Život je o náhodách. Jménem Komory dražebníků ČR (KDČR) jsem dne 22.4.2015 oslovil emailem generální ředitelku Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) Mgr. Ing. Kateřinu Arajmu s nabídkou spolupráce a pomoci v oblasti transparentního zpeněžování státního majetku. Dne 29.4.2015 jsem tuto nabídku poslal i náměstkovi ministra financí ČR JUDr.  Ondřeji Závodskému, Ph.D.  Na základě ochoty náměstka Závodského se dne 25.5.2015 ve 14:00 hod. na ÚZSVM uskutečnilo mé jednání s ním a s generální ředitelkou Arajmu.

Naposledy jsem byl v této ponuré budově ÚZSVM na Rašínově nábřeží v Praze, když zde ještě sídlil Fond národního majetku. Ve vrátnici se zastavil čas. Žádný sken čárového kódu mé občanky, ale poctivý ruční zápis do knihy návštěv. Vyzvedla si mě sympatická sekretářka generální ředitelky. Slovo dalo slovo a dozvěděl jsem se, že zde byla i ing. Zdeňka Niklasová, ředitelka Odboru veřejných dražeb MMR. Dle sekretářky velmi milá dáma.

Přiznám se, že osobní setkání s náměstkem Závodským bylo velmi příjemné. O to méně jsem byl, dle mého dojmu, sympatický generální ředitelce Arajmu. Přednesl jsem krátké expozé „dražební historie“ a snahu KDČR, o transparentní zpeněžování majetku. Poznamenal jsem, že jsem se i díval na Internet, jak ÚZSVM zpeněžuje svěřený státní majetek.  Řekl jsem, že se domnívám, že způsob prodeje majetku ÚZSVM obálkovou metodou není příliš vhodný, je těžkopádný a netransparentní, musí se scházet komise atd.  Náměstek Závodský vtipně k tomu poznamenal: „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“.  Mé návrhy na elektronické dražby či aukce byly generální ředitelkou Arajmu odmítnuty s tím, že i ředitelka Niklasová při jejím jednání uvedla, že žádný ze současných provozovaných dražebních systémů nesplňuje platnou legislativu. Nakonec však generální ředitelka Arajmu podotkla, že ÚZSVM vypsala veřejnou zakázku (VZ) na dražebníka.

Dne 25.5.2015 po skončení jednání s náměstkem Závodským a generální ředitelkou Arajmu jsem cca v 15:30 hod. dorazil do mé kanceláře a zapátral jsem po vyhlášené VZ na dražebníka. Objevil jsem na internetových stránkách ÚZSVM  kompletní dokumentaci k této VZ, včetně výzvy zaslané vybraným dodavatelům. Bohužel termín ukončení podávání nabídek byl téhož dne 25.05.2015 do 10:00 hod. Na výzvě byl i kontakt na odpovědného pracovníka. Avšak telefon byl již zrušen, nefungoval ani email a později jsem zjistil, že odpovědný pracovník již na ÚZSVM skončil. Zase ta náhoda.

KDČR podala na ÚZSVM dvě žádosti o poskytnutí informací k této VZ a na doporučení náměstka Závodského i stížnost, která byla ÚZSVM zamítnuta.

Tak kdože byli ti šťastní, kteří byli obesláni výzvou ÚZSVM k podání nabídky? Byli to dražebníci Naxos, Dražby.net, Gaute, Licita, RAK CZ, Prokonzulta a Vaberg. Jak byli vybráni? Asi náhodně.  Podívejme se na jejich „dražební výkon“ za rok 2014 měřený počtem uskutečněných dražeb. Naxos (11. místo), Dražby.net (4. místo), Gaute (77. místo), Licita (36. místo), RAK CZ (33. místo), Prokonzulta (2. místo) a Vaberg (71. místo). Kromě Prokonzulty nikdo z prvních sedmi největších dražebníků nebyl obeslán. Největší dražebník za rok 2014 společnost EURODRAŽBY.CZ neměl to štěstí.

Přes doporučení KDČR, adresované přímo generální ředitelce  Arajmu, aby byla tato VZ zrušena, ÚZSVM uzavřel rámcové smlouvy s dvěma vítězi, a to s dražebníky Naxos a RAK CZ. Mimochodem ředitelka Niklasová, která i navštívila tu ponurou budovu ÚZSVM, byla před svým nástupem na MMR dražební makléřkou ve společnosti RAK CZ. Zase ta náhoda. Inu život je o náhodách.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Na výše uvedenou otázku lze lapidárně odpovědět nijak i všelijak. Dražby konané dle občanského soudního řádu (zák . č. 99/1963 Sb.) „kontrolují účastníci dražby“, mají totiž právo podávat námitky proti udělení příklepu. Určitou zpětnou vazbou je i možnost podání předražku. Každá osoba (vyjma osob vyloučených z dražby) může do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu soudu písemně navrhnout, že vydraženou nemovitou věc chce nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání (předražek). Zcela jiná situace je při organizování a provádění dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Zde je připravena „kontrolující četa“ sestávající z třinácti úředníků Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR (OVDRČ), kteří mají dle ZVD provádět kontrolu dražebníků. V současné době je však OVDRČ rozdělen na dvě oddělení, a to Oddělení dražeb a Oddělení realitní činnosti. Oddělení realitní činnosti zatím nemá koho kontrolovat, protože připravuje zákon o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů. Nejlépe jsou na tom dražebníci cenných papírů. Ti sice postupují dle ZVD, ale kromě schválení jejich dražebního řádu ČNB, nikdo přímý výkon dražeb nekontroluje. 

S první kontrolující, Ing. Ludmilou Klofovou, vedoucí samostatného oddělení veřejných dražeb MMR, veselou korpulentní dámou, jsem se setkal ještě jako místopředseda České asociace dražebníků (ČAD) na počátku roku 2002. Měla k dispozici pouze několik svých podřízených, kteří neměli vůbec žádné zkušenosti s prováděním dražeb, natož, aby je kontrolovali. Proto byli školeni, a to jako bezplatní účastníci seminářů, organizovaných ČAD. Postupně však s náborem dalších úředníků a vzniku Odboru veřejných dražeb (OVD), kontrola nabrala na obrátkách s výkonem několika desítek kontrol ročně (za rok 2014 bylo provedeno 82 kontrol dražeb).

V této dřevní době českého dražebnictví kontrola probíhala tak, že byla ustanovena kontrolní dvojice, popř. doplněna řidičem MMR, která objížděla často i zastrčená česká a moravská zákoutí, kde se konaly dražby. Tyto kontroly v terénu si oblíbili úředníci s cestovatelskými sklony. Dražby se konaly i v restauracích, hotýlcích a v dalších příjemných zařízeních. Kontrolující si často zejména z Moravy vezli na cestu do Prahy občerstvení od dražebníka. Zlé jazyky tvrdí, že byli i tací kontrolující, kteří vyráželi na kontroly v pátek a spojili tak kontrolu s cestou na svoji chalupu. Zajímavým údajem by bylo, kolik že kilometrů kontrolující najezdí při kontrolách za rok.

Postupně jsme my dražebníci všechny kontrolující z MMR znali. Na dražbách je poznávali i zkušení pleticháři. Bývalý pracovník OVD se mně svěřil, že dokonce jemu a kolegovi pleticháři – začátečníci nabídli „dražební desátek“. Nevím, jak dopadlo jejich trestní oznámení na tyto pleticháře.

Zajímavé bylo, že v průběhu času i s nástupem nového a nového ředitele OVD (od roku 2000 jich bylo šest, od roku 2007 vládne OVD ing. Zdeňka Niklasová) se měnila zjištěná pochybení dražebníka.  Kontrolující orgán si totiž vykládá ZVD po svém a využívá nejednoznačnost litery tohoto zákona. Tak např. prvním „kontrolním hitem“ bylo konání druhé opakované dražby. Dnes již nikomu nevadí, že dražebník provádí třeba i čtvrtou opakovanou dražbu. Krásný příklad úřední šikany byla svévolná interpretace ust. § 20 , odst. 1, písm. f  ZVD, kde kontrolující požadovali, aby dražebník ve své dražební vyhlášce explicitně uvedl, že „dražební jistotu nelze složit platební kartou“.

