Příspěvek na Národní konferenci České komory odhadců majetku

Ve dne 10.– 11.10.2019 se konala Národní konference České komory odhadců majetku. Následující text je výstupem z příspěvku „Tržní odhad nemovitostí pro veřejnou dražbu a aukci dle platné a připravované legislativy“ RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy představenstva KDČR na této konferenci.

Dražba a aukce

Často bývá dražba zaměňována s aukcí. Běžně se říká, že se na aukci vydražil obraz za rekordní cenu apod. Pokud by dražba a aukce bylo totéž, těžko bychom měli pro dva způsoby nalezení nabídky s poptávkou licitací dvě různá slova. Zcela zásadní rozdíl spočívá v tom, že se na dražbě nikdy nenakupuje, ale vždy pouze „prodává“. Na aukci se může, jak prodávat (jedná se o prodejní aukci), např. umělecké či historické předměty, tak i nakupovat. Tak např. elektronická nákupní aukce je využívána při zadávání veřejných zakázek dle zákona o zadávání veřejných zakázek (viz ust. § 28 odst. 1, písm. m) zák. č. 134/2016, Sb., ve znění násl. změn a doplňků). Veřejný zadavatel tímto nástrojem hledá nejvýhodnějšího dodavatele.

Aukce obecně není v platné legislativě vymezena, vyjma speciálních případů, jak bylo výše uvedeno. Aukce je proces, při kterém účastníci aukce činí i opakované nabídky licitací během trvání aukce, přičemž tyto nabídky se hodnotí dle předem vyhlášených kritérií a současně se stanoví vítěz aukce, který nabídl dle aukčních kritérií a v souladu s aukčním řádem nejvýhodnější nabídku, pokud takováto nabídka existuje. Navrhovatel (popř. i vítěz aukce) má potom právo či povinnost uzavřít s vítězem aukce (popř. s navrhovatelem aukce) smlouvu, která je vymezena v aukční vyhlášce.

V nákupní aukci její navrhovatel vybírá nejvýhodnějšího dodavatele, např. s nejnižší cenou, ale i dle několika kritérií, které mají různou váhu. Na prodejní aukci se snaží navrhovatel aukce prodat předmět aukce za maximální cenu., tj. vybírá kupujícího, který nabídne v rámci konání aukce nejvyšší cenu.

Dražba dle zákona o veřejných dražbách a občanského zákoníku

Dražba je vymezena v české legislativě pouze ve dvou právních předpisech. Z roku 2000 je to zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), kde je vymezena tzv. dražba veřejná, jako “veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu  dražby, konané na základě  návrhu  navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem  neurčený  okruh  osob  přítomných  na  předem  určeném  místě,  nebo  v  prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání  nabídek, a při němž na osobu, která   za   stanovených   podmínek   učiní   nejvyšší   nabídku,   přejde   příklepem   licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání¨. (viz ust. § 2, písm. a) ZVD)

Dražba byla i nově definována v občanském zákoníku v roce 2012 (zák. č. 89/2012 Sb., ve znění násl. změn a předpisů – OZ) jako způsob uzavření smlouvy: „Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem. Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba ukončí jinak než příklepem.“  (viz ust. § 1771 OZ)

Bohužel vymezení dražby v ZVD a OZ jsou nekonzistentní, protože v dražbě dle ZVD jde o tzv. přechod práva, kdežto v OZ o převod. Podstatné je totiž to, že v dražbě žádná smlouva neexistuje, ale vydražitel nabyde vlastnictví k předmětu dražby příklepem, pokud vydražitel řádně a včas uhradí cenu dosaženou vydražením. Oproti tomu OZ předpokládá dražbu jako kontraktační proces uzavření konkrétní předem známé smlouvy.

V diskuzi opřed přijetím OZ dražebníci marně namítali, že vymezení dražby v OZ se spíše týká aukce, kde je vždy smlouva vymezena. Jediná schůdná cesta v praxi je rozlišení dražby dle OZ a veřejné dražby dle ZVD, popř. dle nově připravovaného zákona o veřejných dražbách.

Role znalce a odhadce v dražbě a aukci

Dražebník má povinnost dle ust. § 13, odst. 1 ZVD zajistit odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, který nesmí být v čase konání dražby starší šesti měsíců. V dražbě nemovitostí, podniku nebo jeho organizační složky nebo kulturní památky musí být tento odhad ceny zjištěn posudkem znalce.

Z výše uvedeného plyne, že prostor pro spolupráci dražebníka s odhadcem je malý. V praxi se vždy dražebník obrací na znalce, a to často i v případě, že by mohl odhad provést sám. Typicky se jedná o movité věci – kancelářské vybavení, elektronika, automobily, stroje a zařízení apod. Je totiž nadbytečné, aby dražebník zde substituoval činnost znalce.

Avšak zcela jiná situace je při organizování aukcí. Jak jsme již výše uvedli, protože organizování prodejních aukcí není legislativou upraveno, je zde prostor pro využití služeb odhadcem pro stanovení odhadu ceny i technického popisu předmětu dražby.  Standardně jsou odhad ceny obvyklé a popis předmětu aukce uvedeny v aukční vyhlášce.

Cena v místě a čase obvyklá

I v tomto případě se ukazuje, jak často je česká legislativa nekompatibilní. Zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění násl. změn a doplňků a platných vyhlášek (ZOM), nezná pojem “cena v místě a čase obvyklá = tržní cena”. Nejblíže pojmu cena v místě a čase obvyklá je cena obvyklá (viz ust. § 2, odst. 1 ZOM).

ZOM stanovuje pouze výchozí metodiku pro stanovení odhadu ceny v místě čase obvyklé, protože znalec je povinen zjištěnou cenu obvyklou korigovat o závady, které přejdou, popř. zaniknou zpeněžením dražbou. Typicky se jedná o zástavní práva, předkupní práva, předkupní práva, služebnosti – věcná břemena.

Většina znalců nejprve stanoví “vyhláškovou cenu”, protože má k dispozici specializované SW a poměrně snadno se tak stanoví “výchozí” úroveň odhadu ceny. Poté musí být tato vyhlášková cena korigována. Je potom na znalci, jaké má informace a jak vyhodnotí stanovený odhad s využitím srovnávací či výnosové metody aj..

Odhad ceny – základní parametr při zpeněžování majetku dlužníků

Největšími navrhovateli dražeb konaných dle ZVD jsou insolvenční správci. Veřejná dražba je základním a transparentním nástrojem zpeněžení majetku dlužníků. Stále více však jsou navrhovateli dražeb i notáři či likvidační správci při prodeji majetku zůstavitelů, kteří po sobě zanechali jenom dluhy. Roste i počet dražeb, jejímiž navrhovateli jsou tzv. dražební věřitelé, kteří mají svoje pohledávky zajištěné zástavami k nemovitostem a mají tzv. vykonatelný titul pro navržení nedobrovolné veřejné dražby.

Ve všech výše uvedených případech se jedná v naprosté většině o veřejnou dražbu nemovitostí, kde musí mít dražebník k dispozici odhad ceny v místě a čase obvyklé stanovený znalcem. S tím souvisí i zajištění prohlídky předmětu pro místní šetření znalcem.

