Dražební rok 2014 byl nejhorším rokem za 15 let provádění veřejných dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.)  Objem draženého majetku 7,4 miliard Kč a vydraženého majetku 2,5 miliardy Kč se zapíše červeným písmem. Jde totiž o absolutně nejnižší objemy dražeb v novodobé historii provádění veřejných dražeb v ČR. Viz podrobně statistika dražeb.

Veřejná dražba je stále méně využívána jako transparentní nástroj zpeněžení majetku, uspokojení věřitele a oddlužení dlužníka, a to z těchto důvodů:

I.  Legislativa

Dne 1.1.2014 nabyl účinnost nový občanský zákoník (OZ), novela zákona o veřejných dražbách (ZVD) a novela insolvenčního zákona (IZ). Všechny tyto právní normy výrazným způsobem ovlivnily dražební trh.

OZ je v mnoha případech nekompatibilní se ZVD, umožňuje provádět dražby mimo ZVD, což přináší celou řadu výhod jak pro „dražebníka“ (snížení nákladů mj. na povinné uveřejňování na Centrální adrese, prohlídky předmětu dražby), tak i pro navrhovatele, pro kterého je možné tyto dražby pořádat „zdarma“, tj. na náklady navrhovatele. Tyto dražby konané dle OZ nejsou uveřejněny na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), kterou od roku 2014 provozuje Česká pošta, s.p. Podle OZ jsou prováděny i aukce, které oproti rigidním dražbám mají celou řadu výhod, zvláště pak při zpeněžování majetku dlužníků v insolvenčních řízeních.

Novela IZ dává velké pravomoci zajištěnému věřiteli v oblasti způsobu zpeněžení zástavy. V roce 2014 začal „nový trend“, kde zajištění věřitelé požadují zpeněžovat zástavy mimo režim veřejných dražeb konaných dle ZVD. Mají totiž špatné zkušenosti s pletichami na „kamenných dražbách“, kde se často prodávají nemovitosti pod cenou. Jde i o reakci na krach jednoho z největších českých dražebníků.

Novela ZVD místo aby nastavila kompatibilitu s OZ, reagovala na aktuální problémy dražebního trhu, vyškrtla náročnější kvalifikaci pro provádění elektronických dražeb a zmocnila MMR k vydání prováděcí vyhlášky o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě. Představa MMR, že se tímto nastartují elektronické dražby, jako základní nástroj eliminace pletich, nevyšel. V roce 2014 byl podíl e-dražeb pouhých 22% z celkového počtu dražeb 2 640.

II. Výkon státního dozoru

Výkon státního dozoru v oblasti provádění veřejných dražeb konaných dle ZVD provádí MMR, a to Odbor veřejných dražeb (OVD). Od roku 2007 je ředitelkou tohoto odboru Ing. Zdeňka Niklasová. Bohužel přes dlouhodobou snahu celé řady institucí i dražebníků, tento OVD nikterak nepřispěl k rozvoji dražebního trhu, ale spíše naopak. Důvodem je i to, že problematika veřejných dražeb je na MMR cizí, OVD bylo často v gesci různých náměstků, často se mění i ministři (nyní ministryně MMR). Zkušení úředníci to umějí využít, jak dokládá ustanovení formální pracovní skupiny k novele ZVD, která dle svého statutu pracuje utajeně a jejími členy jsou i subjekty, které vůbec nemají žádné zkušenosti z oblasti veřejných dražeb. Po 8 měsících činnosti této skupiny nebyl předložen dražební veřejnosti k diskuzi žádný výstup. Nelogické je i to, že se nyní OVD zaměřuje na novelu realitního zákona a přejmenoval se na Odbor veřejných dražeb a realitní činnosti. Tím více vzniká otázka, proč tyto živnosti „spravuje“ MMR a ne např. MPO (realitní činnost) či MS (veřejné dražby). V této souvislosti lze uvést i tabulku 15 největších dražebníků za rok 2014, kteří zpeněžili téměř 80% draženého majetku, viz podrobně přiložená statistika:

III. Politická (ne)vůle

Poslední razantní novelou ZVD bylo zavedení e-dražeb od 1.1.2013 formou poslanecké iniciativy, a to zcela mimo gestora tohoto zákona MMR. Jsem přesvědčen, že pokud by se postupovalo standardní legislativní cestou, tj. prostřednictví OVD, MMR atd., dodnes bychom nemohli dražit elektronicky a eliminovat tímto způsobem pletichy na dražbách.