Ani kontrolující to neměli a ani nemají lehké. Mnozí dražebníci na ně poslali své advokáty a jít do přímého střetu či soudního klání je pro úředníky velmi riskantní. Navíc v řadách kontrolujících jsou zemědělští inženýři, odejití manažeři kvality, ale i mladí šikovní pracovníci, kteří potřebují mít v práci čas, aby si vystudovali vysokou školu a odešli potom z MMR.

Dne 1.1.2013 novela ZVD umožnila provádět elektronické dražby a nastala tak nová éra kontrol dražeb. Protože tato novela ZVD šla poslaneckou iniciativou mimo MMR, kontrolující úředníci rok pilně pracovali na prováděcí vyhlášce o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě, která nabyla účinnosti dne 24. ledna 2014 (Vyhl. č. 18/2014 Sb. – Vyhláška). V té době byl OVD v gesci náměstka MMR pro regionální rozvoj, který jako bývalý greenkeeper (člověk, který se stará o údržbu golfového hřiště), vůbec o problematiku veřejných dražeb neprojevil zájem.

Vyhláška byla dražební veřejností kritizována, osobně jsem jí vyčítal, že místo dalších kontrol by se mělo jít cestou atestace elektronického dražebního systému (EDS), jak se postupuje v případě elektronických nástrojů či tržišť při zadávání veřejných zakázek.

Od 1.5.2014 musely všechny EDS již splňovat podmínky Vyhlášky. Komora dražebníků ČR provedla ve dnech 19. – 21.7.2014 analýzu provozovaných  EDS, a to z hlediska splnění základních vybraných kritérií. Výsledek byl tristní. Kromě jediného EDS, všechny ostatní nesplňovaly stanovená kritéria.

Protože jsem osobně několikrát v médiích kritizoval postup ředitelky OVDRČ Ing. Zdeňky Niklasové, a to zejména v oblasti novely ZVD, ale i to, že se nekontrolují EDS, došlo i na nás, dražebního kverulanta – společnost BFT Management, a.s., kde jsem akcionářem a statutárním ředitelem. Na počátku října 2014, mně volal Ing. Jan Štolcpart, vedoucí Oddělení veřejných dražeb OVDRČ, že proběhne kontrola elektronické dražby na www.prodej-drazbou.cz s tím, že se dostaví dokonce trojice kontrolujících, a to Ing. Jan Štolcpart, Ing. Petr Uhlíř, vedoucí oddělení realitní činnosti  a  Mgr. Tereza Zvolská.

Před dražbou se dostavila do sídla dražebníka BFT Management, a.s.  pouze dvojice kontrolujících: Ing. Petr Uhlíř a Mgr. Tereza Zvolská. Tato velmi pohledná mladá magistra na moje přivítání, „Vás z MMR neznám“ bezelstně odpověděla: „Já ano, pracovala jsem u Clanroy“. Ing. Jan Štolcpart se ústy kontrolujících omluvil pro časovou zaneprázdněnost. Osobně mě to zamrzelo, protože Ing. Jan Štolcpart je jeden z mála dlouholetých a zkušených kmenových pracovníků OVD, kteří „přežili“ nástup současné ředitelky OVDRČ.

Teď jenom na vysvětlenou. Společnost Clanroy, a.s. byla několik let jedním z největších dražebníků v ČR. Semináře ČAD, kde jsem působil i jako lektor“, navštěvovali i její pracovníci. Dražebník Clanroy, a.s. zpeněžoval majetek Českých drah, Českých lesů, Městských částí i zahraničních bank.  Bohužel ne všechny peníze, které od vydražitelů obdržel, předal navrhovatelům dražeb. V prosinci 2013 společnost Clanroy, a.s. skončila v konkurzu. Jak jsem později zjistil, jedním ze zmocněnců, kteří podepisovali dražební vyhlášky za tohoto zkrachovalého dražebníka, je i výše uvedená pohledná mladá magistra.

Kontrola předmětné dražby trvala cca 3,5 měsíce.  Občas přišla datovou schránkou žádost z OVDČR o zaslání kopie dalšího a dalšího dokladu. Osobně proti kontrolám nic nemám. Chodím pravidelně na kontrolní odběry krve, moči, nebráním se ani stolici. Objektivní kontrola je jenom ku prospěchu kontrolovaného. To jsem i řekl na úvod kontrolujícím. Kontrolou listin nebyly zjištěny žádné nedostatky, které by znamenaly porušení ZVD.

Po obdržení kontrolního protokolu se ukázalo, že kontrolující i kontrolovaný si vykládají legislativu odlišně. Proto podal dražebník BFT Management, a.s. námitky dle kontrolního řádu, o kterých vždy rozhoduje přímý nadřízený kontrolujících. V tomto případě ředitelka OVDČR Ing. Zdeňka Niklasová. Všem je jasné, jaká byla její odpověď.

Mí kolegové i právníci mně kamarádsky radili, ať nemařím čas. I z OVDČR se ozvalo, že vlastně „kontrolní nález“ nemá charakter závažných porušení dražebníka, tedy, že se nic neděje. Přesto jsem podal stížnost přímo k rukám ministryně MMR Ing. Karle Šlechtové, která byla 3.4.2015 (jak jinak) zamítnuta. Chápu, že paní ministryně má jiné priority, než se zabývat situací, která je v oblasti provádění veřejných dražeb.

Mgr. Petr Znamenáček, ředitel odboru kontroly MMR, správně ve shora uvedeném zamítnutí poznamenal, že dle kontrolního řádu žádný opravný prostředek není. Výjimkou by bylo, pokud by MMR navrhlo příslušnému živnostenskému úřadu zahájit správní řízení s dražebníkem o odejmutí dražební koncese. Tam už by se mohl dražebník dopomoci u soudu.

Komora dražebníků ČR učinila dotaz na MMR, u kterých EDS byla provedena kontrola a s jakým výsledkem: Splňuje platnou legislativu / Splňuje platnou legislativu s výhradou / Nesplňuje platnou legislativu.

MMR na tento dotaz odpovědělo dopisem ze dne 9.6.2015, č.j. 19505/2015, kde cituji:  „K Vaší žádosti Vám sdělujeme, že informace není možné poskytnout v požadované formě, neboť v této podobě neexistují. Odbor veřejných dražeb a realitních činností je nevede a ani je není schopen ve Vámi požadovaném formátu zpracovat …“

Před několika týdny jsem měl osobní schůzku s Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu, generální ředitelkou Úřadu pro zastupování státu ve věci majetkových (ÚZSVM). Hlavním tématem diskuze bylo transparentní zpeněžování majetku. Jako jednu z variant jsem navrhl elektronickou dražbu. Paní generální ředitelka mně odpověděla, že ÚZSVM vyhlásila veřejnou zakázku na dražebníka, ale že požaduje provádění kamenných dražeb. Byla totiž informována ing. Zdeňkou Niklasovou, ředitelkou OVDRČ, že žádný EDS nesplňuje platnou legislativu.

Na otázku „Jak se kontrolují dražby“, si může každý sám odpovědět. Nemohu si nevzpomenout na bývalého náměstka MMR Ing. Jiřího Vačkáře, který po mém osobním jednání s bývalým ministrem MMR Jiřím Čunkem prohlásil na počátku roku 2009, že OVD klidně zruší.

Nakonec ještě poučení pro dražebníky:  Pokud kontrola z MMR v kontrolním protokolu pouze konstatuje porušení ZVD nebo Vyhlášky, která nejsou závažná, nic nehrozí. Neztrácejte čas a věnujte se svému podnikání. I kontrolující musí vykazovat svoji činnost, když jsou placeni z našich daní“.

   RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Jako dražební mohykán (místopředseda, později předseda České asociace dražebníků (ČAD), nyní předseda Komory dražebníků ČR – KDČR), který byl poprvé na MMR již na podzim v roce 2000, půl roku po účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), mám dlouholeté zkušenosti s přípravami mnoha novel tohoto zákona. Zažil jsem řadu setkání dražebníků, pracovních komisí či skupin organizovaných MMR, dokonce i výjezdní zasedání v Klánovicích s pohoštěním. Jediným výsledkem byla technická novela ZVD přijetím zák č.  315/2006 Sb.,  s účinností 1.9.2006. Po nastoupení současné ředitelky Odboru veřejných dražeb MMR ing. Zdeňky Niklasové v červnu 2007  jsem doufal, že se práce na novele ZVD opět rozeběhnou a dotáhne se naše snažení, zejména pak zavedení „anti pletichářských nástrojů“ a  e-dražeb do ZVD.  Od roku 2008 se konala pravidelná setkání vybraných dražebníků se zástupci MMR, s cílem formulovat základní principy novely ZVD. Protože nakonec jsme po dvou letech zjistili, že šlo pouze o jakousi hru ze strany MMR, které nedalo novelu ZVD ani do legislativního plánu, tedy vůbec s ní nepočítalo, dospěli jsme na ČAD k názoru, že se jedná pouze o plýtvání našeho času, i když úředníkům to nevadilo, bylo to v pracovní době a jsou placeni z našich daní.  Nakonec se nám to potvrdilo, protože zásadní novela, která implementovala e-dražby do ZVD, přišla mimo MMR, a to  poslaneckou iniciativou formou tzv. přílepku k novele občanského soudního řádu (OSŘ)  s účinností od 1.1.2013. V roce 2013 jsem osobně jednal s tehdejším předsedou Legislativního výboru PS ve věci nutnosti novely ZVD v souvislosti s přijetím nového Občanského zákoníku. I zde MMR zaspalo a na základě osobní iniciativy ing. Zdeňky Niklasové na jednání Ústavně právního výboru PS v květnu 2013, kde jsem byl i přítomen, byla domluvena další dílčí novela ZVD, která jenom rozvolnila podmínky pro provádění e-dražeb a zmocnila MMR k přijetí prováděcí vyhlášky k e-dražbám. Základní rozpory s novým občanským zákoníkem (OZ) a potřeby dražebního trhu zde nebyly řešeny. Další nadějí dražebníků bylo jmenování Mgr. Věry Jourové ministryní MMR v lednu 2014. Osobně jsem ministryni informoval o nutnosti novely ZVD a ona tento apel předala tehdejšímu náměstkovi MMR  Ing. Jiřímu Houdkovi. Došlo k několika jednáním s tímto náměstkem a výsledkem bylo (světe div se) ustanovení Pracovní skupiny pro novelizaci ZVD. Předsedkyní této Skupiny byla jmenována Ing. Zdeňka Niklasová, která si potom nechala od tohoto náměstka „posvětit“ nejenom Statut, který jsme kritizovali (jednání i informace ze Skupiny jsou neveřejné), ale i řadu nekompetentních členů (zástupce ANET – Asociace nezávislých expertů (www.aneex.cz), European Council od Real Estates (www.cepi-cei.eu), JH Partners, s.r.o. (www.vasmajetek.cz), avšak loajálních této předsedkyni. Není divu, že po mých „historických zkušenostech“ jsem přenechal místo zástupce v této Skupině členu představenstva KDČR Kamilu Stupkovi, aby jako dlouholetý a úspěšný dražebník z Ústí nad Labem si taky užil „ministerského vzduchu“. Komise a ředitelé odborů zůstávají, ministři a jejich náměstci odcházejí (na MMR je současná ministryně MMR ing. Karla Šlechtová již 15. ministrem od roku 2000, průměrná životnost ministra MMR je tedy cca 1 rok, náměstků zhruba poloviční). V listopadu 2014 skončil náměstek ing. Jiří Houdek a vystřídal ho náměstek Ing. Ondřej Votruba, který velmi podporoval aktivity KDČR, ale v březnu 2015 skončil. Dne 29.5.2015 byl do funkce náměstka ministryně MMR pro veřejné investování, kam patří i veřejné dražby, jmenován JUDr. Jan Blecha. Představenstvo KDČR rozhodlo, že se již práce výše uvedené Skupiny nebude účastnit, protože za rok její činnosti nic z ní kloudného nevypadlo.  Představenstvo KDČR se tak ztotožnila s mojí zkušeností, že po dobu „kralování dražební carevny“ není na MMR ochota k zásadní novele ZVD.  Ing. Zdeňka Niklasová bohužel (chápu ji, protože je bývalou obchodní ředitelkou Asociace realitních kanceláří), prosazuje spíše zájmy realitních kanceláří, než dražebníků. KDČR bude dále pokračovat v jednáních s poslanci, senátory a lídry politických stran, aby novela ZVD dostala politickou podporu. Bohužel v praxi začíná odklon od dražeb konaných dle ZVD, začínají být prováděny dle OZ (viz např. Prodej-dražbou.cz) nebo jsou nahrazovány aukcemi (např. Prodej-aukcí.cz).

Co byste ve stávajícím zákoně chtěl změnit?”  

Jak bylo výše podrobně uvedeno, po více než roční činnosti na MMR Skupiny pro novelu ZVD nebyly formulovány základní principy této novely ZVD, které by zejména zabezpečily transparentní zpeněžování majetků dlužníků a rozvoj dražebního trhu. Provádění veřejných dražeb dosáhlo v roce 2014 nejnižších hodnot od účinnosti ZVD 1.5.2000. Nedochází k rozvoji e-dražeb (podíl pouhých 20%), stále více se využívají „mimodražební“ metody zpeněžování majetku dlužníků. ČR je i povinna do února 2016 implementovat tzv. Hypoteční směrnici EU, která klade požadavek i na transparentní zpeněžování majetků dlužníků, což se bohužel v ČR často neděje. KDČR eviduje nárůst stížností dlužníků na zpeněžování majetku „pod cenou“. KDČR pro získání politické podpory novele ZVD zformulovala tyto základní principy:

1. Kompatibilita ZVD s ostatními právními předpisy: ZVD není v souladu a dokonce je i v rozporu s některými již platnými právními normami.   Jedná se zejména o zák. č. 254/2004 Sb., o omezení paleb v hotovosti, zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon.

2. Implementace nástrojů proti pletichám a finančním podvodům: ZVD nemá žádné nástroje pro eliminaci pletich (vyjme e-dražeb, které jsou „pomlouvány“ pracovníky MMR, že umožňují pletichy ze strany dražebníků či provozovatelů těchto systémů, dokonce údajně je šířena i zpráva, že žádný z provozovaných elektronických dražebních systémů nesplňuje platnou legislativu). Do ZVD je třeba implementovat i opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních operací na dražbě.

3. Vymezení dobrovolných a nedobrovolných dražeb:

Dle ZVD se za vlastníky považují i  insolvenční správci či notáři, kteří mají pouze právo zcizit předmět dražby. Navrhuje se, aby dražby dobrovolné byly konány výlučně na návrh vlastníků nebo subjektů., které mají právo hospodařit s předmětem dražby. V ostatních případech (navrhovatelem je pouze subjekt s právem zpeněžit předmět dražby  – insolvenční správce, notář, zástavní věřitel) by šlo o dražby nedobrovolné, jejichž průběh by byl zjednodušen.

4. Stanovení tarifní odměny dražebníka v nedobrovolné dražbě: Navrhuje se, aby v případě nedobrovolné dražby ZVD stanovil tarifní odměňování dražebníků, a to i s přihlédnutím k fixním nákladům, které musí dražebník v dražbě hradit. (mj. plnění informačních povinností na tzv. Centrální adrese www.centralniadresa.cz). Zabránilo by se i excesům, kdy dochází ke zpeněžování majetků dlužníků za nepřiměřeně vysoké náklady.