     Odhad ceny v místě a čase obvyklé „přes plot“

ZVD v ust. § 13, odst. 2 ukládá povinnost držiteli předmětu dražby umožnit provedení odhadu i prohlídky předmětu dražby. Velmi často však tento subjekt provedení místního šetření odmítne. Dokonce i v případě insolvenčních dražeb, kdy je dlužník v oddlužení a jeho povinností poskytnout maximální součinnost a hrozí mu zrušení oddlužení s následným konkurzem.

ZVD pro tento případ umožňuje postup „přes plot“.  V ust. § 13 odst. 3 ZVD je uvedeno:             „Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici“.

Ne všichni znalci jsou ochotni takto postupovat. Argumentují i tím, že některé krajské soudy tento postup „přes plot“ nedoporučují. Znalci mají i obavu z případných soudních sporů či z jejich postihu jako znalce.

Znalci většinou odhad ceny nadhodnocují

Komora dražebníků ČR, z.s. (KDČR) dlouhodobě vyhodnocuje údaje o dražbách, které dle ZVD musí být uveřejňovány na tzv. Centrální adrese (www.centralni-adresa.cz – CADR). Je zde uváděn i objem draženého majetku, což je suma cen předmětů dražeb stanovených znalci. Objem cen dosažených vydražením potom indikuje skutečnou výši zpeněžení draženého majetku.

Statistiky vedené na CADR prokazují, že výtěžnost dražeb, tj. poměr objemů cen vydraženého majetku k objemu cen draženého majetku, je za dvacet let v rozpětí 27 % až  58 %. Průměrná výtěžnost dražeb za toto období činí cca 42%. V roce 2018 byla výtěžnost dražeb 49%.

Jinými slovy to znamená, že průměrný odhad ceny v místě a čase obvyklé je cca dvojnásobný, oproti jeho skutečné tržní realizované hodnotě. Největší odchylky jsou pozorovány při dražbách spoluvlastnických podílů, kde znalec odhadne cenu celé nemovitosti, a potom ji „podělí“ výši spoluvlastnického podílu.

Příklady přesnosti odhadů znalci

Areál v Třebíči, který zahrnuje pozemky o celkové výměře 26 958 m2, zastavěná plocha všech patnácti budov v jednom či dvou podlažích činí 4 747 m2 a stavební parcely mají celkovou výměře 5 146 m2 a ostatní plochy pak 21 812 m2 byl oceněn znalcem cenou obvyklou ve výši 46 300 000 Kč. Tento areál byl zpeněžován téměř 2 roky, a to třemi dražbami a šestnácti aukcemi (byl zvolen i postup prodeje jednotlivých částí areálu). Nakonec elektronickou aukcí celého areálu s vyvolávací cenou 20 mil. Kč byla dosažena aukční cena 23,5 mil. Kč.

Jako další příklad uvedeme prodej ½ spol. podílu zůstavitele na areálu bývalého Sázavolenu, a.s. na Vysočině. Odhad ceny obvyklé areálu o rozloze cca 5 ha, 9 budov, jeden dvojdomek by stanoven znalcem na 7 500 000 Kč. Spoluvlastnický podíl zůstavitele ve výši, ½ stanovil znalec na polovinu, tj. na 3 750 000 Kč. Přesnost odhadu je potom uvedena v tabulce:

 I výše uvedené příklady dokumentují, že průměrná přesnost odhadu činí cca 50 % – 60 % s obrovským rozptylem 35 % až 88 %.

Zpeněžování nemovitostí – nová legislativa

Nejdál v legislativním procesu je Zákon o realitním zprostředkování (Návrh_ZRZ), který je v současné době (19.10.2019) projednáván v Poslanecké sněmovně. Návrh nového zákona o veřejných dražbách (Návrh_ZVD) je na samém začátku, před jeho legislativním startem. Dne 25.09.2019 předkladatelem – Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR) byl teprve předám k posouzení do Legislativní rady vlády (LRV).

V Zákonu o realitním zprostředkování se nově mj. vymezují činnosti realitního zprostředkovatele (makléře), a to při posouzení stavu nemovitosti a návrhu nabídkové ceny a obstarání stavebně technické dokumentace (viz Návrh_ZRZ, ust. § 3 odst. 2 písm. b),  e)). Domníváme se, že v těchto oblastech je velký prostor pro spolupráci odhadce nejenom s realitní kanceláří, ale i s organizátory aukcí nemovitostí.

Návrh nového zákona o veřejných dražbách Návrh zákona (Návrh_ZVD) byl před rokem dán do mezirezortního připomínkového řízení a po posouzení LRV bude či nebude předložen vládě ČR. Domníváme se, že LRV vrátí Návrh_ZVD předkladateli k dopracování.

KDČR podpořila nové vymezení dražeb na (dobrovolné) dražby konané na návrh vlastníků či subjektů s právem hospodařit s předmětem dražby a na nucené dražby, jejímiž navrhovateli jsou likvidátoři, insolvenční a likvidační správci či dražební věřitelé. Současně však KDČR měla celou řadu zásadních připomínek, na které MMR vůbec nereflektovalo.

Návrh_ZVD již používá pojem cena obvyklá místo cena v místě a čase obvyklá. Zůstává zde povinnost dražebníka zajistit odhad ceny obvyklé posudkem znalce pouze v nucené dražbě nemovitostí, podniku nebo jeho organizační složky nebo kulturní památky. Tento odhad nesmí být v čase konání dražby starší devíti měsíců.

Návrh_ZVD vůbec neřeší stanovení odhadu ceny předmětu dražby v případě (dobrovolné) veřejné dražby. Dokonce ani nepožaduje, aby tento odhad byl uveden v dražební vyhlášce.  To vychází z vymezení dražby dle OZ, jako zvláštního způsobu uzavření smlouvy, kterou MMR předkládá. Dokonce je zde uvažována výlučně kupní smlouva. S takto vymezeným pojmem „veřejná dražba“ KDČR zásadně nesouhlasí. A od toho se odvíjí mnoho zcela zásadních problém uplatnění nového dražebního zákona v praxi.

KDČR zaslala připomínky k novému zákonu do Legislativní rady vlády

MMR předala kompletní materiál týkající se návrhu nového zákona o veřejných dražbách Legislativní radě Vlády ČR (LRV). Protože zde předkladatel vůbec nereflektoval na připomínky KDČR, dnešního dne byla požádána Mgr. Marie Benešová ministryně spravedlnosti a předsedkyně Legislativní rady vlády, aby předala stanovisko KDČR pracovním skupinám v LRV, které tento návrh budou posuzovat.

KDČR zformulovala pro LRV tyto základní teze připomínek:

1.) Odmítáme vymezení pojmu veřejná dražba MMR, protože návrh uvažuje pouze kupní smlouvu, popř. smlouvu o smlouvě budoucí. Tedy by nebylo možné dle této definice MMR dražit mj. pohledávky (smlouva o postoupení pohledávky) či obchodní podíly (smlouva o převodu obchodního). V praxi by toto vymezení dražby s sebou neslo i povinnost, aby tato „dražební smlouva“ byla explicitně známa, např. jako příloha dražební vyhlášky. V praxi se takto postupuje dle ust. § 1771 ObčZ. Je třeba však odlišovat dražbu dle ust. § 1771 ObčZ, jako způsob uzavření konkrétní smlouvy a veřejnou dražbu, jako způsob nabytí vlastnictví.

2.) MMR zcela absentuje na ochranu účastníků dražeb. Proto KDČR navrhuje povinnost, aby dražebník vedl všechny finanční prostředky týkající se dražeb na zvláštním účtu dražebníka, který nepatří do majetku dražebníka. V minulosti jsme byli svědky toho, že jeden z největších dražebníků skončil v insolvenci a navrhovatel dražby musel incidenčními žalobami se domáhat výtěžku z dražby a ostatní dražitelé složených dražebních jistot.

3.) MMR dlouhodobě neřeší pletichy, které se dějí zejména na kamenných dražbách. I to je důvodem, proč jsou veřejné dražby kritizovány jako neprůhledný a netransparentní způsob zpeněžení v insolvenčních dražbách a je jich čím dále méně (viz přiložený graf). Z tohoto důvodu KDČR navrhuje:

– aby nucené dražby byly prováděny výlučně elektronicky; postupuje se zde analogicky jako v případě zadávání veřejných zakázek, kde je možné je zadávat výlučně elektronicky;

–  aby v novém zákonu byl institut předražek, který byl zaveden do soudních dražeb.

4.) KDČR tvá na tom, aby bylo zachováno rovné podnikatelské prostředí v oblasti provádění zejména nucených dražeb:

–  nebyly změkčovány koncese na provádění nucených dražeb a byly stejné, jako je tomu v případě provádění současných nedobrovolných dražeb;

–  v případě, že po vyhlášení nedobrovolné dražby je vydán exekuční příkaz na prodej předmětu dražby (často se jedná o malé částky – šikanózní jednání dlužníka), musí dražebník od dražby upustit;

– dražby prováděné exekutory pro insolvenční správce mají tu konkurenční výhodu, že exekutor není omezen výší dražební jistoty a v případě zmaření je obmeškaný vydražitel penalizován i doplatkem na vyšší cenu.

5.) Šikanózní insolvenční návrhy dlužníků: Velkým problémem uspokojení dražebního věřitele je, že dlužník podá insolvenční návrh, aby se vyhnul provedení nucené dražby. Proto se navrhuje, aby dražebník upustil od nucené dražby až poté, když soud vydal usnesení, kterým zjistil úpadek dlužníka.

Kompletní materiál s vyznačenými revizemi je k dispozici KDCR_ZVD_LRV_05-10-2019.

 

Dražební trh je po dvaceti letech na svém dně

Dne 01.10.2000 zahájila činnost první a svého času největší elektronická úřední deska – Centrální adresa. Jejím provozovatelem je Česká pošta, s.p. Je to i den, kdy se začaly provádět první dražby dle zákona o veřejných dražbách. Účinnost tohoto zákona nastala 01.05.2000. Až rok poté byl přijat zákon o soudních exekutorech. Za dvacet let provádění dražeb prošlo evidencí na Centrální adrese cca 57 tis. dražeb, ve kterých se dražil majetek za téměř 77 miliard Kč.

V dobách dražební konjunktury 2001 – 2005 neklesl roční objem draženého majetku pod 10 miliard Kč. Rok 2012 s objemem přes 13 miliard Kč draženého majetku je již dnes tichou vzpomínkou na tyto skvělé dražební časy. Od té doby klesá jak objem draženého majetku, tak i počet dražeb. V loňském roce byl evidován na Centrální adrese historicky nejmenší počet dražeb (1 749) s třetím historicky nejnižším objemem draženého majetku (cca 5,5 miliard Kč).

Jaké jsou dražební statistiky za 3. kvartál 2019?  Základní údaje obsahuje tabulka:

Ukazuje se, že celkový počet dražeb je prakticky stejný cca 1 240. I zhruba padesátiprocentní podíl elektronických dražeb se nezměnil. Příliš se ani nelišil objem draženého majetku.

Daleko zajímavější je pokles vydraženého majetku, což ukazuje i relativní indikátor výtěžnosti dražeb, tj. poměr vydraženého a vydraženého majetku. Zatímco loni k 30.09. to bylo  61,21%, letos to je 56,50%.

Příčin poklesu výtěžnosti dražeb může být víc. Od pletich zejména na kamenných dražbách (stále je jich polovina všech dražeb) až k nadhodnocení ceny předmětů dražeb soudními znalci. I tyto výsledky ukazují, že je třeba urychlit přijetí nového zákona o veřejných dražbách, které má Ministerstvo pro místní rozvoj předložit Vládě ČR do konce letošního roku. Totiž nikdo zatím nevymyslel transparentnější způsob prodeje majetku, než je dražbou s tradičními i novými nástroji proti pletichám.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D. předseda představenstva KDČR

 

Ministryně MMR Klára Dostálová přivítala návrh KDČR na uspořádání semináře v PS k novému dražebnímu zákonu

V současné době MMR finišuje s návrhem nového zákona o veřejných dražbách. Mělo by jít o zcela zásadní průlom po dvacetiletém provádění veřejných dražeb dle zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách. Nový dražební zákon by měl zastavit krizi dražebního trhu, kde se koná stále menší a menší počet veřejných dražeb. Namísto transparentního zpeněžování majetku zejména dlužníků z insolvencí, jsou využívána zpeněžení mimo dražbu, což často poškozuje jak dlužníky, tak i věřitele.

Komora dražebníků navrhla MMR uspořádat dvě společné akce. Prvním je konference k 20. výročí provádění dražeb. Skutečně dne 01.10.2000 zahájila činnost úřední deska veřejných dražeb – Centrální adresa. Jejím provozovatele je již 20 let Česká pošta, s.p.  Protože v období „dvacátých oslav“ ještě nebude k dispozici finální návrh nového dražebního zákona, Komora dražebníků se zaměří na uspořádání druhé akce – společného semináře s MMR v Poslanecké sněmovně. Totiž právě poslanci a poté senátoři budou mít poslední slovo,  „jak se bude dražit“.

Dopis od ministryně Kláry Dostálové: Dopis_MMR_11-09-2019

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Když se dražitel „uklikne“ na elektronické dražbě, pak …

Nechtěné odeslání SMS či emailu bývá někdy velký problém. Množství vtipů koluje o odhalené nevěře, provalené pomluvě. Horší bývá on line příkaz v internetovém bankovnictví. I v elektronických dražbách je možné se „ukliknout“, přestože elektronický dražební systém musím mít povinně následné potvrzení podání. V příspěvku uvedu skutečný případ, kdy se dražitel „ukliknul o nulu“. Nakonec vše musel řešit až Nejvyšší soud ČR. Máme první judikát „dražebního ukliknutí“.

Dne 20.04.2016 na www.prodej-drazbou.cz provedl dražebník elektronickou dražbu nemovitých věcí. Tento elektronický dražební systém umožňuje nad rámec platné legislativy automatické nabídky nejnižšího dalšího platného podání. Má i povinnou funkci opětovného kontrolního potvrzení dražitelem nabídnutého podání. Jeden z dražitelů však ručně zapsal svoji nabízenou částku a spletl se o nulu. Místo 2 610 000 Kč vložil 26 100 000 Kč. Po vyzvání systémem, aby částku 26 100 000 Kč potvrdil, se „ukliknul“. Potvrdil tuto sumu a učinil platné podání. Dražba skončila udělení příklepu. Cena dosažená vydražením dvacetinásobně převyšovala odhad stanovený soudním znalcem.

Tento „obmýlený dražitel“ sice ihned telefonicky kontaktoval licitátora, že je to zřejmě chyba systému, že ve skutečnosti učinil podání ve výši 2 610 000 Kč. Bohužel platná legislativa (zák. č. 26/2000 Sb., zákona o veřejných dražbách, ve znění násl. změn a doplňků – ZVD) neumožňuje učiněné podání „vzít zpět“, a to ani dražitelem, ani dražebníkem. Dražitel je svým podáním vázán. Pochopitelně vydražitel cenu dosaženou vydražením ve výši 26 100 000 Kč neuhradil. Dražba byla zmařena. V následné opakované dražbě byla dosažena dražební cena ve výši 3 850 000 Kč.

Dle ZVD má dražebník právo na náklady zmařené dražby a náklady na provedení opakované dražby. Protože v obou případech činily náklady dražby pouze odměnu dražebníka s DPH ve výši 5%, dražebník vyčíslil náklady na zmařenou dražbu, s přihlédnutím na ust.                § 18, odst. 3, na 1 161 000 Kč. Náklady na opakovanou dražbu potom činily 192 500 Kč. Protože obmeškaný dražitel (zmařitel) složil dražební jistotu ve výši 150 000 Kč, dražebník se rozhodl zažalovat zmařitele o zbylou částku, tj. 1 203 500 Kč.

Okresní soud si nejprve vyžádal posudek soudního znalce, který osvědčil, že elektronický dražební systém Prodej-drazbou.cz provozovaný společností BFT Management, a.s. (nebyla dražebníkem v této kauze) je plně zabezpečen proti výše uvedené chybě, tj. „navýšení o nulu“.  Protože dražebník nebyl provozovatelem tohoto systému, ani on nemohl zmařitelem učiněné podání jakkoliv ovlivnit.

Okresní a následně krajský odvolací soud rozhodly, že dražebník nemá právo na odměnu za zmařenou dražbu ve výši 26 100 000 Kč.  Shodly se však na tom, že dražebník má právo na odměnu jak ze zmařené, tak i z opakované dražby. V obou případech se však odměna dražebníka stanovila na 5% s DPH z ceny dosažené vydražením na opakované dražbě, tj. 3 850 000 Kč, a to v souladu s uzavřenou smlouvou o provedené dražbě mezi dražebníkem a navrhovatelem dražby – insolvenčním správcem. Tedy soud stanovil celkovou odměnu dražebníka (náklady obou dražeb s DPH) na 385 000 Kč. Po započtení dražební jistoty 150 000 Kč byla pohledávku dražebníka za zmařitelem 235 000 Kč.

Dražebník podal dovolání k Nejvyššímu soudu ČR. Argumentoval, že napadený rozsudek závisí na tom, jak má být stanovena výše nákladů dražebníka dle ZVD v případě zmaření dražby. Dražebník přitom poukázal, že ZVD neobsahuje žádné podmínky možné korekce výpočtu výše odměny a nákladů dražebníka stanovené ve smlouvě o provedení dražby. Dražebník i upozornil na možný precedens: zmařitel by mohl i v dalších elektronických dražbách konaných dle ZVD tvrdit, že chtěl učinit jiné podání.

Nejvyšší soud ČR (viz Rozhodnutí NS 21 Cdo 1063/2018) vyšel z ust. § 65 ZVD, kde je stanoveno, že právní vztahy upravené v tomto zákoně se řídí občanským zákoníkem (zák. č. 89/2012 Sb., ve znění násl. změn a doplňků – ObčZ), pokud není stanoveno jinak. Tedy právní úprava veřejných dražeb a vznik, trvání a zánik právních vztahů s nimi souvisejících obsažené v ZVD nejsou úplné. Nárok dražebníka podle § 28 odst. 4 ZVD je nutno považovat za nárok založený přímo tímto zákonem. Avšak nejde o nárok na náhradu škody, byť je koncipován jako důsledek porušení právní povinnosti vydražitele. Současně však Nejvyšší soud ČR uvedl, že podle ustanovení § 2 odst. 3 ObčZ výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.

Nejvyšší soud ČR zamítl dovolání dražebníka a potvrdil tak rozsudky okresního i krajského soudu, které stanovily, že náklady dražebníka na provedení obou předmětných dražeb jsou ve výši 2 x 5% z ceny dosažené na opakované dražbě 3 850 000 Kč, tedy celkem 385 000 Kč.

Osobně se ztotožňuji s názorem soudů, že „by bylo nemravné vypočítávat odměnu z podání 26.100.000 Kč, když s ohledem na všechny okolnosti bylo zřejmé, že takového podání bylo dosaženo „ukliknutím“…hlavním účelem dražby je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, nikoliv výdělek na neúměrných sankcích…“

      „Ukliknutí“ zmařitele nakonec stálo „pouhých“ 385 000 Kč. Myslím si, že je to dostatečná „dražební pokuta“. V elektronických dražbách je třeba být velmi opatrný a pokud možno využívat „dražební automat“, jak je i nabízen v elektronickém dražebním systému Prodej-dražbou.cz.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

 

 

KDČR navrhuje do nového zákonu předražek

V posledních dnech se na  Komoru dražebníků ČR obrátilo několik stěžovatelů, že se jim nepodařilo dražit na elektronických dražbách. V jednom případě máme podezření, že elektronický dražební systém má speciální funkci umožňující blokaci konkrétní IP adresy „iniciativního dražitele“. Postup byl údajně takový, že se budoucí vydražitel domluvil s dražebníkem, v jeho sídle činil podání a dražebník „vyblokoval“ tohoto „konkurenta“.

Pojmy předražek a předražitel zavedl císařský exekuční řád (Exekuční řád 79/1896 Ř. z. ze dne 27.5.1896, který platil až do roku 1951), který mj. i zavedl institut nucené (nedobrovolné) dražby, jako nástroj exekuce, a to v Oddíle druhém – Exekuce pro pohledávky peněžité, pododdělení třetí O dražbě nucené. V § 133 a násl. se potom stanovují procesní náležitosti a vlastní provedení dražby, včetně tzv. podmínek dražebních, které  představují z našeho pohledu podstatné náležitosti dražební vyhlášky, protože tyto podmínky mají obsahovat (viz  § 146):

  • zřetelné označení nemovitosti s krátkým uvedením příslušenstva, které s ní dražbou prodáno býti má, a při dražbě podílů nemovitostních též, jak veliký je podíl;
  • ustanovení o způsobu a o výši jistoty (vadia), kterou podavatelé mají podati;
  • označení služebností, výměnků a jiných břemen k hypotékám nenáležejících, které vydražitel musí převzíti bez započtení do podání nejvyššího;
  • podání nejmenší;
  • ustanovení o tom, jak podání nejvyšší má býti zapraveno;
  • čas, kterým přecházejí nebezpečenství, užitky a břemena;
  • ustanovení o čase a o podmínkách, kdy a za kterých nemovitost bude odevzdána vydražiteli a jeho vlastnické právo do knih vloženo.

Průběh dražby vedl soudce, který byl oprávněn „učiniti všechna opatření, jichž třeba, aby pokoj a pořádek byl zachován, jakož i aby byly zamezeny nedovolené úmluvy, zastrašování a jinaká kažení nabídek, a je způsobem donucovacím, třeba-li toho, také s podporou orgánů bezpečnostních vykonati“. Jak je vidět, už tehdy se pletichařilo. Dražba se zahajovala vyvoláním, kde byly k žádosti o dražbě přečteny i dražební podmínky. Potom soudce oznámil údaje o právech a závazcích, které váznou na dražené nemovitosti (viz podrobně § 178) a podal vysvětlení, pokud byl o to požádán.  Potom následovala výzva, aby účastníci dražby činili svá podání, která však mohla být učiněna až po uplynutí půl hodiny po „čase, který za počátek stání byl ustanoven“ ( viz § 179).  Dražilo se, dokud účastníci dražby činily vyšší podání, kde na žádost dražitelů mohl soudce poskytnout krátkou lhůtu na rozmyšlenou. Dražba byla ukončena, pokud přes dvojí výzvu učiněnou v pěti minutách po vyzvání druhém nebylo již učiněno podání vyšší, kde na tuto skutečnost byl povinen soudce přítomné upozornit (viz § 181). Po uplynutí pěti minut soudce ještě jednou zopakoval poslední podání a udělil příklep. Po ukončení dražby soudce poučil účastníky dražby a ostatní přítomné osoby o důvodech, při kterých lze podat odpor proti udělenému příklepu a otázal se přítomných, zdali někdo odpor vznáší.  Odpor proti příklepu bylo možné podat pouze do ukončení dražby (dražebního stání), kde se již po vyhotovení protokolu o provedené dražbě k odporu nepřihlíželo (viz § 182). Příklep byl udělen dražiteli, který podal nejvyšší platnou nabídku, což bylo provedeno formou vyhlášení usnesení soudu (§ 183). Toto usnesení muselo být doručeno dlužníkovi, navrhovateli dražby – dražebnímu (vymáhajícímu) věřiteli a vydražiteli do osmi dnů po provedené dražbě (dražebním stání). V tomto usnesení (protokolu o provedené dražbě) muselo být kromě specifikace předmětu dražby a ceny dosažené vydražením uvedena lhůta pro podání „předražkův“  a nejmenší obnos „dopuštěného předražku“. Jinými slovy exekuční řád umožňoval, aby i po skončení dražby mohl kdokoliv podat „vyšší podání“ – tj. předražek, jehož minimální výše a lhůta pro jeho podání na soud byly stanoveny usnesením soudu. V případě, že se tak stalo, potom „může dražba předražkem učiněna býti neúčinnou“.

O předražku

§ 195

       Jestliže podání nejvyšší, za které byl udělen příklep, nedosahuje tří čtvrtin odhadní ceny nemovitosti a příslušenstva, může dražba předražkem učiněna býti neúčinnou.

       K takovému předražku budiž přihlédáno, není-li proti předražiteli žádné překážky, která by jej z podávání v dražebním stání vylučovala, a prohlásí-li předražitel, že jest ochoten zapraviti cenu, která dřívější podání nejvyšší alespoň o čtvrtý díl převyšuje, a splniti dražební podmínky pro dřívější dražbu stanovené.

§ 196

       Předražek budiž na soud exekuční vznesen ve čtrnácti dnech po tom, co příklep byl prohlášen (§ 183 odstavec 3 a 5). Zároveň budiž soudu prokázáno, že předražitel tím zajistil čtvrtý díl kupní ceny jím nabízené, že u soudu neb u notáře složil hotové peníze nebo tuzemské papíry cenné, které hodí se k jistotě soudní.

       Předražek nemůže býti odvolán.

Soud informoval vydražitele o každém podaném předražku, který byl podán ve lhůtě 14 dnů po prohlášení příklepu, kde ve lhůtě 3 dnů po oznámení o podaném předražku, pokud zvýšil vydražitel svoji původní nabídku na úroveň nejvyššího podaného předražku, potom podání tohoto předražku bylo zamítnuto. Předražek musel být složen u soudu nebo do notářské úschovy. Po vypršení lhůty dle § 198 soud usnesením určil, zda podané předražky se přijímají, kde vydražitelem se stal ten z předražitelů, který podal nejvyšší předražek. V případě jejich rovnosti rozhodovalo tzv. „předstižení“ (§ 198). Předražitel, jehož předražek byl přijat, se pokládal ode dne příklepu za vydražitele a musel splnit všechny závazky vydražitele. Od udělení příklepu měl také nárok na všechny užitky, které ode dne příklepu náležely vydražiteli podle zákona nebo podle podmínek dražebních. Soud vrátil složené dražební jistoty a předražky neprodleně, a to spolu s příslušenstvím (úroky aj.).

Návrh nového zákona o veřejných dražbách s předražkem byl zaslán na MMR a je k dispozici zde: Navrh_novy_ZVD_KDCR_(19-08-2019)_předražek

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

 

 

Úvod do teorie dražebních pletich

Pletichy na dražbách existují historicky stejně tak dlouho, jako je pořádání dražeb. Jedná se o ekonomicky racionální chování dražitelů, aby na dražbě koupili draženou věc za co nejnižší cenu. Avšak i někteří dražebníci „si chtějí smočit sosáček“, jak mně před lety řekl jeden nestor – dražitel na kamenných dražbách. Pokud shrnu moje téměř dvacetileté zkušenosti licitátora, dražebníka, ale i „dražebního činovníka“, potom se neubráním pocitu, že i pletichy mají svoji hlubokou ekonomickou, ale i politickou základnu. Nakonec to vše uvidíme i při diskuzi v Parlamentu ČR při schvalování nového dražebního zákona.

1. Pletichy na kamenných dražbách

1.1. Pletichy účastníků dražeb – dražitelů

Snaha domluvit se jako účastník dražby s ostatními dražiteli je obecně považována za něco přirozeného, za neškodný společenský akt. Vždyť každá významnější dražba je i společenskou událostí. Zpravidla se koná v reprezentativních prostorách. Kromě dražitelů zde obchází i jejich poradci. Advokáti v drahých oblecích – zmocněnci velkých investorů rozvážně spolu řeší …  Kolem kmitají pracovníci dražebníka a rozvážně na to dohlíží ochranka. Totiž často se i skládají dražební jistoty, účastníci se zapisují a „fasují“ dražební čísla. Tento „před dražební“ mumraj má své kouzlo.

Není divu, že kuřáci v předsálí, dnes již před vchodem, si dopřávají svoji nikotinovou injekci. Starší „prostatici“ využívají možnost si „odskočit“. I káva povzbudí všechny přítomné. Tématem veřejných či utajených rozhovorů je především dražba, resp. předmět dražby, odhad ceny, nejnižší podání, ale i predikce, kam se to může na dražbě až dostat.

Zkušené oko pozná, kdo je na dražbě nováčkem, kdo naopak matadorem, či profesionálním pletichářem. Nováček je nervózní, vystrašený a okamžitě se stává středem pozornosti pletichářů. Zatímco v počátcích kamenných dražeb po roce 2000 většinou pleticháři byli přímo dražiteli, později přešli do role „dražebních poradců“.  Tedy oni se přímo dražeb neúčastní, jenom jsou jakýmisi „zprostředkovateli“ mezi dražiteli.

Profese pleticháře předpokládá být buď velmi společenským, žoviálním.  Nebo naopak by mě mít vzhled „vymahače“. Ideální je však spojení obou těchto rysů.  Pletichář většinou sympaticky osloví dražebního novice, probere s ním předmět dražby, řekne mu, že už ten odhad ceny se mu nelíbí, maximálně by to koupil za vyvolávací cenu, ale jsou na dražbě blázni, kteří to „budou tlačit nahoru“.

Tento nováček, který bývá často jediným vážným zájemcem, dosáhne svého adrenalinového maxima. Často se i podřekne, že přes limit X nepůjde. Pletichář pokývne a řekne něco ve smyslu „proč bychom se měli tahat za fusekli“ a  pokračuje „jsme přece lidi a musíme si pomáhat“. Nabídne dražebnímu novicovi, že vše zařídí, aby ostatní „kluci“ nedražili a nechali mu draženou věc za vyvolávací cenu, popř. po jejím prvním navýšení. Samozřejmě to nebude zadarmo, odstupné musí být výhodné pro všechny.

Kromě peněžního plnění může pletichář svoji nabídku i formulovat jako „cukr a bič“. To může být v případě, že by se objevil ještě nějaký další „aktivní dražitel“. Buď si vezme něco „na benzín“ nebo taky nemusí se svým autem odjet. Zažil jsem i implicitní pletichu. Na dražbu přišel advokát – zmocněnec investora a sním přišla skupina cca deseti „ukrajinských sportovců“.  Stal se vydražitelem, přestože měl na dražbě ještě dva zájemce. Stačila již přítomnost těchto diváků na dražbě.

Kromě výše uvedených „individuálních pletich“ existují na kamenných dražbách ještě skupinové pletichy. Dražbu obchází skupina dražitelů, která nedovolí (dobrovolně či nedobrovolně), aby jiní dražitelé činili podání. Čekají na opakovanou dražbu se sníženou vyvolávací cenou, a to i opakovaně.

Poctiví dražebníci se snaží výše uvedeným nekalým praktikám zabránit. Rozmisťují kamery (ale na WC je dát nemohou), jeden dražebník zase každému účastníkovi ihned přidělil hostesku. Ta ovšem také na pánské WC nemohla. Já osobně jsem už známé pleticháře při příchodu upozornil „Tady pletichařit nebudete.“.

Snad jediný efektivní způsob obrany dražebníka je, když na dražbu pošle nejlépe ve dvojici „tvůrce dražebního trhu“. Je to dražitel, který odmítne všechny nabídky pletichářů. Musí být hrubě asertivní. Začne tlačit licitaci nahoru a v ten správný okamžik musí přestat, aby se nestal vydražitelem. Tento „Aucion Maker“ však je předem dohodnut s dražebníkem, že reálně nebude hradit jako zmařitel náklady dražeb.

1.2. Pletichy dražebníků

Bohužel i dražebníci pletichaří, jak jsem již i výše uvedl. Často je to i požadavek navrhovatelů dražeb. Milý dražebníku, dražbu ti dáme, ale musíš …  Prví možností, je, aby dražebník konal dražbu v místnosti, kterou běžný zájemce najde pouze s velkými obtížemi. Ideální je neoznačená budova, komplikovaný přístup do dražební místnosti apod. Dražebník musí i připravit půdu svým „asistentům“ – pletichářům: např. tím, že zájemci musí projít vchodem, kde na ně již venku čekají tito „poradci“.

Dražebník může postupovat i tak, že vyvolávací cena bude zřejmě nepřiměřená jak k „bonitě“ předmětu dražby, tak i ve vztahu k odhadu ceny předmětu dražby stanoveného soudním znalcem. Dražebník dále stanoví vysokou dražební jistotu a domluví se s navrhovatelem na možnosti i několikerého „razantního“ snížení vyvolávací ceny. To spolu s kombinací výše uvedenými „opatřeními“ vede ke kýženému výsledku.

2. Pletichy na elektronických dražbách

Když v roce 2014 bylo umožněno novelou dražebního zákona provádět elektronické dražby, celá řada problémů s pleticháři odpadla. Dokonce jsem osobně zažil, že někteří mně známí pleticháři se stali vydražiteli na našich e-dražbách. Avšak i  na elektronických dražbách se  dějí pletichy. Potenciální zájemci se snaží získat kontakty na možné dražitele, přemlouvají dražebníka, aby jim v tom pomohl. Pouze dražebník má přehled, kdo se do dražby přihlásil a zná jeho plnou identifikaci.

Pletichy na elektronických dražbách se tedy spíše týkají dražebníků. Kromě prozrazení identity zájemců o dražbu „vyvolenému investorovi“, jsem se od jednoho z neúspěšných vydražitelů dozvěděl, že „byl vypnut“, tj. nemohl na internetu učinit podání. Vydražitel se mu potom pochlubil, že za „padesát kilo“ dražil přímo u dražebníka. Předpokládám, že tomuto neúspěšnému dražiteli dražebník prostě jenom v průběhu dražby zablokoval jeho IP adresu. Jak snadné, ale účinné.

I na elektronických dražbách je možné se setkat s osobou tvůrce aukčního trhu. Dokonce jeden z navrhovatelů mně sdělil, že tuto exkluzivní službu mu nabízel jistý dražebník, aby neprodal svoji nemovitost levně. Činnost je obdobná, jako na kamenných dražbách. Tento Auction Maker je jakýmsi „turbem“ na dražbě, podnítí licitaci s cílem dosáhnout maximální „dražební otáčky“.

Doporučení pro praxi

Přes výše uvedené je elektronická dražba nejúčinnějším způsobem transparentního prodeje majetku. Konkuruje jí pouze dobře nastavená elektronická aukce. Komora dražebníků ČR v novém dražebním zákonu doporučuje, aby všechny nucené dražby, tj. včetně dražeb insolvenčních, se děly výlučně elektronicky. Navíc doporučuje po výše uvedené zcela čerstvé zkušenosti blokace IP adresy se vrátit k Rakousko-Uherské tradici potírání pletich, a to pomocí tzv. předražku a předražitele. Tyto pojmy zavedl císařský Exekuční řád 79/1896 Ř. z. ze dne 27.5.1896, který u nás platil až do roku 1951. Je zde uvedeno, že je třeba „učiniti všechna opatření, jichž třeba, aby pokoj a pořádek byl zachován, jakož i aby byly zamezeny nedovolené úmluvy, zastrašování a jinaká kažení nabídek, …“.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

PS. Krásný příklad pletich s „dobrým koncem“ je sekvence z filmu „Tenkrát na Západě“ viz https://youtu.be/qMtU6NSbCjY

 

Ať se draží aneb nový zákon o dražbách je „téměř“ hotov

Dne 01.05.2019 jsme si připomněli devatenáct let od nabytí zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.). Dne 01.10.2019 oslaví dražebníci dvacet let provádění dražeb. Za toto období bylo kromě dílčích novel tohoto zákona i několik pokusů o nový dražební zákon. V těchto dnech finalizuje konečné znění zákona o dražbách, které připravilo MMR a předloží ho k posouzení do Legislativní rady vlády ČR. V případě kladného stanoviska a po projednání Vládou ČR nastane parlamentní klání o konečnou podobu zákona o dražbách a jeho schválení.

Komora dražebníků ČR (KDČR) přivítala návrh nového zákona o veřejných dražbách (viz Navrh_novy_ZVD_KDCR_(06-08-2019)), kde jsou i vyznačeny změny navrhované KDČR). Jedná se o zcela nový, doslova revoluční počin MMR, který nebude bez odezvy. Je sympatické, že MMR se pokouší řešit mnoho zcela zásadních problémů, o kterých se diskutovalo téměř celou dobu platnosti zákona. V prvé řadě se jedná o koncepci přechodu práva v dražbě, což bylo napadáno nejenom právními teoretiky, ale je i možné uvést Rozhodnutí Nejvyššího soudu NS 2 Cdon 1034/97 z roku 2001 „Veřejná dražba je zvláště upraveným procesem uzavírání smlouvy a současně i specifickým procesem uzavření smlouvy.“

Dalším problémem byl „mix“ dražeb, jejímiž navrhovateli byli vlastníci, s dražbami, jejímiž navrhovateli byli konkursní, dnes insolvenční správci, likvidátoři jmenovaní soudem, notáři či likvidační správci při zpeněžení majetku dlužníků, likvidovaných subjektů či zůstavitelů. K tomu je třeba „připočíst“ i náročnost celého dražebního procesu (dražebníci využívají téměř 200 formulářů či dokumentů), i když od zavedení elektronických dražeb od 01.01.2013 se vlastní provedení dražeb zjednodušilo.

KDČR podporuje základní „systémovou“ změnu provádění dražeb navrženou v novém zákonu o dražbách, a to oddělení dražeb prováděných na návrh vlastníka či subjektu, který je oprávněn s předmětem dražby hospodařit, od dražeb tzv. nucených, konaných na návrh insolvenční správce, likvidátora jmenovaného soudem, notáře či likvidační správce nebo dražebního věřitele. S tím souvisí i požadavek, aby výkon těchto nucených dražeb byl svěřen pouze dražebníkovi, který má koncesi obdobnou koncesi na provádění nedobrovolných dražeb.

KDČR se domnívá, že výše uvedené opatření mj. zamezí tomu, aby byli využívání při zpeněžování majetku dlužníků, likvidovaných společností či zůstavitelů „dražebníci na jedno použití“. Je to i předpokladem, že výkon této dražební činnosti bude prováděn kvalifikovanými dražebníky, kteří se již etablovali na dražebním trhu, mají či mohou prokázat „vyšší stupeň“ své kvalifikace. Navíc KDČR navrhuje, aby všechny nucené dražby se musely konat jako dražby elektronické. Důvodem je to, že v případě elektronických dražeb se velmi omezuje možnost pletich od dražitelů. KDČR vychází i z analogické zkušenosti a závěru, ke kterému se došlo v oblasti zadávání veřejných zakázek.

Velmi diskuzní a dle KDČR i velmi zavádějící je nové vymezení dražby, jako „ jednání konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek, přičemž účelem tohoto jednání je uzavření smlouvy s osobou, která za stanovených podmínek podá nejvyšší nabídku.“

MMR se snaží výše uvedenou definici dražby „našroubovat“ na vymezení dražby v občanském zákoníku (viz § 1771). KDČR se domnívá, že jde o zcela jiné procesy, protože v občanském zákoníku se jedná o způsob uzavření smlouvy, kdežto v dražbě jde o způsob nabytí vlastnictví vydražitelem, aniž byla jakákoliv předmětná smlouva v dražbě vymezena. Předpoklad MMR jakési implicitní „dražební smlouvy“, která se dražbou uzavírá, by vedl mj. k diskuzi, o jakou že smlouvu vlastně jde, zdali by neměla být v dražební vyhlášce vymezena, jak se nyní děje v případě aukce.

KDČR se domnívá, že podstatná je skutečnost, že za podmínek vymezených v dražební vyhlášce a platné legislativě nabyde vydražitel vlastnictví předmětu dražby tím, že učinil nejvyšší nabídku. Z tohoto důvodu KDČR navrhuje následující vymezení veřejné dražby: Veřejná dražba (dále jen „dražba“) je jednání konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se dražebník obrací na předem neurčený okruh osob na předem určeném místě s výzvou k podávání nabídek, přičemž účelem tohoto jednání je nabytí vlastnictví předmětu dražby osobou, která za stanovených podmínek podá nejvyšší nabídku a nabytí vlastnictví není vyloučena tímto zákonem a platnou legislativou. Ustanovení § 1771 občanského zákoníku se nepoužije.“

Důvodem výše uvedené definice dražby navrhované KDČR je, aby zákon neřešil „dražební perpetuum“, tj. přechod či převod, eliminovaly se diskuze, o jakou „dražební smlouvu“ vlastně šlo. Protože i celá řada souvisejících předpisů využívá pojem veřejná dražba, zákon o veřejných dražbách, doporučuje se, aby i tento nový zákon se jmenoval zákon o veřejných dražbách, který i vymezuje veřejnou dražbu oproti dražbě, která je mj. definována v občanském zákoníku.

KDČR navrhuje i zcela zásadní ustanovení na ochranu účastníků dražeb. Jedná se o povinnost dražebníka vést všechny „dražební peněžní prostředky“ mimo jeho majetek; postavení dražebníka jako správce těchto prostředků, které nepatří do majetku dražebníka. Jedná se o důležité ustanovení mj. v případě úpadku dražebníka, aby insolvenční správce „automaticky“ nezahrnul tyto peněžní prostředky do majetkové podstaty tohoto dlužníka.

Protože stále v naší legislativě neexistuje elektronický ekvivalent úředně ověřenému podpisu (vyjma obstrukčního postupu přes elektronickou konverzi písemné listiny) KDČR navrhuje, aby všude, kde je požadavek na úředně ověřený podpis, byla uvedena možnost využití elektronického podpisu a časového razítka vydaných certifikační autoritou. Tento postup byl zvolen i v případě jiných právních předpisů.

Nový zákon zjednodušuje provádění dražeb a zavádí pro „dobrovolné dražby“ i možnost holandské licitace, kdy se vyvolávací cena postupně snižuje. Pro nucené dražby však zůstává výlučně licitace s postupným navyšováním, tj. anglická dražba.

KDČR navrhuje i eliminaci šikanózních návrhů v případě nucených dražeb, a to formou exekučních příkazů na prodej předmětu dražby či insolvenčních návrhů. Bohužel často dlužník maří právo věřitele na uspokojení se prodejem zástavy nedobrovolnou dražbou tím, že podá insolvenční návrh, popř. se objeví účelová exekuce. Dokonce existují „podnikatelé“, často „vinkláři“, kteří se na tuto obstrukční činnost zaměřují a úplatně ji dlužníkům nabízí.

Pozitivní je i možnost využívat elektronické formuláře v rámci tzv. centrální evidence dražeb. MMR zde navrhuje, aby se stalo správcem nového informačního systému, kde se budou uveřejňovat informace o dražebnících a o dražbách konaných dle tohoto zákona. Tento veřejně přístupný informační systém na internetu by měl převzít roli Centrální adresy (www.centralni-adresa.cz , kterou úspěšně provozuje Česká pošta, s.p. již od 1.10.2000, kdy bylo fakticky zahájeno konání dražeb v ČR.

MMR se bude muset při prosazení nového zákona „poprat“ s velkým odporem u značné části dražebníků – živnostníků, protože z cca 1200 koncesí bude nové podmínily pro konání nucených dražeb splňovat pouze několik desítek (viz údaje na Centrální adrese) a většina z nich dražila pro insolvenční správce.

MMR i svým ambiciózním návrhem na vytvoření nového informačního systému – Centrální registrace dražeb si možná ani neuvědomilo, že jedinou schůdnou cestou je vypsání koncese, pokud by se nechtělo vydat cestou Národního elektronického nástroje pro elektronické zadávání veřejných zakázek (NEN), který MMR „porodilo“ ve velkých finančních a dalších bolestech.

MMR by mělo i konečně zvážit, jak bude přistupovat k Oddělení veřejných dražeb, dříve Odboru veřejných dražeb, který v současné době to na MMR nemá snadné. Je pod tlakem realitního a dalšího lobby. Je paradoxní, že toto oddělení se opět dostalo až na samý „chvost“ MMR. Dle nové organizační struktury (09.07.2019) je součástí Sekce ekonomicko-provozní MMR, kde je spolu s ministerskými rozpočtáři, účtaři a hospodářskou správou. I to ukazuje, jakou prioritu dává MMR veřejným dražbám.

KDČR již několikrát uvedla, že bez politické podpory provádění veřejných dražeb, jako transparentního prodeje majetku zejména dlužníků, dojde k zániku této profese. V této souvislosti vzniká i otázka, zdali KDČR ve svém návrhu připomínek k novému zákonu neměla i požadovat, aby celá dražební agenda přešla do gesce Ministerstva spravedlnosti tak, jak je tomu např. na Slovensku a jak se i vedly diskuse v minulosti.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva Komory dražebníků ČR

Recenze na knihu: Rakovský / Líznerová / Haščák: Zákon o veřejných dražbách – komentář. Vydalo nakladatelství C.H. Beck, 2019, 514 s.

V letošním roce slavíme celou řadu vyznaných výročí. My dražebníci si prvního května připomeneme dvacet let účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Už v roce 2001 vyšel první komentář k ZVD, který je dodnes nejvýznamnějším zdrojem pro pochopení ZVD. Spoluautorem byl také JUDr. Adam Rakovský. Přestože ZVD nebyl významněji novelizován (vyjma e-dražeb v roce 2013), je dobré tento zákon okomentovat zejména z hlediska přijetí občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb. – ObčZ), který v § 1771 definuje dražbu jako zvláštní způsob uzavření smlouvy.

 Všechny zájemce o dražbu vtáhne Komentář již svým úvodem, pojednáním o povaze dražby. Na jedné straně se dražba považuje za kontraktační proces, v rámci něhož vydražitel akceptuje ofertu navrhovatele dražby uzavřením smlouvy (viz vymezení v ObčZ). Na straně druhé je dražba považována za přechod práva na vydražitele, „za proces vrcholící příklepem jakožto tzv. jinou právní skutečností….“ (viz str. 2 Komentáře). Právě tento rozpor se potom dále rozebírá, když dle autorů Komentáře se jedná o snahu „vtěsnat tak komplexní institut, jako je dražba, do jednoho teoreticko – právního pojmu, kterému se s ohledem na svou povahu dražba vzpírá.“ (viz str. 2 Komentáře).

Náhled autorů Komentáře na dražbu jako na komplexní a strukturovaný pojem je potom argumentován přehledem historické právní úpravy, využitím dražby v rámci tzv. malé privatizace a diskuzí k vymezení dražby v ZVD a ObčZ. Autoři nabízí výkladové řešení, které není založeno na tom, že ZVD je speciální normou ve vztahu k ObčZ, ale na „daleko širším popisu „krajiny dražeb““ viz str. 7 Komentáře). Navrhují uvažovat dražby dobrovolné a nucené.

Dobrovolná dražba je standardně považována za kontraktační proces s přijetím oferty uzavřením smlouvy. Navrhovatelem je vlastník, který není omezen předmět dražby zcizit. Výsledkem dražby je potom uzavření smlouvy se vším všudy, včetně nároků z odpovědnosti za vady, s možností odstoupení vydražitele od dražby apod. Autoři sice i zde uvažují jako navrhovatele osobu, která má právo předmět dražby zcizit, ale v dalším textu např. insolvenční správce jako navrhovatele dobrovolné dražby vylučují.

Nucená dražba je považována za nabývání vlastnictví, kde „Celý proces je zahajován na základě předcházejícího soudního či jiného veřejnoprávního řízení a soud (orgán veřejné moci) nabízí v dražbě cizí věc (nezřídka proti vůli vlastníka), a to za cenu nižší než odhadní (aby motivoval koupěchtivé).“ (viz str. 7-8 Komentáře). Pro současné diskuze, týkající se novely ZVD, je podstatné, že mezi nucené dražby je řazena i insolvenční dražba, tj. dražba, kde navrhovatelem je insolvenční správce. Komora dražebníků ČR (KDČR) dlouhodobě prosazuje, aby v ZVD tyto insolvenční dražby nebyly dražbami dobrovolnými.

Autoři ve svém teoretickém úvodu předkládají i stanoviska, o kterých vědí, že jsou diskuzní. Jejich široké chápání dražby jim tak umožňuje uvažovat i poptávkové dražby (viz str. 10 Komentáře). To je snad jediná věc z Komentáře, se kterou KDČR nesouhlasí. Totiž pokud vyjdeme definice dražby z ObčZ:

§ 1771 Dražba

(1) Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem.

(2) Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba

ukončí jinak než příklepem.

potom se zde jednoznačně uvádí, že na dražbě se činí vyšší nabídky, což v případě poptávky není obecně možné (např. snaha o dosažení minimální ceny). Domníváme se, že zákonodárce by musel místo „vyšší“ použít „výhodnější“ apod. To je i důvod stanoviska KDČR, že „na dražbě se vždy prodává oproti tomu, na aukci se může i nakupovat“.

Po teoretickém úvodu Komentář obsahuje výklady dle jednotlivých paragrafů ZVD. Kromě uvedení souvisejících přepisů, obsahuje i přehled judikatury, což je vhodné jak pro dražebníky, tak i pro právníky, insolvenční správce, ale i soudce aj. Přece jenom dražební proces stanovený v ZVD je speciální a i přísně formalizovaný. V mnoha případech se však i ustálila dražební praxe, která překonala některá nepřesná pojmosloví a stanovené postupy v ZVD.

Komentář může odstranit i některé mýty a nešvary, které se do dražební praxe dostaly. Jedním z nich je, že dražebník uzavře na základě pokynu s insolvenčním správcem smlouvu o provedení dražby dobrovolné dle § 19 ZVD a nejnižší podání je stanoveno vzhledem k výši odhadu, který následně po uzavření této smlouvy určí soudní znalec dle § 13 ZVD. V tomto případě se KDĆR domnívá, že smlouva je neplatná, což je i v souladu s Komentářem na str. 229: „Vzhledem k tomu, že výše nejnižšího podání musí být stanovena ve smlouvě o provedení dražby, je zřejmé, že k ocenění předmětu dražby musí dojít již před jejím uzavřením …“

Autoři komentáře mají opačný názor na konání opakované dražby dražby opakované, tj. druhé či další opakované dražby, jak se v dražební praxi běžně děje (viz str. 335 Komentáře). I to je příklad toho, že ZVD si zaslouží aspoň technickou novelu, aby se náklady dražeb zbytečně nezvyšovaly.

Cílem Komentáře není vytvořit podklad pro novelu ZVD. Naopak pregnantní výklad pohledem renomovaných právníků je handbookem pro všechny, kteří se snaží pochopit teoretická východiska, ale i reakci na dražební praxi (judikáty). Umožňuje i zlepšit přípravu a provedení dražby dražebníkům, kteří sklouzli do rutinní praxe a seznámí se s dalšími možnostmi, které ZVD umožňuje.

KDČR vyhlásila elektronickou dražbu této zcela výjimečné publikace s podpisy autorů na portálu Prodej drazbou.cz. Celý výtěžek dražby bude věnován UNICEF – Dětský fond OSN.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.,

předseda představenstva Komory dražebníků ČR