I další kroky v oblasti transparentního zpeněžování majetku musí doprovázet politická vůle. Je třeba si uvědomit, že za téměř 15 let účinnosti ZVD byl dražen majetek v celkovém objemu 153 miliard Kč. Dražbou jsou stále více postihováni dlužníci v rámci insolvenčních řízení, jejichž počet exponenciálně narůstá. Spravedlivé řešení vztahu věřitel dlužník vyžaduje v prvé řadě transparentní prodej majetků dlužníků. Bohužel majetek dlužníků je prodáván pod cenou, zhruba na úrovni jedné třetiny znaleckých odhadů, dlužníci jsou potom v daleko menší míře oddluženi a i uspokojení věřitelů je nízké.

V této souvislosti lze i citovat tzv. Hypoteční směrnici (Směrnice EVROPSKÉHO  PARLAMENTU  A RADY 2014/17/ЕU), která mj. i požaduje transparentní zpeněžování majetku dlužníků a tato Směrnice musí být do února 2016 implementována i do české legislativy.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda představenstva Komory dražebníků ČR, z.s.

S rostoucím počtem dlužníků dochází k nárůstu objemů prodejů jejich majetku při uspokojování pohledávek věřitelů. V současné době jsou využívány tyto základní metody „prodeje“:

1. Nucený prodej dlužníkem přes „spřátelené“ realitní kanceláře věřitele
2. Prodej dražbou dle exekučního řádu (zák.č. 120/2001 Sb. – ExŘ)
3. Prodej nedobrovolnou dražbou dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD)
4. Zpeněžení majetku dlužníka v insolvenci insolvenčním správcem dle insolvenčního zákona (zák.č. 182/2006 Sb.- IZ)

Další způsoby nabízí občanský zákoník (zák. č. 89/2012 – OZ), a to různé postupy uspokojení se věřitele, na základě vzájemné dohody, včetně dražeb konaných dle OZ. Tyto postupy začínají být využívány finančními institucemi, protože je zde nekompatibilita mezi OZ a ZVD.

ad 1.
Věřitel pod pohrůžkou dražby „doporučí“  realitní kancelář, která je prezentována jako subjekt, který je schopen dosáhnout maximálního zpeněžení majetku dlužníka. Bohužel realitní kanceláře mají spíše zájem na rychlém prodeji, popř. přeprodeji, což se odráží v nižší dosažené ceně.

ad 2., ad 3.
Prodeje veřejnou dražbou exponenciálně narůstají od roku 2000,  kdy nabyl účinnosti zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD ) a exekuční řád ( zák.č. 120/2001 Sb. – ExŘ). Přesné statistiky draženého majetku existují pouze pro dražby konané dle ZVD, protože dle ZVD musí být informace o všech dražbách nemovitostí a movitého majetku uveřejněny na tzv. Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), jejímž správcem je na základě usnesení vlády ČR od roku 2000 Česká pošta. Dle údajů zde uveřejněných se od roku 2000 do 31.12.2013 uskutečnilo téměř 44 000 dražeb s objemem draženého majetku přes 146 miliard Kč (viz příloha).

Počet dražeb a objem draženého majetku dle ExŘ není veřejně k dispozici, neexistuje totiž ze zákona povinnost uveřejňovat údaje o dražbách na Centrální adrese či obdobné úřední desce. Odhadujeme celkové počty a objem na desetinásobek výše uvedeného, tj celkem na půl milionu dražeb s objemem draženého majetku 1,5 bilionů Kč.

ad 4.
IZ posílil postavení zajištěného věřitele, mj. při volbě způsobu zpeněžení majetkové podstaty, kterou lze. zpeněžit:
a) veřejnou dražbou dle ZVD;
b) prodejem movitých věcí a nemovitostí podle Občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963 Sb. – OSŘ),
c) prodejem majetku mimo dražbu,

Principiálně je správné, že o způsobu prodeje majetku, kterým je zajištěna pohledávka věřitele, rozhodne sám zajištěný věřitel. Praxe je však složitější a odráží celou řadu i parciálních zájmů subjektů, kteří  bezprostředně rozhodují o způsobu zpeněžení a v tomto smyslu udělují pokyn insolvenčnímu správci. Ne vždy pokyn ke způsobu zpeněžení vede k transparentnímu prodeji majetku dlužníka, a to ani v případě prodeje veřejnou dražbou, kde velmi často dochází pletichám. Jediným účinným nástrojem eliminace pletich jsou elektronické dražby (e-dražby). Bohužel dlouhodobě byl odpor k zavedení e-dražeb do ZVD i ze strany vedení Odboru veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj (OVD MMR) –  gestora ZVD. Avšak v lednu 2013 se podařilo doslova „za zády“ OVD MMR zavést do ZVD e-dražby  až „přílepkem“ v rámci novely OSŘ..

Tak např. v letošním roce bylo k 30.7.2014 na Centrální adrese evidováno celkem 1 560 dražeb, z toho pouze 319 bylo elektronických, což je cca 20%. Je škoda, že zajištění věřitelé zatím nevyužívají tento transparentní způsob zpeněžování ve větší míře. Faktem je, že z deseti portálů elektronických dražeb většina  z nich nesplňuje platnou legislativu (vyhl. č. 108/2014 Sb.) a výkon státního dozoru –  OVD MMR to neřeší.

Sociálně politická situace
Odhadujeme, že za minulých 13 let bylo dražbou postiženo cca 400 tisíc subjektů, v převážné většině fyzických osob.  Spravedlivé řešení vztahu věřitel dlužník vyžaduje v prvé řadě transparentní prodej majetků dlužníků. Osvědčeným nástrojem je veřejná dražba, kterou využívali již Římané při prodej majetku dlužníků. Avšak od samého počátku využívání dražeb byly a jsou dražby doprovázeny pletichami. Právě skutečnost, že majetek dlužníka není zpeněžen transparentně, je dlouhodobým nešvarem řešení vztahu věřitel – dlužník, což vede k permanentní kritice nejenom platné legislativy, ale i dražební praxe. Majetek dlužníků je prodáván pod cenou, zhruba na úrovni 15  až 45% znaleckých odhadů, dlužníci jsou potom v daleko menší míře oddluženi a i uspokojení věřitelů je nízké. Bohužel v mnoha případech ani věřitelé, resp. jejich zástupci, nemají zájem na transparentním prodeji majetku dlužníků, protože jde o zaměstnance těchto věřitelů, kteří mají své vlastní soukromé zájmy odlišné od zájmů svého zaměstnavatele. Navíc hlavním předmětem dražeb je bytový fond (zastavené byty a RD), což má i výrazné sociální dopady.

Návrh řešení:

 1. Změna legislativy
1.1. Sjednocení režimů veřejných dražeb konaných dle ZVD, ExŘ a OSŘ.
1.2. Nastavení kompatibility ZVD s Občanským zákoníkem.
1.3. Jednotná informační povinnost pro všechny dražebníky konající dražby dle ZVD, ExŔ a OSŘ.
1.4. Posílení elektronických dražeb, jako základního nástroje pro potírání pletich a transparentního zpeněžování majetku dlužníků.
1.5. Zavedení povinné certifikace dražebních portálů.

Dokumenty:

Statistika_dražeb_do_31_12_2013

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
předseda KDČR

     Platný insolvenční zákon (zák. č. 182/2006 Sb., v aktuálním znění – IZ) posílil postavení zajištěného věřitele mj. při volbě způsobu zpeněžení majetkové podstaty. Dle § 286 IZ lze majetkovou podstatu zpeněžit:

 a) veřejnou dražbou dle zákona o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD);

b) prodejem movitých věci a nemovitostí podle ustanovení  OSŘ o výkonu rozhodnutí (zák. č. 99/1963 Sb.),

c) prodejem majetku mimo dražbu,

kde o způsobu zpeněžení majetkové podstaty rozhodne  se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce.  Jde-li však o zpeněžení majetku, který slouží k zajištění pohledávky, je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení (viz § 293, odst. 1 IZ).

      Principiálně je správné, že o způsobu prodeje majetku, kterým je zajištěna pohledávka věřitele, rozhodne sám zajištěný věřitel. Praxe je však složitější a odráží celou řadu i parciálních zájmů subjektů, které  bezprostředně rozhodují o způsobu zpeněžení a v tomto smyslu udělují pokyn insolvenčnímu správci. Insolvenční správce sice může pokyny zajištěného věřitele odmítnout, má-li za to, že předmět zajištění lze zpeněžit výhodněji. V  takovémto případě by musel IS požádat insolvenční soud o přezkoumání tohoto pokynu zajištěného věřitele (viz § 295 IZ), což je v praxi problematické. Praxe je spíše ta, že insolvenční správce se raději podrobí pokynu zajištěného věřitele, než by na sebe uvrhl jeho hněv  a přidělal by insolvenčnímu soudu další práci.

      Dalším „mantinelem“ je velikost nákladů spojených se zpeněžením, kde lze odečíst nejvýše 5% výtěžku zpeněžení. Se souhlasem zajištěného věřitele i náklady většího rozsahu, což je naprostá výjimka (viz § 298, odst. 4 IZ).

      Šedá je teorie, avšak zelený je strom života. I při zpeněžování je zejména prodej majetku mimo dražbu velmi „košatý“.

      Standardní postup zpeněžení majetkové podstaty je veřejnou dražbou. Konkurence dražebníků je obrovská. Dle Centrální adresy (www.centralniadresa.cz) ,  kterou provozuje Česká pošta, s.p., je u nás 1 041 dražebníků (22.7.2014). Skutečností je však to, že za loňský rok prvních 20 největších dražebníků vykonalo téměř 80% všech dražeb. Pokud zástupce zajištěného věřitele dá pokyn insolvenčnímu správci k provedení dražby dražebníkem, který zaujímá v žebříčku postavení  „100  nebo výše“,  potom pravděpodobně nemá zájem majetek optimálně zpeněžit.

      Další možností je provedení „kamenné“ nebo elektronické dražby. Elektronické dražby je možné provádět dle ZVD od 1.1.2013, od ledna 2014 jejich provádění upraveno prováděcí vyhláškou č. 18/20174 Sb. (dále jen „Vyhláška“).

      Moje více než desetileté zkušenosti z oblasti kamenných dražeb vedou k závěru, že prostor pro pletichy je zde velký. Přestože se někteří dražebníci snaží např. přidělovat dražitelům hostesky („zájemci o dohodu“ pak odešli na pánské WC) aj., zájem pletichářů i budoucího vydražitele je stejný. Draží se před dražbou a minimalizuje se cena dosaženou vydražením, i za cenu „externích nákladů“.  Obhájci kamenných dražeb argumentují jejich bezprostředností, soutěžní atmosférou, možností licitátora dražitele „vyšťavit“.  Pokud se sejde pět a více dražitelů, je možné v to doufat. V opačném případě je vysoká pravděpodobnost „dohody“, o které ani dražebník nemusí vědět (učiní se jeden, popř. dva příhozy).

      Osobně jsem zastáncem elektronických dražeb, které prakticky eliminují pletichy, pokud do nich není zapleten přímo dražebník, popř. provozovatel dražebního systému. Další výhodou e-dražeb je, že se jich stále více účastní „koncoví uživatelé“, kteří by na kamennou dražbu nepřišli. Je to pro ně stresující, často jsou kontaktováni pleticháři a obecně lidi považují dražby za něco „podloudného“, kam chodí v nejlepším případě spekulanti. Osobně přesvědčuji účastníky e-dražeb paralelou s nákupem na Internetu.

     Dostal jsem i nabídky na provedení dražby s podmínkou, že by si předmět dražby měl koupit předem určený zájemce. Tyto zájemce odmítám. Často jsem potom zjistil, že si vybrali „dražebníka na jedno použití“, kde se  „zapletichařilo“ a zájemce se skutečně stal vydražitelem za vyvolávací cenu.

      Komora dražebníků ČR (KDČR)  provedla analýzu e-dražeb. V letošním roce bylo k 21.7.2014 na Centrální adrese evidováno celkem 1 506 dražeb, z toho pouze necelých 21% bylo e-dražeb. Osobně jsem očekával, že podíl e-dražeb výrazně vzroste, oproti loňskému roku, kdy jejich podíl byl 22%.  Z 1 041 dražebníků pouze 20 dražebníků provedlo v letošním roce aspoň jednu e-dražbu.  Výsledky analýzy deseti stávajících elektronických dražebních systémů jsou tristní, pouze portál Prodej-dražbou.cz splňuje platnou legislativu.

      Dalším způsobem zpeněžení je prodejem dle OSŘ, který je však v případě provedení exekutorem velmi nákladný s přesahem 5% nákladů, do kterých se pohodlně vejde dražebník, konající dražbu dle ZVD.

      Nejzajímavějším způsobem zpeněžení je prodej mimo dražbu. To skutečně je košatý strom. Osobně jsem se v praxi setkal se čtyřmi základními postupy, a to prodejem:

 – realitní kanceláří;

– aukcí;

– zakončeným licitací;

–  výběrovým řízením.

      Zástupce zajištěného věřitele, který vůbec nemusí mít zájem na maximálním zpeněžení (řídí se vlastními preferencemi) dá pokyn insolvenčnímu správci k přímému prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Aniž bych jakkoliv zobecňoval, realitní kancelář má zájem o rychlý prodej s možností dalšího překupu.  Vlastní prodej nemusí být transparentní,  prodává se prvnímu vážnému zájemci, aniž by se jakkoliv licitovala cena směrem nahoru.

      Prodej aukcí (standardně anglickou s licitací nahoru) již může být transparentním způsobem prodeje, pokud je aukce dobře vymezena aukčním řádem a aukční vyhláškou. Zejména je třeba zde zabudovat ochranu proti pletichám. V případě kamenných aukcí je možné využít tzv. limitní cenu (mimochodem tento institut jsem navrhoval i pro kamenné dražby před cca 5 lety a vedení odboru veřejných dražeb MMR to odmítlo). Lépe je provést elektronickou aukci, kde standardně navrhuji, že se v aukci fakticky prodává pouze opce na právo vítěze aukce učinit nabídku na koupi předmětu aukce za aukční cenu, kde tuto ofertu nemusí navrhovatel aukce – insolvenční správce akceptovat. Tento postup na portálu Prodej-aukcí.cz se již v mnoha případech osvědčil. Výhodou je i to, že veškeré náklady na zpeněžení je možné účtovat vítězi aukce.

         Dalším postupem, který je zejména poslední dobou využíván Českou spořitelnou, a.s., jako zajištěným věřitelem, je provedení prodeje zakončeného licitací. Insolvenční správce obdrží v tomto smyslu pokyn o uzavření smlouvy, kde součástí tohoto prodeje je aukční vyhláška, která stanovuje tento postup licitace:

      Začíná se na ceně stavené soudním znalcem  – vyvolávací ceně a elektronický systém postupně snižuje formou holandské dražby nabízenou částku až na v aukční vyhlášce stanovenou hodnotu – minimální vyvolávací cenu, která je i nižší, než je ½ odhadu. Pokud některý zájemce potvrdí nabízenou částku, začne se licitovat nahoru o stanovený minimální příhoz. Každý účastník této aukce musí složit „dražebníkovi“ kauci, která je i  27% minimální vyvolávací ceny. Navíc „dražebník“ vybírá odměnu ve výši 3,5% i od insolvenčního správce. V případě prodeje tak „dražebník“ inkasuje 3,5% odměny od insolvenčního správce a celou kauci složenou vítězem aukce, tedy celkem cca 30% provize.

      Přestože se mně výše uvedený postup líbí, zejména pak výše provize (zhruba stejnou úroveň inkasují aukční síně prodávající umělecké předměty či starožitnosti), přece jenom se domnívám, že účinnost holandské aukce je velmi omezena stanovením minimální vyvolávací ceny. To v klasické holandské aukci neexistuje a její účastník neví, kam až se bude snižovat. V případě stanovení minimální vyvolávací ceny předpokládám, že všichni účastníci aukce budou čekat na její dosažení a až poté začnou cenu navyšovat. Dle mého názoru je i sporná výše nákladů na zpeněžení, protože IZ v § 298, odst. 4 hovoří obecně o nákladech spojených se zpeněžením nejvýše v rozsahu 5%. Fakticky je tak při tomto způsobu zpeněžení Česká spořitelna, a.s. krácena ve výši svého uspokojení jako zajištěný věřitel.

      Výběrové řízení může mít nejrůznější podobu. Klasicky  jde o „obálkovou metodu“, kterou osobně nepovažuji za dostatečně transparentní, pokud zde není další kolo či licitace s možností činění dalších nabídek. Problémem je však to, že zde existuje vytvoření „vazeb“ mezi účastníky, kteří potom mohou své nabídky „optimalizovat“.

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Podmínky postupu při provádění elektronických dražeb dle zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, v platném znění, stanovuje vyhláška č. 18/2014 Sb. (dále jen „Vyhláška“), kterou vydalo dne 24.1.2014 Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Po několikaměsíčních diskuzích tak MMR, které vykonává státní dozor v této oblasti, vydalo Vyhlášku, která stanovuje podmínky pro provozování dražebních systémů. Vyhláška stanovuje i přechodné období – dražebník, který zahájil provoz elektronického dražebního systému přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky, může elektronické dražby vyhlášené nejpozději do 30. dubna 2014 dokončit podle dosavadních právních předpisů.

  V letošním roce bylo k 21.7.2014 na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz), jejímž provozovatelem je Česká pošta, s.p., evidováno celkem 313 e-dražeb, z celkového počtu 1 506 dražeb, tj. necelých 21%. Za loňský rok 2013 bylo z 1 864 dražeb celkem 407 e-dražeb, tj. podíl necelých 22 %. Nenaplnila se tak některá očekávání, že v letošním roce dojde k prudkému nárůstu e-dražeb.

  Elektronické dražby v letošním roce k 21.7.2014 provedlo pouhých 20 dražebníků:

     Je zajímavé, že mnoho velkých dražebníků (např. NAXOS a.s.) neprovedlo zatím letos žádnou e-dražbu. Důvodů může být celá řada, např. budování dražebního portálu, který by splňoval všechny požadavky dané Vyhláškou.

     Komora dražebníků ČR (KDČR) provedla ve dnech 19. až 21.7.2014 analýzu shora uvedených dražebních portálů s cílem posoudit, zdali splňují vybrané základní požadavky Vyhlášky.  Bohužel většina portálů nesplňovala ani základní požadavky této Vyhlášky.

      Odbor veřejných dražeb MMR, který Vyhlášku připravil, podcenil závažné připomínky RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy KDČR, k Vyhlášce, který požadoval, aby každý dražební portál byl atestován nezávislým certifikačním orgánem, jak je tomu např. pro elektronická tržiště. Nelze totiž vyloučit, že porušení základních funkcionalit dražebního systému vede k elektronickým pletichám, kterým se spíše daří na kamenných dražbách. I to může být důvodem, že e-dražby jsou zatím v menšině.

Ondřej Pulchart, ředitel KDČR

V minulých dnech  se v Praze konalo setkání dražebníků, kteří rokovali jak dál v oblasti provádění dražeb.  Nový občanský zákoník i na konci ledna vydaná vyhláška k provádění elektronických dražeb nebyly jedinými  tématy, které dražebníci diskutovali.  Zeptali jsme se proto Jiřího Bureše, předsedy Komory dražebníků ČR, co všechno chtějí dražebníci změnit.

Překvapilo mě, že záštitu nad konáním workshopu k veřejným dražbám si převzal ministr MPO ing. Jan Mládek, CSc. a  za MMR, které je gestorem zákona o veřejných dražbách, se nikdo Vašeho setkání nezúčastnil ….

 Matku ani gestora zákona si člověk nevybírá. Zákon o veřejných dražbách (zák.č. 26/2000 Sb. – ZVD) vznikl před 14 lety, jako nástroj podpory bydlení v souvislosti s hypotékami. Proto také gestorem tohoto zákona je MMR, které si dražebnictví přehazovalo jako horký brambor. Dokonce vloni bylo spolu s pohřebnictvím v sekci náměstka pro regionální rozvoj a turistický ruch. Sám náměstek, jako bývalý greenkeeper (člověk, který se stará o údržbu golf. hřiště), vůbec o problematiku veřejných dražeb neprojevil zájem. Proto i  ing. Zdeňka Niklasová, která je ředitelkou Odboru veřejných dražeb již od roku 2007, mohla nad dražbami dále kralovat. Pozitivním momentem je příchod nové ministryně MMR  Mgr. Věry Jourové, která okamžitě změnila organizační strukturu a veřejné dražby se dostaly do sekce veřejného investování. Osobně jsem ředitelku ing. Zdeňku Niklasovou zval na workshop, oslovili jsme i nového náměstka MMR ing. Jiřího Houdka, který má dražby ve své gesci. Bohužel Ing. Zdeňka Niklasová se omluvila spolu se všemi svými kolegy z důvodu pracovní vytíženosti.  Osobně mě mrzelo, že někteří pracovníci MMR by přivítali účast na naší diskuzi, ale netroufli si požádat o svolení.  O to více jsme přivítali zástupce MPO, včele s ředitelem Odboru živností  Ing . Bc. Petrem Kameníkem. Proto i prvním bodem diskuze bylo postavení dražebníka.

Dražebník je živnostníkem. Měl by mít tedy jiné postavení, jako je tomu např. u exekutorů?

V žádném případě nechci srovnávat výkon dražební činnosti s činností exekutora. Dražebník je dle mého názoru, a jak i vyplynulo z diskuze, především zvláštním zprostředkovatelem. Typicky je tomu v případě dobrovolných dražeb movitých věcí, kde vlastník, např. majitel obrazu, požádá dražebníka – galeristu, aby mu prodal v dražbě – aukci uměleckých děl tento obraz. Zde skutečně je dražebník zprostředkovatelem prodeje. Avšak pokud je věřitel oprávněn se uspokojit prodejem zástavy dlužníka, potom již nejde o pouhý prodej, ale určitý výkon práva. V rámci diskuze jsem použil paralelu s mediátorem, který postupuje dle zákona o mediaci (zák.č. 202/2012 Sb.). Svojí činností – mediací dosahuje smírného řešení mezi osobami na konfliktu zúčastněnými. Dražebník nedobrovolných dražeb je také jakýmsi mediátorem mezi věřitelem a dlužníkem,  popř. mezi insolvenčním správcem a dlužníkem. Mimochodem mediátor je příkladem výkonu činnosti mimo rámec živnostenského zákona.

Tedy dle Vašeho názoru v prvním případě by šlo o zprostředkování a ve druhém o jakousi mediaci?

S tím souvisí vymezení pojmu veřejná dražba. Jsem rád, že účastníci diskuze se shodli na nutnosti zcela nově definovat tento pojem.  Totiž pojetí dražby v ZVD je v rozporu s novým občanským zákoníkem, který dražbu považuje za zvláštní způsob uzavření smlouvy, tj. převod  práva.  Naproti tomu zákon o veřejných dražbách vymezuje dražbu jako přechod práva. To má mnoho zcela praktických důsledků. Dražebníci se obávají, že tato diskrepance povede k mnoha žalobám na neplatnost dražeb. Převod práva je na místě v případě vlastnických dražeb, kde navrhovatelem je vlastník a je zde vůle předmět dražby co nejvýhodněji prodat. Oproti tomu dlužník nemá žádnou vůli se svého majetku zbavit prodejem dražbou. Všichni jsme se shodli, že naopak všemi způsoby se dlužník snaží zabránit tomuto „zvláštnímu způsobu uzavření smlouvy“.  Dražby historicky byly vždy výrazem něčeho nedobrovolného, nuceného.  Proto máme i aukci, která je příkladem skutečně dobrovolného prodeje či nákupu (např. při zadávání veřejných zakázek).  Proto také dražebníci s uměleckými předměty či starožitnostmi nazývají své dražby aukcemi.

Co je tedy veřejná dražba?

Z naší diskuze na workshopu jsme vyšli z definice veřejné dražby uvedené v ZVD.  Veřejnou dražbu považujeme za veřejné jednání, jehož účelem je nabytí vlastnického či jiného práva k předmětu dražby, konané na základě  návrhu  navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem  neurčený  okruh  osob  přítomných  na  předem  určeném  místě,  nebo  v  prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání  nabídek, a při němž na osoba, která   za   stanovených   podmínek   učiní   nejvyšší   nabídku,   nabude příklepem   licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání. V případě vlastnických dražeb potom jde o převod práva. Pro nedobrovolné dražby, jejichž navrhovatelem je osoba, která je na základě zvláštního zákona oprávněna předmět dražby zcizit, jde o dražby nedobrovolné. Odstraníme tak mj. i  paradox, že dražby prováděné na návrh insolvenčních správců jsou dražbami dobrovolnými.

ZVD tedy by měl být novelizován tak, že zde budou dva typy dražeb, a to vlastnické a ostatní – nedobrovolné dražby?

Nechť vlastník se svým majetek si dělá co chce. V případě prodeje dražbou by neměl být nikterak omezen a skutečně jde pouze o zvláštní způsob uzavření smlouvy, převodu práva. V případě ostatních dražeb je zde akt nedobrovolnosti. Dlužník musí strpět prodej majetku dražbou navrženou např. insolvenčním správcem nebo zástavním věřitelem. Mj. právo se uspokojit prodejem zástavy chceme umožnit nejenom dražebnímu věřiteli, ale i zástavnímu věřiteli na základě předchozí dohody s dlužníkem. Potom zde máme i zpeněžování majetku při likvidaci dědictví aj. V těchto případech jsou na dražebníky kladeny daleko vyšší nároky, než na pouhé zprostředkovatele prodeje ve vlastnických dražbách.  Odpadnou tak i „dražebníci na jedno použití“, kteří v praxi jsou použiti některými insolvenčními správci. Ztíží se i praxe „já na správce a správce na mě“, kdy insolvenční správci, kteří jsou současně dražebníci,  si navzájem přehazují své dražby.

Znamená to, že workshop se spíše zaměřil na dražební teorii?

Pokud si nevyjasníme základní pojmy a postavení dražebníka, těžko můžeme konzistentně navrhovat novelu ZVD. Na workshopu se probíraly i zcela praktické věci. Dražebníky trápí vysoké náklady na plnění svých informačních povinností na Centrální adrese (www.centralniadresa.cz),  kterou provozuje již téměř 14 let Česká pošta, s.p.  Původně tato elektronická vývěska sloužila i pro uveřejňování informací o veřejných zakázkách. Protože povinnost zde uveřejňovat údaje o dražbách mají pouze dražebníci postupující dle ZVD, exekutoři či soudy tuto povinnost nemají,  je provoz Centrální adresy dle některých informací pro Českou poštu ztrátový. Dražebníci již v minulosti několikrát navrhovali zavedení elektronických formulářů. Naposledy jsem to navrhoval osobně na jednání Ústavně právního výboru Poslanecké sněmovny v květnu 2013. Bylo mně na tomto plénu ing, Zdeňkou Niklasovou sděleno, že zavedení formulářů si vyžádá poměrně mnoho času.  Nemohu si nevzpomenout v tomto případě na podobném odmítání zavedení e-dražeb, což se podařilo bez vědomí MMR přílepkem k novele OSŘ. Ještě jednou děkují dražebníci za tento počin ministerstvu spravedlnosti ČR.

Probíral se na workshopu i nedávný krach jednoho z největší dražebníků?

 Oficiálně nikoliv, i když kuloárně ano. Přítomný byl dokonce jeden z bývalých pracovníků zkrachovalé společnosti CLANROY, a.s. Sami dražebníci usilují o vyčištění dražebního trhu. Tak např. se navrhuje v novele ZVD  zavedení zvláštního účtu pro skládání dražebních jistot a úhradu cen dosažených vydražením. Dražebník by měl mít povinnost založit a vést zvláštní svěřenecký účet nepatřící do majetku dražebníka pro provádění dražeb tak, aby byli účastníci dražeb mj. ochráněni v případě insolvenčních řízení vedených s dražebníkem. Dalším bodem bylo i omezení praní špinavých peněz a úhrada plateb v hotovosti. Bohužel stále je zde stanovisko ministerstva financí, že dražebník nesmí zakázat přijímat jakoukoliv hotovost při úhradě ceny dosažené vydražením. Navrhuje se omezit všechny hotovostní platby částkou 15 000 EUR. Jsou zde i nevyjasněné otázky konání a vyhlašování opakovaných dražeb opakovaných dražeb. Vzpomínám si, že dražebníci byli trestáni MMR za provedení druhé opakované dražby. Je tedy třeba tuto věc zcela pregnantně legislativně upravit. Paradoxem je i to, že v případě dražeb neovitých věcí může dražebník vybírat odměnu i od vydražitele. Avšak v případě dražeb nemovitostí je tento postup zakázán.

Nebude jednání workshopu pouhým plácnutím do vody?

 Sedm let dražebníci doslova bojují  s MMR ve věci novely ZVD. Pod praporem kompatibility ZVD s novým občanským zákoníkem se MMR nechalo pouze zmocnit k vydání prováděcí vyhlášky k e-dražbám. Vyšla sice pozdě až na konci ledna, ale nikomu nevadí. Je totiž zcela bezzubá a MMR zde rezignovalo na výkon státního dozoru v oblasti e-dražeb.  Nvrhovali jsme atestace elektronických dražebních systémů, jak je tomu v případě  elektronických tržišť při zadávání veřejných zakázek. Pokračuje tak „filozofie“  vedení Odboru veřejných dražeb pokud možno nic na ZVD neměnit. Proto i mezi dražebníky panuje slovy klasika „blbá nálada“ a nevíra, že se něco změní. Už si zvykli i na své pleticháře. Bez politické podpory dražebníci žádnou změnu neprosadí. Proto spoléháme nejenom na podporu nové ministryně MMR Mgr. Věry Jourové, ale i na ostatní členy nové vlády. Kromě ministra ing. Jana Mládka, CSc.,  jsme nabídli naše zkušenosti i nové ministryni spravedlnosti prof. JUDr. Heleně Válkové, CSc. Připravujeme i naše prezentace v Poslanecké sněmovně.

zdroj: Konkursní noviny č. 3/2014

Číst více…

Komora zahájila svou činnost