Všichni se shodneme, že obecní majetek by měl být prodáván transparentně, a to za cenu v místě a čase obvyklou, za tržní cenu. Přesné statistiky o prodejích majetků obcí neexistují. Lze je odhadnout na desítky miliard korun ročně. Jakým způsobem je možné transparentně zpeněžit tento majetek?
Základním předpokladem je, že obec – prodávající má skutečnou motivaci transparentně majetek prodat. To bohužel neplatí zejména v případech, kdy prodávající vykonává pouze právo zcizit – prodat věc. O to více zde musí být nastaveny mechanismy, které umožní skutečnou veřejnou kontrolu transparentnosti prodeje obecního majetku.
Historicky je za nejtransparentnější způsob prodeje považována veřejná dražba, která je známa již ze starého Říma. Bohužel dražba často byla a je doprovázena úmluvami jejich účastníků – pletichami. Na dražbě mohou pletichařit jak dražitelé (ti činí podání na dražbě), tak i sám dražebník.
Solidní dražebník, který dbá na své jméno, není pod tlakem jiných překupníků či účasten „v řetězových obchodech“, má jako svoji jedinou motivaci dosáhnout v dražbě maximální dražební cenu, protože od její výše se odvíjí jeho odměna. Kromě odměny zcela jasně kalkuluje i náklady na dražbu, i když dnes spíše dražebník pracuje pouze za odměnu, jako je tomu v případě realitních kanceláří.
Proč se vlastně na dražbách pletichaří? Protože se fakticky „draží před dražbou“. Uvedeme Příklad: Dražitel A jde do dražby bytu s vyvolávací cenou 1 mil. Kč, má k dispozici jako své investiční maximum 1,2 mil. Kč. Dražitel B má investiční maximum 1,3 mil. Kč. Pletichář – dražitel C před dražbou promluví s dražitelem A i B „o situaci na realitním trhu“. Zjistí „výši zájmů“ a potom nabídne dražiteli B obchod. Za úplatu 100 tis. Kč nabídne dražiteli B možnost získat byt za vyvolávací cenu. Dražiteli A pletichář sdělí, že nemá šanci byt koupit, protože je zde nabídka za 1,3 mil. Kč. Nabídne dražiteli A „úhradu jeho nákladů“ ve výši 30 000 Kč, když nebude cenu navyšovat. Nakonec je pro všechny dražitele A, B, C výhodné, aby se „netahali za fusekli“ a nechali byt dražiteli B, který by stejně tento byt vydražil. Dražitel A sice byt nekoupí, ale může získat 30 000 Kč. Pletichář si vydělá 70 000 Kč, a to jenom za zapsání do dražby. Dražitel B nakonec jako vydražitel si koupí byt za 1,1 mil. Kč, tedy ještě 200 000 Kč ušetří oproti svému investičnímu maximu. Všichni účastníci dražby budou spokojeni, vyjma navrhovatele dražby a dražebníka.
Bohužel u tzv. kamenných dražeb lze jenom obtížně zajistit, aby nedošlo k výše uvedeným pletichám. Jedinou možností eliminace pletich jsou elektronické dražby, kde dražitelé nemají možnost se vzájemně domluvit, nevědí, kolik se jich nakonec dražby zúčastní.
Nespornou výhodou dražby je, že dochází k tzv. přechodu vlastnického práva, což je “bezpečný prodej“. Vydražitel – kupující nemůže žalovat prodávajícího – obec o slevu kupní ceny, např. z důvodu zjištěných vad na nemovitosti. Komora dražebníků ČR je gestorem portálu www.prodej-drazbou.cz, který využívá několik předních dražebníků i pro prodeje obecního majetku elektronickou dražbou.
Další možností prodeje obecního majetku je formou aukce. Její výhodou je, že podmínky účasti v aukci a její průběh je možné stanovit zcela individuálně. Tak např. aukce se mohou zúčastnit pouze osoby, které nemají žádný závazek vůči navrhovateli aukce – obci. Je zde možné stanovit i právo navrhovatele aukce – obce neprodat předmět aukce za dosaženou aukční cenu, např. pokud není její výše odsouhlasena radou či zastupitelstvem obce. I v tomto případě je KDČR gestorem portálu elektronických aukcí www.prodej-aukci.cz.
Aukce s výše uvedenou opcí „právo neprodat předmět aukce“ je kladivem na pleticháře, i v případě kamenné aukce.
Vraťme se k našemu Příkladu, kde A, B, C budou účastníci aukce. Účastník aukce B s investičním limitem 1,3 mil. Kč nebude reflektovat na nabídku pleticháře – účastníka aukce C, protože nemá jistotu, že byt v aukci koupí za cenu 1,1 mil. Kč, dokonce ani neví, zdali byt koupí za aukční cenu 1,3 mil. Kč.
Jak elektronická dražba, tak i elektronická aukce musí v prvé řadě odpovídat účelu a typu předmětu dražby. Tak např. pokud bude obec prodávat pozemek, kde mohou být ekologické zátěže, potom je vhodnější spíše forma prodeje elektronickou dražbou. Výhodou totiž je, že v tomto případě jde o přechod vlastnického práva na vydražitele – není uzavírána žádná kupní smlouva. Vydražitel – kupující potom nemůže „kverulovat“ a snažit se o snížení „kupní ceny“ či neplatnost této „koupě“.
Pokud bude obec prodávat zajímavou nemovitost, kde nehrozí „žádní kostlivci“ a obec si chce tento prodej „posvětit“ radou či zastupitelstvem, potom je vhodnější forma elektronické aukce. Totiž s vítězem aukce obec nemusí uzavřít kupní smlouvu a realizovat prodej za dosaženou aukční cenu.
Jaké jsou náklady na transparentní prodej obecního majetku? Pohybují se ve výši obvyklé provize realitní kanceláře, tedy 1 až 5 procent z prodejní ceny. Většinou se zpeněžení aukcí či dražbou provádí pouze za tzv. success fee, tj. výše uvedená provize se hradí pouze v případě úspěšného obchodu. V prodeji aukcí je možné si tuto odměnu účtovat na vrub kupujícího. Pro obec je tak zpeněžení jejího majetku zcela zdarma.
Existují i zastánci různých dalších výběrových či obálkových metod. Avšak pouze licitací v rámci elektronické dražby či aukce, kde se nemohou její účastníci domluvit, kdokoliv může sledovat činění nabídek na Internetu, je možné dosáhnout skutečného transparentního zpeněžení obecního majetku.
KDČR je připravena zde bezplatně nabídnout svoji pomoc.
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.
předseda Komory dražebníků ČR
bures@komoradrazebniku.eu