5. Zjednodušení konání dražby: ZVD ukládá dražebníkovi mnoho informačních povinnosti i v případě, že navrhovatelem je vlastník předmětu dražby. Dražebník je povinen mj. zasílat kompletní znění dražebních vyhlášek a dalších dokumentů na různé úřední desky, mnoha subjektům. Nejsou ani stanoveny formuláře pro plnění informačních povinností, jako je tomu např. při zadávání veřejných zakázek. Nákladné je i konání povinných dvou prohlídek v případě dražby věcí nemovitých aj.

6. Odstranění šikanózních důvodů pro upuštění od dražby: Často se často dlužník brání výkonu práva zástavního věřitele podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení, kde pouhé podání návrhu vede k povinnosti dražebníka upustit od dražby. Navrhuje se, aby bylo od dražby upuštěno až po usnesení soudu, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka. Podobně je třeba přeformulovat i další ustanovení ZVD.

7. Sjednocení režimů konání dražeb v ČR: V zájmu transparentnosti zpeněžování dlužníků, mj. i dle shora uvedené Hypoteční směrnice, by bylo žádoucí informačně a procesně sjednotit provádění dražeb dle ZVD, OSŘ, OZ.

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Všichni se shodneme, že obecní majetek by měl být prodáván transparentně, a to za cenu v místě a čase obvyklou, za tržní cenu. Přesné statistiky o prodejích majetků obcí neexistují. Lze je odhadnout na desítky miliard korun ročně.  Jakým způsobem je možné transparentně zpeněžit tento majetek?

Základním předpokladem je, že obec – prodávající má skutečnou motivaci transparentně majetek prodat. To bohužel neplatí zejména v případech, kdy prodávající vykonává pouze právo zcizit – prodat věc. O to více zde musí být nastaveny mechanismy, které umožní skutečnou veřejnou kontrolu transparentnosti prodeje obecního majetku.

Historicky je za nejtransparentnější způsob prodeje považována veřejná dražba, která je známa již ze starého Říma. Bohužel dražba často byla a je doprovázena úmluvami jejich účastníků – pletichami. Na dražbě mohou pletichařit jak dražitelé (ti činí podání na dražbě), tak i sám dražebník.

Solidní dražebník, který dbá na své jméno, není pod tlakem jiných překupníků či účasten „v řetězových obchodech“, má jako svoji jedinou motivaci dosáhnout v dražbě maximální dražební cenu, protože od její výše se odvíjí jeho odměna. Kromě odměny zcela jasně kalkuluje i náklady na dražbu, i když dnes spíše dražebník pracuje pouze za odměnu, jako je tomu v případě realitních kanceláří.

Proč se vlastně na dražbách pletichaří? Protože se fakticky „draží před dražbou“.  Uvedeme Příklad: Dražitel A jde do dražby bytu s vyvolávací cenou 1 mil. Kč, má k dispozici jako své investiční maximum 1,2 mil. Kč.  Dražitel B má investiční maximum 1,3 mil. Kč. Pletichář – dražitel C před dražbou promluví s dražitelem A i B  „o situaci na realitním trhu“. Zjistí „výši zájmů“ a potom nabídne dražiteli B obchod. Za úplatu 100 tis. Kč nabídne dražiteli B možnost získat byt za vyvolávací cenu.  Dražiteli A pletichář sdělí, že nemá šanci byt koupit, protože je zde nabídka za 1,3 mil. Kč. Nabídne dražiteli A „úhradu jeho nákladů“ ve výši 30 000 Kč, když nebude cenu navyšovat. Nakonec je pro všechny dražitele A, B, C výhodné, aby se „netahali za fusekli“ a nechali byt dražiteli B, který by stejně tento byt vydražil. Dražitel A sice byt nekoupí, ale může získat 30 000 Kč. Pletichář si vydělá 70 000 Kč, a to jenom za zapsání do dražby. Dražitel B nakonec jako vydražitel si koupí byt za 1,1 mil. Kč, tedy ještě 200 000 Kč ušetří oproti svému investičnímu maximu. Všichni účastníci dražby budou spokojeni, vyjma navrhovatele dražby a dražebníka.

Bohužel u tzv. kamenných dražeb lze jenom obtížně zajistit, aby nedošlo k výše uvedeným pletichám. Jedinou možností eliminace pletich jsou elektronické dražby, kde dražitelé nemají možnost se vzájemně domluvit, nevědí, kolik se jich nakonec dražby zúčastní.

Nespornou výhodou dražby je, že dochází k tzv. přechodu vlastnického práva, což je “bezpečný prodej“. Vydražitel – kupující nemůže žalovat prodávajícího – obec o slevu kupní ceny, např. z důvodu zjištěných vad na nemovitosti. Komora dražebníků ČR je gestorem portálu www.prodej-drazbou.cz, který využívá několik předních dražebníků i pro prodeje obecního majetku elektronickou dražbou.

Další možností prodeje obecního majetku je formou aukce. Její výhodou je, že podmínky účasti v aukci a její průběh je možné stanovit zcela individuálně. Tak např. aukce se mohou zúčastnit pouze osoby, které nemají žádný závazek vůči navrhovateli aukce – obci. Je zde možné stanovit i právo navrhovatele aukce – obce neprodat předmět aukce za dosaženou aukční cenu, např. pokud není její výše odsouhlasena radou či zastupitelstvem obce. I v tomto případě je KDČR gestorem portálu elektronických aukcí www.prodej-aukci.cz.

Aukce s výše uvedenou opcí „právo neprodat předmět aukce“ je kladivem na pleticháře, i v případě kamenné aukce.

Vraťme se k našemu Příkladu, kde A, B, C budou účastníci aukce. Účastník aukce B s investičním limitem 1,3 mil. Kč nebude reflektovat na nabídku pleticháře – účastníka aukce C, protože nemá jistotu, že byt v aukci koupí za cenu 1,1 mil. Kč, dokonce ani neví, zdali byt koupí za aukční cenu 1,3 mil. Kč.

Jak elektronická dražba, tak i elektronická aukce musí v prvé řadě odpovídat účelu a typu předmětu dražby. Tak např. pokud bude obec prodávat pozemek, kde mohou být ekologické zátěže, potom je vhodnější spíše forma prodeje elektronickou dražbou. Výhodou totiž je, že v tomto případě jde o přechod vlastnického práva na vydražitele – není uzavírána žádná kupní smlouva. Vydražitel – kupující potom nemůže „kverulovat“ a snažit se o snížení „kupní ceny“ či neplatnost této „koupě“.

Pokud bude obec prodávat zajímavou nemovitost, kde nehrozí „žádní kostlivci“ a obec si chce tento prodej „posvětit“ radou či zastupitelstvem, potom je vhodnější forma elektronické aukce. Totiž s vítězem aukce obec nemusí uzavřít kupní smlouvu a realizovat prodej za dosaženou aukční cenu.

Jaké jsou náklady na transparentní prodej obecního majetku? Pohybují se ve výši obvyklé provize realitní kanceláře, tedy 1 až 5 procent z prodejní ceny. Většinou se zpeněžení aukcí či dražbou provádí pouze za tzv. success fee, tj. výše uvedená provize se hradí pouze v případě úspěšného obchodu. V prodeji aukcí je možné si tuto odměnu účtovat na vrub kupujícího. Pro obec je tak zpeněžení jejího majetku zcela zdarma.

Existují i zastánci různých dalších výběrových či obálkových metod. Avšak pouze licitací v rámci elektronické dražby či aukce, kde se nemohou její účastníci domluvit, kdokoliv může sledovat činění nabídek na Internetu, je možné dosáhnout skutečného transparentního zpeněžení obecního majetku.

