“ a exekuci vyplatil.

Konkurence na trhu „zpeněžovatelů“ je tvrdá. Kromě 1002 dražebníků a 158 exekutorů číhá dalších 14 500 realitních makléřů (údaj z 27.01.2016 z bydleni.idnes.cz). Ani oni si dnes nedovolí prodávat nemovitosti tím, že by v případě neúspěšného prodeje účtovali klientovi náklady prodeje, možná vyjma případů, kdy platí „realitní desátek.“ Inu není podnikání jako podnikání.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

 

Komora dražebníků spolupracuje s Policií ČR

Na naši Komoru se v letošním roce obrátila několikrát Policie ČR s výzvou o poskytnutí součinnosti při prověřování podezření ze spáchání trestného činu dražebníky a dalšími osobami.

Dokonce proběhlo i několik osobních schůzek s cílem objasnit, jak dražebník by měl s odbornou péčí při zpeněžování majetku postupovat. Bohužel všude se najdou „četné ovce“ a tím spíše, že jde při zpeněžování majetku o nemalé částky. KDČR podporuje tyto aktivity orgánů činných v trestním řízení, protože v minulosti trestní podání ve věci pletich bylo Policií ČR odloženo. Domníváme se, že hlavním důvodem byla komplikovanost této “dražební kauzy“. Zarážející je i skutečnost, že v jednom případě, kdy zcela evidentně došlo k porušení zákona, stanovisko MMR bylo zcela opačné.

RNDr. Jiří Bureš, PH.D., předseda KDČR

Nejnižší podání v dražbě

Nejnižší podání v dražbě konané dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), lidově vyvolávací cena, je na dražbě klíčovým parametrem. Nízká vyvolávací cena oproti obvyklé tržní ceně zpravidla zvýší zájem dražitelů, ale i nedůvěru v dražbu.  Naopak vysoká vyvolávací cena může vést k tomu, že na dražbě nebude žádný dražitel, popř. pouze jediný, který ví, že se na této dražbě bude snižovat. Vyvolávací cena by měla vždy korespondovat s tržní cenou.

V dobrovolných dražbách je stanovení nejnižšího podání výsledkem dohody mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem. Bohužel však dražbou dobrovolnou je dle ZVD i dražba, jejímž navrhovatelem je insolvenční správce, popř. dražba při likvidaci dědictví zůstavitele, jejímž navrhovatelem je likvidační správce. V tomto případě je navrhovatel dražby „pod kuratelou“ zajištěného věřitele či soudního komisaře. Jak jednodušší to mají exekutoři v insolvenčních dražbách, když postupují dle občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963 Sb.) a nejnižší podání je zde určeno 2/3 odhadu (zjištěné) ceny nemovitých věcí.

Loni v únoru se na Komoru dražebníků ČR (KDČR) obrátilo několik insolvenčních správců s dotazem, zdali je možné nejnižší podání na dražbě konané dle ZVD ve smlouvě o provedení dražby dobrovolné stanovit pouze způsobem jejího budoucího určení: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby. Znalec bude vybrán ze seznamu soudních znalců …….. Smluvní strany se dohodly, že nejnižší podání bude ve výši 80 % ceny obvyklé stanovené ve shora uvedeném znaleckém posudku.“

Loni v únoru KDČR se obrátila s dotazem na Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), které v oblasti provádění dražeb dle ZVD vykovává státní dozor. Ve stanovisku MMR č.j. MMR-9845/2017-53/1, E 83/17-53 ze dne 10.03.2017 se uvádí, že „„Zastáváme názor, že takový postup (např. částka vyjádřená v procentech z ceny zjištěné posudkem znalce) je přípustný, ačkoliv to § 19 odst. 2 zákona o veřejných dražbách výslovně neuvádí. Použijeme-li teleologický výklad tohoto ustanovení, dojdeme k závěru, že jeho účelem je včasné uzavření smlouvy, která obsahuje všechny podstatné záležitosti, přináší právní jistotu dražebníkovi i navrhovateli a je základem pro provedení dražby mající všechny zákonné náležitosti. Tomuto účelu vyjádření výše nejnižšího podání pomocí procent ze zjištěné ceny neodporuje.“

 MMR dokonce cituje shora uvedený Komentář k ZVD, jako obhajobu výše uvedeného postupu:  „Určitou možnost lze spatřit také v tom, že na základě svých zkušeností dražebník zhruba odhadne cenu nemovitosti, podniku či organizační složky, a strany si ujednají, že výše nejnižšího podání bude činit například 80 % ceny zjištěné, přičemž tímto postupem jsou dostatečně pokryty odchylky ve výši odhadu ceny mezi odhadem dražebníka a následně vyhotoveným znaleckým posudkem.“ (viz str. Komentáře k ZVD).

 Stanovisko KDČR je (i dle Komentáře k ZVD, C.H.BECK, 2001, str. 93, str. 351), že smlouva o provedení dražby musí vždy obsahovat sjednanou výši nejnižšího podání. ZVD tedy neumožňuje stanovit ve smlouvě o provedení dražby dobrovolné nejnižší podání způsobem jejího budoucího určení. Co se týká shora uvedené citace, už v roce 2002 jsme ji diskutovali i s jedním ze spoluautorů Komentáře ZVD. V této souvislosti byl uveden tento příklad: „Obdobná nemovitost se prodává cca za 1 mil. Kč. Tedy ve smlouvě o provedení dražby se stanoví nejnižší podání ve výši 800 000 Kč (80%). Po uzavření smlouvy dražebník zadá zpracování odhadu ceny soudnímu znalci. Předpokládá se, že soudní znalec ve svém posudku se dostane na úroveň 1 mil. Kč +- 20%.“

 V těchto „dřevních dražebních létech“ jsme tak i postupovali. Uzavřela se smlouva o smlouvě budoucí, kde byl vzor smlouvy o provedení dražby. V této smlouvě o smlouvě budoucí byl pak stanoven způsob určení nejnižšího podání (třeba těch 80%, často s dodatkem zaokrouhlení na celé ….. Kč nahoru).

Protože pro všechny zúčastněné strany (navrhovatel – insolvenční či likvidační správce, zajištěný věřitel, popř. soud či soudní komisař) je vhodné, aby byl k dispozici posudek na odhad ceny předmětu dražby, insolvenční správce nebo dražebník zajistí tento odhad. Praxe je taková, že často dražebník ještě před uzavřením smlouvy o provedení dražby nechá vypracovat na své náklady tento posudek soudním znalcem. Pokud dlužník požaduje při prohlídce soudním znalcem pověření, dražebník mu ho předloží, jako skutečnost, že byla uzavřena ústní formou smlouva o smlouvě budoucí.

Smlouva o provedení dražby potom obsahuje nejenom identifikaci soudního znalce a výši odhadu, ale její přílohou je i tento znalecký posudek. Není potom pro nikoho překvapující ani výše nejnižšího podání, která je v této smlouvě explicitně stanovena.

Vraťme se však ještě ke stanovisku MMR k „nepřímému“ stanovení nejnižšího podání. MMR zde uvádí: „Ministerstvo pro místní rozvoj doporučuje používat takovýto postup pouze výjimečně s ohledem na to, že přesná a konkrétní formulace smlouvy o provedení dražby je v zájmu jak navrhovatele, tak dražebníka, a konečně i samotného institutu veřejných dražeb. V uvedené věci se jedná pouze o stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj, v případě sporu pak závazné rozhodnutí může dát pouze soud.“

Myslel jsem si, že po více než rok a půl se tato praxe změnila.  Před několika dny mně sdělil jeden z insolvenčních správců, že zajištěný věřitel (jedna z největších finančních institucí v ČR) mu předložil jménem dražebníka návrh smlouvy s výše uvedeným způsobem určení nejnižšího podání.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ˇČR

Oddlužení z pohledu zpeněžování majetku dlužníků

V horkému létu probíhaly v Konkursních novinách diskuze na téma oddlužení a novely insolvenčního zákona. Mé špatné já by si mohlo pomyslet: „Škoda, že nejsem mladší, to bych šel do oddlužené.“  I statistika, kterou předložila JUDr. Jarmila Veselá v článku „Oddlužení je svými výsledku výkladní skříní soudních řízení, Je změna nutná?“ (KN č. 7/2018), to potvrzuje. Při průměrné výši pohledávky 660 tis. Kč a „úspěchu“ 50%-ního vymožení, by mně mohlo zůstat 330 tis. Kč. Ne každý ovšem na to má náturu.

Jsem stále fascinován tou propastí mezi teorií a praxí. Možná i tím, že jsem byl vědeckým pracovníkem na bývalém Ekonomickém ústavu ČSAV a nyní již 18 let zpeněžovatelem majetku dlužníků. Vzpomínám si na jednu z prvních mých dražeb – nedostavěný rodinný dům s přepychovým vybavením, mj. kompletní přístrojovou řadou Miele. Po prvním mém setkání si dlužník, vlastně úpadce, vše rozmyslel, možná mu někdo poradil. Najednou místo pračky Miele se objevila stará pračka atd. Po vyhlášení dražby těchto movitých věcí ani úpadce neumožnil jejich prohlídku. Nakonec po několikeré opakované dražbě si tyto věci koupil „investor“. Zjistil jsem to, až po čase, když se dražil spoluvlastnický podíl. Pračka Miele se vrátila na původní místo a opět se objevil „investor“, který se ani nepotřeboval seznámit s předmětem dražby. To byl rok 2002, rok „insolvenčního parního stroje“ (viz též další článek v KN č. 7/2018 JUDr. Ing. Zdeněk Strnad, Ph.D., MPA „Insolvence zítřka: ze století páry do století elektřiny“).

Parafrázuji výrok shora uvedené JUDr. Jarmily Veselé, že hodně dlužníků vstoupilo a věří oddlužení. Taky na to vznikl rozsáhlý business. Inzerce „Zbavíme Vás dluhů“, „Nový začátek“, „Osobní bankrot do 48 hodin“, „Nejlepší oddlužení nyní zdarma a on line“ je stále na Internetu. Přestože novela insolvenčního zákona od 01.07.2017 měla omezit tyto „vinkláře“, osobně se stále setkávám s pokoutními „insolvenčními specialisty“. Dokonce trestní oznámení, které v této věci podala naše Komora dražebníků ČR na jednu osobu, která navíc podávala za dlužníky žaloby, zastupoval je v soudních řízeních aj., Policie ČR odložila.

Avšak vraťme se k našemu titulku – zpeněžování majetku dlužníků, kterým soud povolil oddlužení. Prvním důsledkem výše uvedeného „vinklářství“ je to, že dlužník většinou vůbec neví, že součástí oddlužení bude prodej jeho nemovitého majetku nebo bude zpeněžen jeho družstevní byt. V případě, že nás insolvenční správce pověří zpeněžit takovýto majetek, je dlužník nemile překvapen, cítí se  ošizen, vždyť on splácí. Vše je podvod a na insolvenčního správce si bude stěžovat nebo podá žalobu.

Uvedu konkrétní příklad. Insolvenční správce zjistil, že při podání návrhu na oddlužení dlužník neuvedl, že je „vlastníkem družstevního bytu“. Protože předmětem zpeněžení byl členský podíl na právech a povinnostech v bytovém družstvu, se kterým je spojeno i právo nájmu bytové jednotky, což většinou nelze provést veřejnou dražbou, byla zvolena elektronická aukce. „Vlastník“ tohoto bytu rezolutně odmítl prohlídku bytu soudním znalcem za účelem zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Přestože většina soudních znalců nechce provést „odhad přes plot“, podařilo se nám nalézt soudního znalce, který postupoval s využitím dostupných informací. „Vlastník“ neumožnil zájemcům o účast v aukci ani prohlídku bytu. Naštěstí se zde objevil investor, který skupuje družstevní byty v dané lokalitě a má své know – how. Aukce nakonec dopadla úspěšně, aukční cena převýšila cenu stanovenou znalcem.

Kromě neumožnění prohlídek dlužníkem, je i problémem nevyklizení nemovitostí, které dlužník opustil, což je ta lepší varianta. Přikládám aktuální foto interiéru zpeněžované vily na Hané:

Jen „realitní specialisté“ kupují nemovitosti bez jejich prohlídky, i s dlužníky, ale musí to být za „slušné“ ceny.

Ano, jsme v období páry, kdy pod kotel přikládají nejrůznější překupníci, kterým výše uvedený stav vyhovuje. Čím dále více tyto nevyklizené nemovitosti skupují a po jejich vyčištění (někdy i od dlužníka) je prodávají za několikanásobek nákupní ceny. A to vše na úkor věřitelů, protože dlužníka se to netýká, plní svůj plán oddlužení.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR

Anketní otázka Konkursních novin: „Co by v návrhu nového zákona o veřejných dražbách mělo být, popřípadě co by v něm nemělo chybět?”

Je sympatické, že Konkursní noviny (KN) jsou i médiem pro dražebníky. V posledních dvou číslech se objevily články týkající se veřejných dražeb.  V KN 3/2018 vyšel i rozhovor s vedoucí Oddělení veřejných dražeb MMR Ing. Zdeňkou Niklasovou. Samozřejmě mně to nedalo, abych aspoň něco nenapsal, i když mám pocit, že je to boj s větrnými mlýny.

Od roku 2000, účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.), je to již třetí pokus o vytvoření nového zákona. Ani jeden nevyšel. Maximálně externí advokátní kanceláře, které to dostaly ke zpracování, vytvořily pouze věcný záměr. Samozřejmě to nedělaly zadarmo. Nikdy se návrh nového zákona nedostal do podoby paragrafovaného znění. Ani platný legislativní plán MMR s ničím takovým pro rok 2018 nepočítá. MMR má pouze předložit v září 2018 Vládě ČR zákon o realitním zprostředkování: Předpokládaná účinnost má být až za další rok –  v září 2019. Pokud se nepodařilo MMR ani za 3 roky předložit novelu platného zákona o veřejných dražbách, ke kterému by neměly zcela zásadní výhrady Legislativní rada vlády, ministerstvo spravedlnosti i dražební veřejnost, osobně nevěřím, že se vůbec nového zákona dožiji. Jako dražebníci a organizátoři aukcí můžeme být vlastně v klidu, protože minimálně 2 roky se nic v této oblasti nezmění (mám na mysli zákon o realitním zprostředkování, který by mohl upravit konání aukcí). Domnívám se, že by zcela stačila novela platného zákona o veřejných dražbách, která by zejména odstranila nekompatibilitu s občanským zákoníkem (já na tuto skutečnost upozorňuji již od roku 2014). Jsem přesvědčen, že insolvenční dražby nemohou být dražbami dobrovolnými. Další slabinou je nemožnost realizace práva zajištěného věřitele pro zpeněžení zástavy dražbou. Ostudou vedení Odboru veřejných dražeb, dnes již pouze Oddělení, je, že není možné využívat pro plnění informačních povinností elektronické formuláře. Bohužel vše je o lidech a o skutečném zájmu prosadit dražbu jako transparentní způsob zpeněžení zejména majetku dlužníků. To stále není v pozornosti našich politiků.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR