Zpeněžování nemovitostí dražbou, mimo dražbu nebo aukcí

Od roku 2011 klesá počet dražeb i objem draženého majetku. Domníval jsem se, že po zavedení elektronických dražeb v roce 2013 se zájem o tuto formu zpeněžení zvýší. Předpokládal jsem, že se přestanou konat kamenné dražby. Loni však cca polovina dražeb byla kamenná. Zbytek zpeněžení nemovitostí zprostředkovali realitní kanceláře, včetně insolvenčních prodejů.

     Zpeněžení nemovitostí vlastníkem se většinou děje prostřednictvím realitního zprostředkovatele. Ano, je to nový výraz pro realitku či realitního makléře. Protože jich bylo hodně a mnozí měli špatnou pověst, často si i ponechali peníze klientů, byl na ně „upleten bič“ – zákon o realitním zprostředkování. Je účinný od 03.03.2020 a realitní makléři musí získat novou vázanou živnost realitního zprostředkovatele. Avšak za obolus cca 5 000 Kč může makléř i bez praxe a vzdělání on line získat realitní diplom, který povede ke kýženému realitnímu zprostředkovateli. Abych nezapomněl, realitní zprostředkovatel musí mít i pojistku, kterou kontrolují úředníci z MMR. Někteří z nich se rekvalifikovali z dražebních úředníků.

     Dalším způsobem prodeje nemovitosti je dražba, která se může teoreticky konat ve třech různých režimech. První je její organizování dle občanského soudního řádu (OSŘ) soudy, druhým jsou exekuční dražby, které se však vyjma elektronických konají také dle OSŘ. Dále máme veřejné dražby dle zákona o veřejných dražbách a konečně možnost uzavření smlouvy zvláštním způsobem, a to dražbou dle občanského zákoníku.

     Pro vlastníky a subjekty, které mají právo zcizit nemovitost dle zvláštního zákona (insolvenční správci, likvidátoři určeni soudem, notáři při likvidaci dědictví), lze provést dobrovolnou dražbu nemovitostí. Není to překlep. Jedná se skutečně o dražbu dobrovolnou.  Traduje se, že dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje. Proč se tedy v praxi tak málo draží? Proč nejsou v oblibě elektronické dražby?

     Domnívám se, že ze strany vlastníků stále přetrvává averze k prodeji dražbou. Dražba je něco nuceného, nedobrovolného, ukazuje to, že vlastník by mohl být dlužníkem … Ano často se na kamenných dražbách pletichařilo a teď máme covid. Avšak co elektronické dražby, kde se dražitelé nepotkají? Nechť si každý čtenář těchto řádek odpoví: Svěří prodej své nemovitosti dražebníkovi do elektronické dražby? Troufám si tvrdit, že většinou bude odpověď záporná.

     Jakou však má vlastník jistotu, že se jeho nemovitost prodá prostřednictvím realitky za nejvyšší cenu? Líbí se mně vábení realitek: „Umíme prodat vaši nemovitost rychle.“, „Přijedeme, určíme cenu vaší nemovitosti a ihned ji vyplatíme.“, „Zdarma odhad a výkup vaší nemovitosti.“… Uvedu konkrétní příklad: Před cca měsícem se uskutečnila elektronická dražba bytu 1+kk v Brně. Odhad soudním znalcem byl 2 467 000 Kč. Realitní makléř nabízel likvidátorovi vlastníka, že je schopen okamžitě byt prodat za 2 700 000 Kč.  V elektronické dražbě se tento byt po více než dvouhodinové dražební bitvě prodal za 3 150 000 Kč.

     Protože jsem zastáncem přísného rozlišování mezi dražbou a aukcí, musel jsem nakonec i já projít procesem „realitního přelicencování“. Oddělil jsem tak provozovatele portálu Prodej-dražbou.cz od Prodej-aukcí.cz. Spoustu let kromě promotin veřejných dražeb podporuji i elektronické aukce. Strávil jsem nyní hodně času, abych Aukční řád dal do souladu s realitním zákonem, protože většinou předmětem aukcí jsou nemovitosti. Některé věci ani dražit nelze. Typickým příkladem je prodej družstevního bytu.

     Elektronická aukce je substituční možnost k dražbě. Nedávno jeden z organizátorů aukcí vážně tvrdil, že se v aukci nemusí předmět aukce prodat, snažil se udivit pojmy opce, opční lhůta aj.

Vzpomněl jsem si, jak již v roce 2015 jsme s tehdejším náměstkem ministra financí JUDr. Ondřejem Závodským, Ph.D. při našem jednání na Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) s jeho generální ředitelkou Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu ji přesvědčovali o výhodnosti elektronických aukcí oproti obálkové metodě. Stále si pamatuji na repliku pana doktora: „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“. V současné době je JUDr. Ondřej Závodský, Ph.D. legislativním expertem Nadačního fondu proti korupci.   

V posledním čísle Konkursních novin byl velký rozhovor s Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu, jak se prodala Schichtova vila v elektronické aukci. Jsem rád, že ÚZSVM se nakonec dal cestou „nezapadlých obálek v trezoru“. Ze zvědavosti jsem navštívil stránku elektronických aukcí na www.uzsvm.cz. Pravda je trochu jiná, než tvrdí paní generální ředitelka nebo co jí vložilo do úst její PR oddělení. Vila se sice prodala, ale až ve druhé aukci, kde byl pouze jediný účastník, a to za vyvolávací cenu. Trochu mně to připadalo jako ze SATURNINA.

     Přiznám se, že jsem byl i zmaten elektronickým aukčním systémem ÚZSVM, který po účastníkovi aukce požaduje stanovení příhozu. Jinými slovy se zde zaměňuje příhoz, tj. navýšení aukční ceny, za podání na aukci. Tedy by se vlastně prodala Schichtova vila za dvojnásobek, protože k vyvolávací ceně učinil účastník aukce příhoz ve výši této ceny. Avšak největší překvapení na mě čekalo, když jsem si otevřel platný aukční řád ÚZSVM. Cca 70% mého textu z aukčního řádu z roku 2013 se na mě „zubilo“ ze stránek ÚZSVM. Myslím si, že to bude zajímavá kauza pro našeho advokáta.

     Největšími klienty dražebníků jsou insolvenční správci (IS). Poctivě přiznávají, že by raději zpeněžovali majetek dlužníků elektronickými dražbami než mimo dražbu. Komora dražebníků ČR (KDČR) na základě zkušeností svých členů i spolupracujících IS odhaduje, že cca 80 % majetku dlužníků se prodává mimo dražbu tzv. nejvyšší nabídce prostřednictvím realitky. To i vysvětluje skutečnost, že stále klesá počet i objem draženého majetku.

     Totiž IS se musí řídit pokynem zajištěného věřitele (ZV). V případě největších ZV tento pokyn vydává příslušný zaměstnanec, specialista, právník a zde může být motivace zcela jiná. Opět mé oblíbené: „Každý si chce smočit zobáček“. V současné době řeším případ, kdy právník jedné z největších hypotečních bank dal pokyn IS, aby se exkluzivní byt prodal prostřednictvím realitky za nejvyšší nabídku.

     Současně druhý ZV se zástavním právem na garážovém stání v tomto bytovém domě dal pokyn IS, aby došlo ke zpeněžení elektronickou dražbou. Já jsem logicky namítnul, že by se měl zpeněžovat tento exkluzivní byt s garážovým stáním dohromady, protože v okolí domu je problém s parkováním. Učinil jsem dotaz adresovaný až předsedovi dozorčí rady této banky: Jak banka pozná, že jde o nejvyšší nabídku? Bylo mně odpovězeno prostřednictvím pracovníka banky, který má na starost běžné stížnosti, že pokud IS nesouhlasí s pokynem ZV, může se IS obrátit na soud…  Proč by to IS dělal, když mu hrozí, že se dostane na black list této banky a na první schůzi věřitelů bude odvolán? Navíc IS dobře ví, že by i zbytečně obtěžoval soud. Nemohu si nevzpomenout na hlášku z filmu Pelíšky: „Rozmohl se nám tady takový nešvar …“

      V roce 2016 KDČR uspořádala pro banky několik workshopů na téma transparentního zpeněžování majetku dlužníků a vymáhání pohledávek. Jeden z workshopů proběhl i ve výše jmenované bance. Zvláštním tématem zde byly i některé nekalé praktiky zpeněžovatelů.

     Nejsem nepřítelem prodeje mimo dražbu nejvyšší nabídce, pokud se to děje formou elektronické aukce, jako zvláštního způsobu zprostředkování prodeje nemovitosti. Výhodou je, že v aukci je možné nejenže stanovit další podmínky, ale banka jako ZV nemusí akceptovat dosaženou aukční cenu. Aukce i dražba mají své výhody i nevýhody.

     KDČR podala podnět na ČNB, aby prověřila v rámci své dohlédací činnosti nad bankami metodiku týkající se způsobu zpeněžování majetku dlužníků – udílení pokynu IS v případě, že je banka ZV. Třeba i to pomůže, abychom se s nešvarem „prodeje mimo dražbou nejvyšší nabídce“ setkávali co nejméně, pokud zde nebude i dovětek: „a to formou elektronické aukce“.

Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR

Vstup vlastníka nemovité věci do obydlí osoby užívající prostory bez řádného titulu

V čísle 01/2021 Komorních listů, které vydává Exekutorská komora České republiky, vyšel článek soudního exekutora JUDr. Romana Chaloupky, EÚ Mělník. Koriguje mj. i některé postupy převzetí nemovitostí vydražitelem formou svépomoci (viz str. 661 Komentáře k zákonu o veřejných dražbách autorů Veselý, Rakovský, Mikšovský, Šimková, vydavatel C.H.Beck, 2001). Za laskavého souhlasu výše uvedeného autora článku je ke stažení zde.

 

Cílem dražebníků je maximální oddlužení dlužníků a uspokojení věřitelů

Pro dlužníka je dražebník často ztělesněním zla. Dražebník zajišťuje prohlídku nemovitosti pro odhad ceny znalcem, domlouvá termíny prohlídek dražené nemovitosti a je přítomen na těchto prohlídkách. Dražebník bývá terčem slovních výpadů a urážek ze strany dlužníků. Zažil jsem, že jsem musel zahnat psa, který na mě poslal dlužník, ultrazvukovým odpuzovačem. V jiném případě se musel použít i pepřák. Na poslední prohlídce mně při mém odjezdu z prohlídky dlužnice málem rozbila sklo ve dveřích auta.

Slušných dlužníků jsem za cca 20 let dražební praxe zažil pomálu.  Dlužník s dražebníkem většinou nespolupracuje, odrazuje případné zájemce o draženou nemovitost. Prohlašuje, že dražba je protiprávní, že podal žalobu, že vše řeší soud. Ve většině případů dlužník neumožní prohlídku interiéru domu, přestože má věřitel zapsané věcné břemeno na právo provedení klientských prohlídek nebo jako dlužník je povinen poskytnout součinnost dle insol. zákona.

Nyní je velkým „hitem“ argument dlužníka, že se bojí nákazy koronavirem a k tomu je nouzová stav. Dlužník tak „odhání“ konečné zájemce, negativně ovlivňuje zpeněžení. Dlužníky upozorňuji, že dražeb se účastní i „specialisté“, kteří na prohlídky ani nechodí a zajímá je jenom dražební cena. Pokud je zajímavá, mají zde prostor pro náklady na vyklizení a přeprodej s využitím jejich „know-how“.

Daleko horší situace je v případě tzv. nedobrovolných dražeb. Jenom pro upřesnění připomínám, že dle platné dražební legislativy (zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách) je paradoxně insolvenční dražba dražbou dobrovolnou, stejně jako dražba navrhovaná „nezadluženými“ vlastníky. Nedobrovolná dražba je vyhlašována na návrh zástavního věřitele, který má „dražební titul“.

Z pohledu věřitele je paradoxní, že zatímco dle ust. § 1359 občanského zákoníku (ObčZ – zák. č. 89/2012 sb.), platí, že jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě. Realita je však jiná. Sice zástavní věřitel toto právo uspokojit se z dražby má, ale toto právo bez dalšího nemůže uplatnit – navrhnout zpeněžení zástavy ve veřejné dražby.

Bohužel až příliš často se věřitelé, resp. jejich právní zástupci, domnívají, že pouhá zástava je „dražebním“ titulem pro zpeněžení v nedobrovolné dražbě. Dokonce nedávno jsem obdržel dotaz od jedné z renomovaných advokátních kanceláří, jaké jsou podmínky provedení nedobrovolné dražby movitých věcí, na které bylo uplatněno zadržovací právo dle ust. § 2234 ObčZ. Je zde uvedeno, že pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní, a poté lze postupovat analogicky dle ust. § 1359 ObčZ.

Odpověď na výše uvedenou otázku je jednoduchá. Samo o sobě zadržovací právo není dražebním titulem pro vyhlášení nedobrovolné veřejné dražby dle ust. § 36 zákona o veřejných dražbách (ZVD – zák. č. 26/2000 Sb.).

Komora dražebníků čR poskytuje bezplatnou pomoc insolvenčním správcům, dlužníkům, věřitelům i účastníkům dražeb. Sdružuje „dělníky úpadkového práva“, kteří zpeněžují majetek dlužníků veřejnou dražbou nebo aukcí. Každý dražebník má své know-how, a to nejenom v případě, že se uspokojí věřitel nedobrovolnou dražbou. Často pouhá „přítomnost“ dražebníka vede k tomu, že dlužník začne komunikovat a dojde k dohodě s věřitelem. Nakonec se dražba neuskuteční, což je pro všechny mnohdy nejlepší řešení, i když dlužník musí uhradit i náklady dražebníkovi spojené s tímto „vymožením pohledávky“.

Chápu naše politiky, že dlužníci jsou důležitou „kohortou“ voličů. S tím, jak bude objektivně dlužníků přibývat, bude třeba najít nějaký politický a sociální kompromis. Protože je více dlužníků než věřitelů, je mezi lidmi převaha názorů, že dlužníci jsou ti postižení, které odírají věřitelé. Už před lety mně jeden z dlužníků řekl: „Jak můžete klidně spát, když jste dražebníkem? Odpověděl jsem mu: Bohužel peníze nerostou na stromě a zkuste někomu půjčit, který nebude splácet, jako vy.“ I věřitel bývá „dlužníkem“, který má tyto peněžní prostředky od klientů, investorů a musí své závazky plnit. Nebo se naše země stane kotlinou dlužníků, kde všichni si budou navzájem dlužit?

Domnívám se, že často dlužníci se chovají nezodpovědně. Vezmou si úvěr na podnikání, který má celou řadu tvrdých sankčních poplatků, je zajištěn zástavním právem k jejich domu či bytu a sepíší notářskou dohodu o vykonatelnosti, umožňující prodej této nemovitosti v nedobrovolné dražbě. Peněžní prostředky použijí ne na podnikání, ale na vlastní potřebu, třeba na vybudování krytého bazénu u domu. Dlužník přestane dluh řádně splácet, s věřitelem nekomunikuje, což vede ke zesplatnění tohoto dluhu, včetně sankčních poplatků. Dluh se tak oproti jistině výrazně navýší.

Protože i věřitel musí splácet své závazky, využije služeb dražebníka. V lepším případě dojde k dohodě mezi dlužníkem a věřitelem, v horším případě k vyhlášení nedobrovolné dražby. Dlužník na to často reaguje tak, že si najme vinkláře – pokoutního „advokáta“. Protože dlužník není schopen zaplatit odpovídající palmáre, je i žaloba na zkušeného dražebníka „bezzubá“. Dlužníky varuji: „žalovat můžete cokoliv a kohokoliv. Zbytečně však vyhazujete peníze.“  Moje poslední zkušenost je, že advokát podal žalobu až po lhůtě nebo prokázal základní neznalost dražebního procesu dle ZVD.

Příprava a vyhlášení nedobrolné dražby k datu jejího konání je cca 2,5 měsíce. Protože po podání insolvenčního návrhu dlužníkem musí dražebník od nedobrolné dražby upustit, v případě že je insolvenční návrh soudem zrušen, se celá „dražební procedura“ opakuje. Znám i několik dlužníků, kteří toto šikanózní jednání provedli již dvakrát. Získali tak „bezúročnou půjčku“ a pokud skutečně skončí v insolvenci, i cca na dva roky. Ano, celkový dluh sice naroste, ne již v insolvenci, ale limit uspokojení věřitele je dán hodnotou zástavy.

Dalším oblíbeným „trikem“ je žaloba na nepřípustnost prodeje zástavy v nedobrovolné dražbě. Zpeněžení dražbou se zastaví, dražba se odročí a o této žalobě pravomocně rozhodne soud i za několik let. Potom se znovu vyhlásí nedobrovolná dražba a dlužník do dražby „hodí insolvenční vidle“. I v tomto případě věřitel má splatnou pohledávku, na jejíž úhradu bude čekat i mnoho let. Navíc proces zpeněžení dražbou odrazuje konečné zájemce koupit si nemovitosti v dražbě. Mnoho zastánců dlužníků tyto skutečnosti nereflektuje, nekalkulují výnos z rizika, poukazují jenom na „nominální úrok“.

Lze očekávat, že současná krize bude mít i vliv na vztah věřitel – dlužník. I některá připravovaná legislativní opatření jdou dle mého názoru spíše ve prospěch dlužníků. Obávám se, že z důvodu politického populismu se stále více budou prosazovat zájmy dlužníků na úkor věřitelů. Nabídka ze strany věřitelů se sníží, a tedy se nakonec budou poskytovat úvěry „dražší“ a i jinak zajištěné. Ekonomická realita je neúprosná a nás všechny časem dostihne.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ČR

Rok 2020 – dražební Titanic se potápí ke dnu

Dvacet let zpracovávám na počátku Nového roku statistiku českého dražebního trhu. Vždy si říkám, že už to bude naposled. Nikoho nezajímá, že počet i objem draženého majetku stále klesají. Dražební úředníci z MMR mají asi definitivu. V listopadu 2019 zpracovali návrh nového zákona o veřejných dražbách, který od července 2020 leží v Poslanecké sněmovně.  To je dobrá zpráva, protože je i šance, že do říjnových voleb 2021 se tento dražební paskvil neprojedná. Pasažéři dražebního Titanicu mají šanci na záchranu.

Jaký byl rok 2020? Opět lze konstatovat, že nejhorším za celou historii českého dražebnictví od roku 2000. Absolutně nejmenší počet dražeb (1 493) i objem draženého majetku (3,97 miliardy Kč). Tristní situaci dražebního trhu nejlépe dokumentují následující grafy.

Kompletní statistika dražeb viz Statistika dražeb_2020_final

Pořadí největších 25 dražebníků. kteří provedli cca 80% všech dražeb:

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Mlha kolem Oktagonu se brzo rozplyne

Překvapil mě zájem o dražbu ochranných známek bojových sportů v médiích. Je dobře, že tato elektronická dražba mohla prokázat, že klání může být férové i v „dražebním oktagonu“. 

Dne 12.11.2020 po dvouhodinové dražební bitvě byly vydraženy za 350 000 Kč ochranné známky MMA „Oktagon“, „FIGHT NIGHTS GLOBAL“ a  „ACB ABSOLUTE CHAMPIONSHIP BERKUT“. Osobně se domnívám, že pro vydražitele jde o výbornou investici. Zatím totiž jen málokdo umí ohodnotit cenu ochranné známky.

Běžně se oceňují ochranné známky na základě podílu z čistého obratu ve výši 1 až 3% ročního poplatku. Např. při 100 mil. Kč obratu by mohl majitel ochranné známky od uživatele požadovat roční poplatek 1 až 3 mil. Kč.

Jako velmi zdařilo informaci o této dražbě spolu i s reakcí vlastníků organizace Oktagon MMA lze doporučit článek ze serveru nastartu.cz.

Vydražitel má lhůtu pro zaplacení dražební ceny do 23.11.2020. Potom by již měl být znám nový vlastník z veřejné databáze ochranných známek vedených Úřadem průmyslového vlastnictví.

(JB)

Přeje doba covidová dražebníkům?

Žijeme ve zvláštní době. Všechno je jiné. Bude doba předcovidová a pocovidová. Trochu mně to připomíná období před rokem 2013. Do té doby totiž nebylo možné konat dražby elektronicky na Internetu. Dražba musela být „poctivě“ kamenná se vším, co k tomu patří, včetně pletichářů… Zatímco v roce 2019 se uskutečnila pouze cca ½ dražeb jako elektronické, letos jsem předpokládal, že z důvodu covidu bude vše jinak. Ano je tomu tak. Avšak zase jinak.

K 15.11.2020 se uskutečnilo za rok 2020 celkem 1 511 dražeb, z toho bylo 781 dražeb elektronických. Ke stejnému datu roku 2019 se uskutečnilo 1 365 dražeb, z toho 737 elektronických. Tedy covid nic nezměnil. Asi jsme pletichářským virem dostatečně promořeni a není už tak nebezpečný. To i předpokládá nový zákon o veřejných dražbách, vytvořený dražebními úředníky z MMR. Odmítli návrh, aby všechny dražby vyjma vlastnických se konaly elektronicky a zavedl se předražek.

Vládní návrh nového dražebního zákona byl předložen Poslanecké sněmovně ČR v červnu 2020. Komora dražebníků ČR kontaktovala všechny poslance, aby tento zcela špatný zákon byl odmítnut. Z důvodu covidu tento návrh neprojednal ani Legislativně právní výbor Poslanecké sněmovny a ani se nedostal do prvního čtení na 62. schůzi Poslanecké sněmovny konané 10. – 13.11.2020.

Osobně mě potěšilo, že nakonec bod 100. této schůze – prvé čtení zákona o veřejných dražbách byl vyškrtnut. Předpokládám, že ani nebylo možné tento návrh projednat bez stanoviska Ústavně právního výboru, jejímž členům KD ČR zaslala zcela zásadní připomínky k tomuto návrhu.

Doba covidová může mít i své výhody. Předpokládám, že Poslanecká sněmovna se k projednání tohoto návrhu letos již nedostane. Příští rok se již třeba začne očkovat proti covidu a zákonodárci budou rezistentní vůči návrhům zákonů, které jsou zcela odtržené od praxe, jako je tomu v případě návrhu zákona o veřejných dražbách.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

 

 

 

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí

Dnes vyšel ve sbírce zákonů zák. č. 386/2020 Sb., kterým došlo ke zrušení 4%-ní  daně z nabytí nemovitých věcí. Aspoň jedna z dobrých zpráv v době koronavirové.

Daň z nabytí nemovitých věcí (do 31.12.2013 to byla daň z převodu), byla upravena zákonným opatřením č. 340/2013 Sb.  Daň z nabytí nemovitých věcí je zrušena se zpětným použitím pro vklady vlastnického práva povolené katastrem nemovitostí od 1.12.2019.

Zák. č.  386/2020 Sb. také novelizuje zákona o daních z příjmů. Pro nemovité věci nabyté od 01.01.2021 prodlužuje lhůtu pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob ze současných 5 na 10 let pro hypotéky uzavřené od 1.1.2022, snižuje maximální odpočet z 300 tis. Kč na 150 tis. Kč.