KDČR je připravena zde bezplatně nabídnout svoji pomoc.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

bures@komoradrazebniku.eu

Poprvé jsem byl na MMR v září 2000, ministrem byl Petr Lachnit. To ještě nebyl ustanoven Odbor veřejných dražeb a vydávání koncesí a dozor zvládali dva pracovníci v Odboru bytové politiky. Od té doby jsem zažil nespočet ředitelů Odborů veřejných dražeb MMR, náměstků i ministrů MMR. Odbor veřejných dražeb nyní čítá celkem 13 úředníků, s loňským „ročním výkonem“ 86 kontrol dražeb. Z toho dokonce u jedné z kontrol, byl jednou z kontrolujících osob i bývalý zmocněnec největšího dražebního tuneláře – společnosti Clanroy, a.s.  Tento zmocněnec – nyní pracovník Odboru veřejných dražeb, podepisoval dražební dokumenty tohoto tuneláře, ze kterých potom nebylo navrhovatelům dražeb plněno. Další kontrolující – pracovník Odboru veřejných dražeb této dražby vůbec nebyl kontrole přítomen. Přesto elektronicky podepsal protokol o kontrole.

Podle Wikipedie je od září 2000 ministryně Šlechtová již 15. ministrem  MMR. Průměrná „životnost“ ministra MMR, popř. osoby pověřené výkonem, je necelý jeden rok.  Ještě kratší „životnost“ mají náměstci ministra MMR, zhruba poloviční. Za poslední necelý rok odešli již dva náměstci MMR, kteří měli ve své gesci veřejné dražby. Poslední náměstek ing. Ondřej Votruba, který nastoupil na MMR v listopadu 2014, raději sám rezignoval dne 18.3.2015. Možná i proto, aby nepřekážel zásahu protikorupční policie na MMR následujícího dne. Dle informací z médií to však nebylo v „dražebních katakombách“.

Ale vraťme se k odpovědím paní ministryně ing. Karly Šlechtové ve výše uvedeném článku v měsíčníku KONMKURS A VYROVNÁNÍ. Aspoň naznačme, jak úředníci paní ministryni “namydlili schody“.

V první odpovědi se paní ministryně vyjadřuje ke statistice dražeb. Výhodou dražeb konaných dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb.) je, že všechny dražby nemovitého majetku a movitého nad 100 tis. Kč jsou zaznamenány na tzv. Centrální adrese (www.centralniadresa.cz).  S pečlivostí České pošty, s.p., která je správcem Centrální adresy, jsou zde od roku 2000 uvedeny přesné údaje mj. o počtu dražeb, objemu draženého i vydraženého majetku, podílu dobrovolných i nedobrovolných dražeb. Z této statistiky jednoznačně vyplývá, že v roce 2014 byl absolutně nejnižší počet dražeb i objem vydraženého majetku. Na této věci nic nemění, že Centrální adresa zachycuje tzv. obchodní případy. O to je to horší, protože na jednu úspěšnou dražbu (zpeněžení)  – obchodní případ připadá i několik opakovaných neúspěšných dražeb, které ve statistice nejsou. Podstatné však jsou případy, kdy se skutečně vydražilo. Je dobře, že Česká pošta, s.p.  metodiku statistiky dražeb nezměnila. Je tedy možné srovnávat, jak se dražby využívají i pro zpeněžování majetku zejména z insolvencí  (cca  80% draženého majetku, nikoliv 30%, jak vložili do úst ministryně její úředníci). Ano, je pravda, že insolvenční zákon posílil od 1.1.2014 pravomoc zajištěných věřitelů, kteří nyní rozhodují o způsobu zpeněžení zástavy. Právě jejich negativní zkušenosti s pletichami na kamenných dražbách, je vedou k tomu, že se nyní prodávají majetky dlužníků „nejvyšší nabídce s následně odsouhlasenou cenou“, tj. např. aukcí.

Ve druhé odpovědi se paní ministryně holedbá, jak MMR funguje jako dražebník. Opět stačí nahlédnout do statistiky dražeb na Centrální adresu. MMR jako dražebník je zde na 427. místě s celkovým počtem 8 dražeb a celkovým objemem 7,1 mil. Kč vydraženého majetku od roku 2000. MMR by se skutečně jako dražebník neuživilo. Dokonce se domnívám, že by MMR ani nemělo dražit, ale zaměřit se na rozvoj dražebního trhu.

Ve třetí odpovědi se paní ministryně vyjadřuje, zdali se skutečně domnívá, že prodej dražbou je transparentem způsobem prodeje. Paní ministryně tvrdí, že veřejná dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje, pokud jsou dodrženy podmínky zákona o veřejných dražbách. Ale právě v tom je ten problém. Současný zákon nemá žádné „protipletichářské nástroje“.  MMR tvrdí, že na kamenných dražbách pletichy neexistují, že si s pletichami umí velcí dražebníci poradit. Je veřejným tajemstvím, že opak je pravdou. Proč např. už dávno MMR nezavedlo, jako je tomu v soudních či exekučních dražbách, tzv. předražek? Proč není možné využívat na dražbách tzv. limitní cenu? Proč se MMR bránilo zavedení elektronických dražeb, že musely být zavedeny „přílepkem“ k novele Občanského soudního řádu?

Snad nejkrásnější odpovědí, kterou úředníci vložili do úst paní ministryně, je na otázku, zdali je možné e-dražbou dosáhnout vyššího zpeněžení majetku. Emociálně uvádí „každý dražebník zná tu neuvěřitelnou soutěžní atmosféru …“  a jaksi opomíjí, že až příliš často se tato soutěžní atmosféra děje ještě před dražbou, solidní dražitelé (pokud si vůbec na dražbu troufnou zajít) jsou kontaktováni tzv. „investičními poradci“, kteří jim nabízí „pomoc“, úsporu nákladů na nákup předmětu dražby. Bohužel zatím nikdo neanalyzoval výtěžnost dražeb kamenných a elektronických. Dle zkušeností dražebníků z portálu Prodej-dražbou.cz, kde draží i soudy a exekutoři, se dosahuje výrazně vyšších cen na elektronických dražbách, než by tomu bylo na kamenných dražbách. Důvodem je, že se zde nepletichaří.

Osobně se domnívám, jak je tomu i na Slovensku, že MMR by nemělo vykonávat státní dozor v oblasti veřejných dražeb. Paní ministryně v rozhovoru tvrdí, že „celá agenda je již 15 let zavedená“ na MMR. Výsledkem je však to, že MMR se spíše stává hrobníkem veřejných dražeb, než by přispěla k rozvoji dražebního trhu. Možná i proto se Odbor veřejných dražeb přejmenoval na Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti, aby si úředníci zachránili „chleba“ aspoň při kontrole realitních kanceláří. Avšak výkon veřejných dražeb a realitní činnosti se významně odlišují. Dražebník zpeněžuje jakýkoliv majetek dražbou, dnes stále více i aukcí. Z Pracovní skupiny k novele zákona o veřejných dražbách, kterou ustanovil před rokem odejitý náměstek MMR  ing. Jiří Houdek, dodnes nic kloudného nevypadlo, ale vypadli oba náměstci z MMR.

Problematika veřejných dražeb je složitá. Téměř každý den se na Komoru dražebníků ČR obracejí i advokáti. Ani oni se v problematice dražeb či aukcí neorientují. V listopadu loňského roku jsme se sešli s mým kolegou Kamilem Stupkou s bývalým dnes již odejitým náměstek MMR ing. Ondřejem Votrubou. Připravili jsme pro Ing. Votrubu celou řadu statistik a diskutovali jsme i základní problémy dražebního trhu. Zajímal se o „české dražebnictví“ a sympaticky prohlásil, že o této problematice nic neví. Jako bych předjímal další vývoj událostí. Na úvod jsem ing. Votrubovi řekl, že v jednací místnosti jsem byl již několikrát, bohužel zde byl vždy nový a nový náměstek. Přítomna byla i současná ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti Ing. Zdeňka Niklasová, která je ve funkci již od června 2007. Nevím, jestli to bude mít i happy end, jako je tomu ve filmu „Katakomby“. Možná přednosta Sýkora bude dále vládnout „dražebním katakombám“.

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

KOMORA DRAŽEBNÍKŮ ČR VE SPOLUPRÁCI S PRÁVNICKOU FIRMOU RÖDL & PARTNER POŘÁDAJÍ SEMINÁŘ

Kontrola dražebníka

8:30 – 9:00 Prezence účastníků

I. Kontrolní řád a související legislativa

• Působnost zákona a kontrola
• Průběh kontroly
• Práva a povinnosti kontrolujícího – pracovníků OVDRČ
• Práva a povinnosti kontrolovaného – dražebníka
• Protokol o kontrole
• Námitky a jejich vyřizování
• Další možný postup kontrolního orgánu a „obrana“ dražebníka
• Dotazy, diskuze

Coffee break

 II. Praktické zkušenosti s prováděním kontroly dražebníků

• Požadované dokumenty předkládané dražebníkem při kontrole
• Časté nedostatky v „dražební dokumentaci“
• Pochybení dražebníka v „kamenné dražbě“
• Kontrola EDS
• Dotazy, diskuze

Je třeba se předem na seminář registrovat emailem na seminare@komoradrazebniku.eu.

Po potvrzené registraci emailem je třeba uhradit vložné na seminář ve výši 1.100 Kč za jednoho účastníka (KDČR není plátcem DPH), číslo účtu KDČR: 107-6649790227/0100, var. symbol: 91732015. V případě neúčasti se vložné nevrací. Daňový doklad – faktura bude předán účastníkovi na semináři.

Členové KDČR mají slevu na vložném 300 Kč.

KOMORA DRAŽEBNÍKŮ ČR VE SPOLUPRÁCI S PRÁVNICKOU FIRMOU RÖDL & PARTNER POŘÁDAJÍ SEMINÁŘ

Pletichy na dražbách

Lektoři : JUDr. Pavel Koukal, associate partner, advokát

 12:30 – 13:00 Prezence účastníků

 I. Pletichy na dražbách

• Trestný čin Pletichy při veřejné dražbě
• Skutková podstata pletich při veřejné dražbě
• Postup dražebníka při podezření z pletich na dražbě
• Postup orgánů činných v trestním řízení
• Dotazy, diskuze

 Coffee break

II. Obrana proti pletichám

• Historické zkušenosti s pletichami
• Organizační a další opatření dražebníka proti pletichám
• Využití aukce místo dražby
• Elektronická dražba – kladivo na pleticháře
• Dotazy, diskuze

16:00 Závěr semináře

Je třeba se předem na seminář registrovat emailem na seminare@komoradrazebniku.eu.

Po potvrzené registraci emailem je třeba uhradit vložné na seminář ve výši 1.100 Kč za jednoho účastníka (KDČR není plátcem DPH), číslo účtu KDČR: 107-6649790227/0100, var. symbol: 131732015. V případě neúčasti se vložné nevrací. Daňový doklad – faktura bude předán účastníkovi na semináři.

Členové KDČR mají slevu na vložném 300 Kč.

Dokumenty:

Seminar_pletichy_na_drazbach_(17-2-2015)

Dražební rok 2014 byl nejhorším rokem za 15 let provádění veřejných dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.)  Objem draženého majetku 7,4 miliard Kč a vydraženého majetku 2,5 miliardy Kč se zapíše červeným písmem. Jde totiž o absolutně nejnižší objemy dražeb v novodobé historii provádění veřejných dražeb v ČR. Viz podrobně statistika dražeb.

Veřejná dražba je stále méně využívána jako transparentní nástroj zpeněžení majetku, uspokojení věřitele a oddlužení dlužníka, a to z těchto důvodů:

I.  Legislativa

Dne 1.1.2014 nabyl účinnost nový občanský zákoník (OZ), novela zákona o veřejných dražbách (ZVD) a novela insolvenčního zákona (IZ). Všechny tyto právní normy výrazným způsobem ovlivnily dražební trh.

OZ je v mnoha případech nekompatibilní se ZVD, umožňuje provádět dražby mimo ZVD, což přináší celou řadu výhod jak pro „dražebníka“ (snížení nákladů mj. na povinné uveřejňování na Centrální adrese, prohlídky předmětu dražby), tak i pro navrhovatele, pro kterého je možné tyto dražby pořádat „zdarma“, tj. na náklady navrhovatele. Tyto dražby konané dle OZ nejsou uveřejněny na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), kterou od roku 2014 provozuje Česká pošta, s.p. Podle OZ jsou prováděny i aukce, které oproti rigidním dražbám mají celou řadu výhod, zvláště pak při zpeněžování majetku dlužníků v insolvenčních řízeních.

Novela IZ dává velké pravomoci zajištěnému věřiteli v oblasti způsobu zpeněžení zástavy. V roce 2014 začal „nový trend“, kde zajištění věřitelé požadují zpeněžovat zástavy mimo režim veřejných dražeb konaných dle ZVD. Mají totiž špatné zkušenosti s pletichami na „kamenných dražbách“, kde se často prodávají nemovitosti pod cenou. Jde i o reakci na krach jednoho z největších českých dražebníků.

Novela ZVD místo aby nastavila kompatibilitu s OZ, reagovala na aktuální problémy dražebního trhu, vyškrtla náročnější kvalifikaci pro provádění elektronických dražeb a zmocnila MMR k vydání prováděcí vyhlášky o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě. Představa MMR, že se tímto nastartují elektronické dražby, jako základní nástroj eliminace pletich, nevyšel. V roce 2014 byl podíl e-dražeb pouhých 22% z celkového počtu dražeb 2 640.

II. Výkon státního dozoru

Výkon státního dozoru v oblasti provádění veřejných dražeb konaných dle ZVD provádí MMR, a to Odbor veřejných dražeb (OVD). Od roku 2007 je ředitelkou tohoto odboru Ing. Zdeňka Niklasová. Bohužel přes dlouhodobou snahu celé řady institucí i dražebníků, tento OVD nikterak nepřispěl k rozvoji dražebního trhu, ale spíše naopak. Důvodem je i to, že problematika veřejných dražeb je na MMR cizí, OVD bylo často v gesci různých náměstků, často se mění i ministři (nyní ministryně MMR). Zkušení úředníci to umějí využít, jak dokládá ustanovení formální pracovní skupiny k novele ZVD, která dle svého statutu pracuje utajeně a jejími členy jsou i subjekty, které vůbec nemají žádné zkušenosti z oblasti veřejných dražeb. Po 8 měsících činnosti této skupiny nebyl předložen dražební veřejnosti k diskuzi žádný výstup. Nelogické je i to, že se nyní OVD zaměřuje na novelu realitního zákona a přejmenoval se na Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti. Tím více vzniká otázka, proč tyto živnosti „spravuje“ MMR a ne např. MPO (realitní činnost) či MS (veřejné dražby). V této souvislosti lze uvést i tabulku 15 největších dražebníků za rok 2014, kteří zpeněžili téměř 80% draženého majetku, viz podrobně přiložená statistika:

III. Politická (ne)vůle

Poslední razantní novelou ZVD bylo zavedení e-dražeb od 1.1.2013 formou poslanecké iniciativy, a to zcela mimo gestora tohoto zákona MMR. Jsem přesvědčen, že pokud by se postupovalo standardní legislativní cestou, tj. prostřednictví OVD, MMR atd., dodnes bychom nemohli dražit elektronicky a eliminovat tímto způsobem pletichy na dražbách.

I další kroky v oblasti transparentního zpeněžování majetku musí doprovázet politická vůle. Je třeba si uvědomit, že za téměř 15 let účinnosti ZVD byl dražen majetek v celkovém objemu 153 miliard Kč. Dražbou jsou stále více postihováni dlužníci v rámci insolvenčních řízení, jejichž počet exponenciálně narůstá. Spravedlivé řešení vztahu věřitel dlužník vyžaduje v prvé řadě transparentní prodej majetků dlužníků. Bohužel majetek dlužníků je prodáván pod cenou, zhruba na úrovni jedné třetiny znaleckých odhadů, dlužníci jsou potom v daleko menší míře oddluženi a i uspokojení věřitelů je nízké.

V této souvislosti lze i citovat tzv. Hypoteční směrnici (Směrnice EVROPSKÉHO  PARLAMENTU  A RADY 2014/17/ЕU), která mj. i požaduje transparentní zpeněžování majetku dlužníků a tato Směrnice musí být do února 2016 implementována i do české legislativy.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva Komory dražebníků ČR, z.s.

S rostoucím počtem dlužníků dochází k nárůstu objemů prodejů jejich majetku při uspokojování pohledávek věřitelů. V současné době jsou využívány tyto základní metody „prodeje“:

1. Nucený prodej dlužníkem přes „spřátelené“ realitní kanceláře věřitele
2. Prodej dražbou dle exekučního řádu (zák.č. 120/2001 Sb. – ExŘ)
3. Prodej nedobrovolnou dražbou dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD)
4. Zpeněžení majetku dlužníka v insolvenci insolvenčním správcem dle insolvenčního zákona (zák.č. 182/2006 Sb.- IZ)

Další způsoby nabízí občanský zákoník (zák. č. 89/2012 – OZ), a to různé postupy uspokojení se věřitele, na základě vzájemné dohody, včetně dražeb konaných dle OZ. Tyto postupy začínají být využívány finančními institucemi, protože je zde nekompatibilita mezi OZ a ZVD.

ad 1.
Věřitel pod pohrůžkou dražby „doporučí“  realitní kancelář, která je prezentována jako subjekt, který je schopen dosáhnout maximálního zpeněžení majetku dlužníka. Bohužel realitní kanceláře mají spíše zájem na rychlém prodeji, popř. přeprodeji, což se odráží v nižší dosažené ceně.

ad 2., ad 3.
Prodeje veřejnou dražbou exponenciálně narůstají od roku 2000,  kdy nabyl účinnosti zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD ) a exekuční řád ( zák.č. 120/2001 Sb. – ExŘ). Přesné statistiky draženého majetku existují pouze pro dražby konané dle ZVD, protože dle ZVD musí být informace o všech dražbách nemovitostí a movitého majetku uveřejněny na tzv. Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), jejímž správcem je na základě usnesení vlády ČR od roku 2000 Česká pošta. Dle údajů zde uveřejněných se od roku 2000 do 31.12.2013 uskutečnilo téměř 44 000 dražeb s objemem draženého majetku přes 146 miliard Kč (viz příloha).

Počet dražeb a objem draženého majetku dle ExŘ není veřejně k dispozici, neexistuje totiž ze zákona povinnost uveřejňovat údaje o dražbách na Centrální adrese či obdobné úřední desce. Odhadujeme celkové počty a objem na desetinásobek výše uvedeného, tj celkem na půl milionu dražeb s objemem draženého majetku 1,5 bilionů Kč.

ad 4.
IZ posílil postavení zajištěného věřitele, mj. při volbě způsobu zpeněžení majetkové podstaty, kterou lze. zpeněžit:
a) veřejnou dražbou dle ZVD;
b) prodejem movitých věcí a nemovitostí podle Občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963 Sb. – OSŘ),
c) prodejem majetku mimo dražbu,

Principiálně je správné, že o způsobu prodeje majetku, kterým je zajištěna pohledávka věřitele, rozhodne sám zajištěný věřitel. Praxe je však složitější a odráží celou řadu i parciálních zájmů subjektů, kteří  bezprostředně rozhodují o způsobu zpeněžení a v tomto smyslu udělují pokyn insolvenčnímu správci. Ne vždy pokyn ke způsobu zpeněžení vede k transparentnímu prodeji majetku dlužníka, a to ani v případě prodeje veřejnou dražbou, kde velmi často dochází pletichám. Jediným účinným nástrojem eliminace pletich jsou elektronické dražby (e-dražby). Bohužel dlouhodobě byl odpor k zavedení e-dražeb do ZVD i ze strany vedení Odboru veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj (OVD MMR) –  gestora ZVD. Avšak v lednu 2013 se podařilo doslova „za zády“ OVD MMR zavést do ZVD e-dražby  až „přílepkem“ v rámci novely OSŘ..

Tak např. v letošním roce bylo k 30.7.2014 na Centrální adrese evidováno celkem 1 560 dražeb, z toho pouze 319 bylo elektronických, což je cca 20%. Je škoda, že zajištění věřitelé zatím nevyužívají tento transparentní způsob zpeněžování ve větší míře. Faktem je, že z deseti portálů elektronických dražeb většina  z nich nesplňuje platnou legislativu (vyhl. č. 108/2014 Sb.) a výkon státního dozoru –  OVD MMR to neřeší.

Sociálně politická situace
Odhadujeme, že za minulých 13 let bylo dražbou postiženo cca 400 tisíc subjektů, v převážné většině fyzických osob.  Spravedlivé řešení vztahu věřitel dlužník vyžaduje v prvé řadě transparentní prodej majetků dlužníků. Osvědčeným nástrojem je veřejná dražba, kterou využívali již Římané při prodej majetku dlužníků. Avšak od samého počátku využívání dražeb byly a jsou dražby doprovázeny pletichami. Právě skutečnost, že majetek dlužníka není zpeněžen transparentně, je dlouhodobým nešvarem řešení vztahu věřitel – dlužník, což vede k permanentní kritice nejenom platné legislativy, ale i dražební praxe. Majetek dlužníků je prodáván pod cenou, zhruba na úrovni 15  až 45% znaleckých odhadů, dlužníci jsou potom v daleko menší míře oddluženi a i uspokojení věřitelů je nízké. Bohužel v mnoha případech ani věřitelé, resp. jejich zástupci, nemají zájem na transparentním prodeji majetku dlužníků, protože jde o zaměstnance těchto věřitelů, kteří mají své vlastní soukromé zájmy odlišné od zájmů svého zaměstnavatele. Navíc hlavním předmětem dražeb je bytový fond (zastavené byty a RD), což má i výrazné sociální dopady.

Návrh řešení:

 1. Změna legislativy
1.1. Sjednocení režimů veřejných dražeb konaných dle ZVD, ExŘ a OSŘ.
1.2. Nastavení kompatibility ZVD s Občanským zákoníkem.
1.3. Jednotná informační povinnost pro všechny dražebníky konající dražby dle ZVD, ExŔ a OSŘ.
1.4. Posílení elektronických dražeb, jako základního nástroje pro potírání pletich a transparentního zpeněžování majetku dlužníků.
1.5. Zavedení povinné certifikace dražebních portálů.

Dokumenty:

Statistika_dražeb_do_31_12_2013

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
předseda KDČR

     Platný insolvenční zákon (zák. č. 182/2006 Sb., v aktuálním znění – IZ) posílil postavení zajištěného věřitele mj. při volbě způsobu zpeněžení majetkové podstaty. Dle § 286 IZ lze majetkovou podstatu zpeněžit:

 a) veřejnou dražbou dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD);

b) prodejem movitých věci a nemovitostí podle ustanovení  OSŘ o výkonu rozhodnutí (zák. č. 99/1963 Sb.),

c) prodejem majetku mimo dražbu,

kde o způsobu zpeněžení majetkové podstaty rozhodne  se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce.  Jde-li však o zpeněžení majetku, který slouží k zajištění pohledávky, je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení (viz § 293, odst. 1 IZ).

      Principiálně je správné, že o způsobu prodeje majetku, kterým je zajištěna pohledávka věřitele, rozhodne sám zajištěný věřitel. Praxe je však složitější a odráží celou řadu i parciálních zájmů subjektů, které  bezprostředně rozhodují o způsobu zpeněžení a v tomto smyslu udělují pokyn insolvenčnímu správci. Insolvenční správce sice může pokyny zajištěného věřitele odmítnout, má-li za to, že předmět zajištění lze zpeněžit výhodněji. V  takovémto případě by musel IS požádat insolvenční soud o přezkoumání tohoto pokynu zajištěného věřitele (viz § 295 IZ), což je v praxi problematické. Praxe je spíše ta, že insolvenční správce se raději podrobí pokynu zajištěného věřitele, než by na sebe uvrhl jeho hněv  a přidělal by insolvenčnímu soudu další práci.

      Dalším „mantinelem“ je velikost nákladů spojených se zpeněžením, kde lze odečíst nejvýše 5% výtěžku zpeněžení. Se souhlasem zajištěného věřitele i náklady většího rozsahu, což je naprostá výjimka (viz § 298, odst. 4 IZ).

      Šedá je teorie, avšak zelený je strom života. I při zpeněžování je zejména prodej majetku mimo dražbu velmi „košatý“.

      Standardní postup zpeněžení majetkové podstaty je veřejnou dražbou. Konkurence dražebníků je obrovská. Dle Centrální adresy (www.centralniadresa.cz) ,  kterou provozuje Česká pošta, s.p., je u nás 1 041 dražebníků (22.7.2014). Skutečností je však to, že za loňský rok prvních 20 největších dražebníků vykonalo téměř 80% všech dražeb. Pokud zástupce zajištěného věřitele dá pokyn insolvenčnímu správci k provedení dražby dražebníkem, který zaujímá v žebříčku postavení  „100  nebo výše“,  potom pravděpodobně nemá zájem majetek optimálně zpeněžit.

      Další možností je provedení „kamenné“ nebo elektronické dražby. Elektronické dražby je možné provádět dle ZVD od 1.1.2013, od ledna 2014 jejich provádění upraveno prováděcí vyhláškou č. 18/20174 Sb. (dále jen „Vyhláška“).

      Moje více než desetileté zkušenosti z oblasti kamenných dražeb vedou k závěru, že prostor pro pletichy je zde velký. Přestože se někteří dražebníci snaží např. přidělovat dražitelům hostesky („zájemci o dohodu“ pak odešli na pánské WC) aj., zájem pletichářů i budoucího vydražitele je stejný. Draží se před dražbou a minimalizuje se cena dosaženou vydražením, i za cenu „externích nákladů“.  Obhájci kamenných dražeb argumentují jejich bezprostředností, soutěžní atmosférou, možností licitátora dražitele „vyšťavit“.  Pokud se sejde pět a více dražitelů, je možné v to doufat. V opačném případě je vysoká pravděpodobnost „dohody“, o které ani dražebník nemusí vědět (učiní se jeden, popř. dva příhozy).

      Osobně jsem zastáncem elektronických dražeb, které prakticky eliminují pletichy, pokud do nich není zapleten přímo dražebník, popř. provozovatel dražebního systému. Další výhodou e-dražeb je, že se jich stále více účastní „koncoví uživatelé“, kteří by na kamennou dražbu nepřišli. Je to pro ně stresující, často jsou kontaktováni pleticháři a obecně lidi považují dražby za něco „podloudného“, kam chodí v nejlepším případě spekulanti. Osobně přesvědčuji účastníky e-dražeb paralelou s nákupem na Internetu.

     Dostal jsem i nabídky na provedení dražby s podmínkou, že by si předmět dražby měl koupit předem určený zájemce. Tyto zájemce odmítám. Často jsem potom zjistil, že si vybrali „dražebníka na jedno použití“, kde se  „zapletichařilo“ a zájemce se skutečně stal vydražitelem za vyvolávací cenu.

      Komora dražebníků ČR (KDČR)  provedla analýzu e-dražeb. V letošním roce bylo k 21.7.2014 na Centrální adrese evidováno celkem 1 506 dražeb, z toho pouze necelých 21% bylo e-dražeb. Osobně jsem očekával, že podíl e-dražeb výrazně vzroste, oproti loňskému roku, kdy jejich podíl byl 22%.  Z 1 041 dražebníků pouze 20 dražebníků provedlo v letošním roce aspoň jednu e-dražbu.  Výsledky analýzy deseti stávajících elektronických dražebních systémů jsou tristní, pouze portál Prodej-dražbou.cz splňuje platnou legislativu.

      Dalším způsobem zpeněžení je prodejem dle OSŘ, který je však v případě provedení exekutorem velmi nákladný s přesahem 5% nákladů, do kterých se pohodlně vejde dražebník, konající dražbu dle ZVD.

      Nejzajímavějším způsobem zpeněžení je prodej mimo dražbu. To skutečně je košatý strom. Osobně jsem se v praxi setkal se čtyřmi základními postupy, a to prodejem:

 – realitní kanceláří;

– aukcí;

– zakončeným licitací;

–  výběrovým řízením.

      Zástupce zajištěného věřitele, který vůbec nemusí mít zájem na maximálním zpeněžení (řídí se vlastními preferencemi) dá pokyn insolvenčnímu správci k přímému prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Aniž bych jakkoliv zobecňoval, realitní kancelář má zájem o rychlý prodej s možností dalšího překupu.  Vlastní prodej nemusí být transparentní,  prodává se prvnímu vážnému zájemci, aniž by se jakkoliv licitovala cena směrem nahoru.

      Prodej aukcí (standardně anglickou s licitací nahoru) již může být transparentním způsobem prodeje, pokud je aukce dobře vymezena aukčním řádem a aukční vyhláškou. Zejména je třeba zde zabudovat ochranu proti pletichám. V případě kamenných aukcí je možné využít tzv. limitní cenu (mimochodem tento institut jsem navrhoval i pro kamenné dražby před cca 5 lety a vedení odboru veřejných dražeb MMR to odmítlo). Lépe je provést elektronickou aukci, kde standardně navrhuji, že se v aukci fakticky prodává pouze opce na právo vítěze aukce učinit nabídku na koupi předmětu aukce za aukční cenu, kde tuto ofertu nemusí navrhovatel aukce – insolvenční správce akceptovat. Tento postup na portálu Prodej-aukcí.cz se již v mnoha případech osvědčil. Výhodou je i to, že veškeré náklady na zpeněžení je možné účtovat vítězi aukce.

         Dalším postupem, který je zejména poslední dobou využíván Českou spořitelnou, a.s., jako zajištěným věřitelem, je provedení prodeje zakončeného licitací. Insolvenční správce obdrží v tomto smyslu pokyn o uzavření smlouvy, kde součástí tohoto prodeje je aukční vyhláška, která stanovuje tento postup licitace:

      Začíná se na ceně stavené soudním znalcem  – vyvolávací ceně a elektronický systém postupně snižuje formou holandské dražby nabízenou částku až na v aukční vyhlášce stanovenou hodnotu – minimální vyvolávací cenu, která je i nižší, než je ½ odhadu. Pokud některý zájemce potvrdí nabízenou částku, začne se licitovat nahoru o stanovený minimální příhoz. Každý účastník této aukce musí složit „dražebníkovi“ kauci, která je i  27% minimální vyvolávací ceny. Navíc „dražebník“ vybírá odměnu ve výši 3,5% i od insolvenčního správce. V případě prodeje tak „dražebník“ inkasuje 3,5% odměny od insolvenčního správce a celou kauci složenou vítězem aukce, tedy celkem cca 30% provize.

      Přestože se mně výše uvedený postup líbí, zejména pak výše provize (zhruba stejnou úroveň inkasují aukční síně prodávající umělecké předměty či starožitnosti), přece jenom se domnívám, že účinnost holandské aukce je velmi omezena stanovením minimální vyvolávací ceny. To v klasické holandské aukci neexistuje a její účastník neví, kam až se bude snižovat. V případě stanovení minimální vyvolávací ceny předpokládám, že všichni účastníci aukce budou čekat na její dosažení a až poté začnou cenu navyšovat. Dle mého názoru je i sporná výše nákladů na zpeněžení, protože IZ v § 298, odst. 4 hovoří obecně o nákladech spojených se zpeněžením nejvýše v rozsahu 5%. Fakticky je tak při tomto způsobu zpeněžení Česká spořitelna, a.s. krácena ve výši svého uspokojení jako zajištěný věřitel.

      Výběrové řízení může mít nejrůznější podobu. Klasicky  jde o „obálkovou metodu“, kterou osobně nepovažuji za dostatečně transparentní, pokud zde není další kolo či licitace s možností činění dalších nabídek. Problémem je však to, že zde existuje vytvoření „vazeb“ mezi účastníky, kteří potom mohou své nabídky „optimalizovat“.

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR