Zpeněžování nemovitostí dražbou, mimo dražbu nebo aukcí

Od roku 2011 klesá počet dražeb i objem draženého majetku. Domníval jsem se, že po zavedení elektronických dražeb v roce 2013 se zájem o tuto formu zpeněžení zvýší. Předpokládal jsem, že se přestanou konat kamenné dražby. Loni však cca polovina dražeb byla kamenná. Zbytek zpeněžení nemovitostí zprostředkovali realitní kanceláře, včetně insolvenčních prodejů.

     Zpeněžení nemovitostí vlastníkem se většinou děje prostřednictvím realitního zprostředkovatele. Ano, je to nový výraz pro realitku či realitního makléře. Protože jich bylo hodně a mnozí měli špatnou pověst, často si i ponechali peníze klientů, byl na ně „upleten bič“ – zákon o realitním zprostředkování. Je účinný od 03.03.2020 a realitní makléři musí získat novou vázanou živnost realitního zprostředkovatele. Avšak za obolus cca 5 000 Kč může makléř i bez praxe a vzdělání on line získat realitní diplom, který povede ke kýženému realitnímu zprostředkovateli. Abych nezapomněl, realitní zprostředkovatel musí mít i pojistku, kterou kontrolují úředníci z MMR. Někteří z nich se rekvalifikovali z dražebních úředníků.

     Dalším způsobem prodeje nemovitosti je dražba, která se může teoreticky konat ve třech různých režimech. První je její organizování dle občanského soudního řádu (OSŘ) soudy, druhým jsou exekuční dražby, které se však vyjma elektronických konají také dle OSŘ. Dále máme veřejné dražby dle zákona o veřejných dražbách a konečně možnost uzavření smlouvy zvláštním způsobem, a to dražbou dle občanského zákoníku.

     Pro vlastníky a subjekty, které mají právo zcizit nemovitost dle zvláštního zákona (insolvenční správci, likvidátoři určeni soudem, notáři při likvidaci dědictví), lze provést dobrovolnou dražbu nemovitostí. Není to překlep. Jedná se skutečně o dražbu dobrovolnou.  Traduje se, že dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje. Proč se tedy v praxi tak málo draží? Proč nejsou v oblibě elektronické dražby?

     Domnívám se, že ze strany vlastníků stále přetrvává averze k prodeji dražbou. Dražba je něco nuceného, nedobrovolného, ukazuje to, že vlastník by mohl být dlužníkem … Ano často se na kamenných dražbách pletichařilo a teď máme covid. Avšak co elektronické dražby, kde se dražitelé nepotkají? Nechť si každý čtenář těchto řádek odpoví: Svěří prodej své nemovitosti dražebníkovi do elektronické dražby? Troufám si tvrdit, že většinou bude odpověď záporná.

     Jakou však má vlastník jistotu, že se jeho nemovitost prodá prostřednictvím realitky za nejvyšší cenu? Líbí se mně vábení realitek: „Umíme prodat vaši nemovitost rychle.“, „Přijedeme, určíme cenu vaší nemovitosti a ihned ji vyplatíme.“, „Zdarma odhad a výkup vaší nemovitosti.“… Uvedu konkrétní příklad: Před cca měsícem se uskutečnila elektronická dražba bytu 1+kk v Brně. Odhad soudním znalcem byl 2 467 000 Kč. Realitní makléř nabízel likvidátorovi vlastníka, že je schopen okamžitě byt prodat za 2 700 000 Kč.  V elektronické dražbě se tento byt po více než dvouhodinové dražební bitvě prodal za 3 150 000 Kč.

     Protože jsem zastáncem přísného rozlišování mezi dražbou a aukcí, musel jsem nakonec i já projít procesem „realitního přelicencování“. Oddělil jsem tak provozovatele portálu Prodej-dražbou.cz od Prodej-aukcí.cz. Spoustu let kromě promotin veřejných dražeb podporuji i elektronické aukce. Strávil jsem nyní hodně času, abych Aukční řád dal do souladu s realitním zákonem, protože většinou předmětem aukcí jsou nemovitosti. Některé věci ani dražit nelze. Typickým příkladem je prodej družstevního bytu.

     Elektronická aukce je substituční možnost k dražbě. Nedávno jeden z organizátorů aukcí vážně tvrdil, že se v aukci nemusí předmět aukce prodat, snažil se udivit pojmy opce, opční lhůta aj. Vzpomněl jsem si, jak již v roce 2015 jsme s tehdejším náměstkem ministra financí JUDr. Ondřejem Závodským, Ph.D. při našem jednání na Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) s jeho generální ředitelkou Mgr. Ing. Ing. Kateřinou Arajmu ji přesvědčovali o výhodnosti elektronických aukcí oproti obálkové metodě. Stále si pamatuji na repliku pana doktora: „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“. V současné době je JUDr. Ondřej Závodský, Ph.D. legislativním expertem Nadačního fondu proti korupci.

     V posledním čísle KN byl velký rozhovor s Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu, jak se prodala Schichtova vila v elektronické aukci. Jsem rád, že ÚZSVM se nakonec dal cestou „nezapadlých obálek v trezoru“. Ze zvědavosti jsem navštívil stránku elektronických aukcí na www.uzsvm.cz. Pravda je trochu jiná, než tvrdí paní generální ředitelka nebo co jí vložilo do úst její PR oddělení. Vila se sice prodala, ale až ve druhé aukci, kde byl pouze jediný účastník, a to za vyvolávací cenu. Trochu mně to připadalo jako ze SATURNINA.

     Přiznám se, že jsem byl i zmaten elektronickým aukčním systémem ÚZSVM, který po účastníkovi aukce požaduje stanovení příhozu. Jinými slovy se zde zaměňuje příhoz, tj. navýšení aukční ceny, za podání na aukci. Tedy by se vlastně prodala Schichtova vila za dvojnásobek, protože k vyvolávací ceně učinil účastník aukce příhoz ve výši této ceny. Avšak největší překvapení na mě čekalo, když jsem si otevřel platný aukční řád ÚZSVM. Cca 70% mého textu z aukčního řádu z roku 2013 se na mě „zubilo“ ze stránek ÚZSVM. Myslím si, že to bude zajímavá kauza pro našeho advokáta.

     Největšími klienty dražebníků jsou insolvenční správci (IS). Poctivě přiznávají, že by raději zpeněžovali majetek dlužníků elektronickými dražbami než mimo dražbu. Komora dražebníků ČR (KDČR) na základě zkušeností svých členů i spolupracujících IS odhaduje, že cca 80 % majetku dlužníků se prodává mimo dražbu tzv. nejvyšší nabídce prostřednictvím realitky. To i vysvětluje skutečnost, že stále klesá počet i objem draženého majetku.

     Totiž IS se musí řídit pokynem zajištěného věřitele (ZV). V případě největších ZV tento pokyn vydává příslušný zaměstnanec, specialista, právník a zde může být motivace zcela jiná. Opět mé oblíbené: „Každý si chce smočit zobáček“. V současné době řeším případ, kdy právník jedné z největších hypotečních bank dal pokyn IS, aby se exkluzivní byt prodal prostřednictvím realitky za nejvyšší nabídku.

     Současně druhý ZV se zástavním právem na garážovém stání v tomto bytovém domě dal pokyn IS, aby došlo ke zpeněžení elektronickou dražbou. Já jsem logicky namítnul, že by se měl zpeněžovat tento exkluzivní byt s garážovým stáním dohromady, protože v okolí domu je problém s parkováním. Učinil jsem dotaz adresovaný až předsedovi dozorčí rady této banky: Jak banka pozná, že jde o nejvyšší nabídku? Bylo mně odpovězeno prostřednictvím pracovníka banky, který má na starost běžné stížnosti, že pokud IS nesouhlasí s pokynem ZV, může se IS obrátit na soud…  Proč by to IS dělal, když mu hrozí, že se dostane na black list této banky a na první schůzi věřitelů bude odvolán? Navíc IS dobře ví, že by i zbytečně obtěžoval soud. Nemohu si nevzpomenout na hlášku z filmu Pelíšky: „Rozmohl se nám tady takový nešvar …“

      V roce 2016 KDČR uspořádala pro banky několik workshopů na téma transparentního zpeněžování majetku dlužníků a vymáhání pohledávek. Jeden z workshopů proběhl i ve výše jmenované bance. Zvláštním tématem zde byly i některé nekalé praktiky zpeněžovatelů.

     Nejsem nepřítelem prodeje mimo dražbu nejvyšší nabídce, pokud se to děje formou elektronické aukce, jako zvláštního způsobu zprostředkování prodeje nemovitosti. Výhodou je, že v aukci je možné nejenže stanovit další podmínky, ale banka jako ZV nemusí akceptovat dosaženou aukční cenu. Aukce i dražba mají své výhody i nevýhody.

     KDČR podala podnět na ČNB, aby prověřila v rámci své dohlédací činnosti nad bankami metodiku týkající se způsobu zpeněžování majetku dlužníků – udílení pokynu IS v případě, že je banka ZV. Třeba i to pomůže, abychom se s nešvarem „prodeje mimo dražbou nejvyšší nabídce“ setkávali co nejméně, pokud zde nebude i dovětek: „a to formou elektronické aukce“.

Jiří Bureš, předseda představenstva KDČR

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *