Ve dne 10.– 11.10.2019 se konala Národní konference České komory odhadců majetku. Následující text je výstupem z příspěvku „Tržní odhad nemovitostí pro veřejnou dražbu a aukci dle platné a připravované legislativy“ RNDr. Jiřího Bureše, Ph.D., předsedy představenstva KDČR na této konferenci.
Dražba a aukce
Často bývá dražba zaměňována s aukcí. Běžně se říká, že se na aukci vydražil obraz za rekordní cenu apod. Pokud by dražba a aukce bylo totéž, těžko bychom měli pro dva způsoby nalezení nabídky s poptávkou licitací dvě různá slova. Zcela zásadní rozdíl spočívá v tom, že se na dražbě nikdy nenakupuje, ale vždy pouze „prodává“. Na aukci se může, jak prodávat (jedná se o prodejní aukci), např. umělecké či historické předměty, tak i nakupovat. Tak např. elektronická nákupní aukce je využívána při zadávání veřejných zakázek dle zákona o zadávání veřejných zakázek (viz ust. § 28 odst. 1, písm. m) zák. č. 134/2016, Sb., ve znění násl. změn a doplňků). Veřejný zadavatel tímto nástrojem hledá nejvýhodnějšího dodavatele.
Aukce obecně není v platné legislativě vymezena, vyjma speciálních případů, jak bylo výše uvedeno. Aukce je proces, při kterém účastníci aukce činí i opakované nabídky licitací během trvání aukce, přičemž tyto nabídky se hodnotí dle předem vyhlášených kritérií a současně se stanoví vítěz aukce, který nabídl dle aukčních kritérií a v souladu s aukčním řádem nejvýhodnější nabídku, pokud takováto nabídka existuje. Navrhovatel (popř. i vítěz aukce) má potom právo či povinnost uzavřít s vítězem aukce (popř. s navrhovatelem aukce) smlouvu, která je vymezena v aukční vyhlášce.
V nákupní aukci její navrhovatel vybírá nejvýhodnějšího dodavatele, např. s nejnižší cenou, ale i dle několika kritérií, které mají různou váhu. Na prodejní aukci se snaží navrhovatel aukce prodat předmět aukce za maximální cenu., tj. vybírá kupujícího, který nabídne v rámci konání aukce nejvyšší cenu.
Dražba dle zákona o veřejných dražbách a občanského zákoníku
Dražba je vymezena v české legislativě pouze ve dvou právních předpisech. Z roku 2000 je to zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), kde je vymezena tzv. dražba veřejná, jako “veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, konané na základě návrhu navrhovatele, při němž se licitátor obrací na předem neurčený okruh osob přítomných na předem určeném místě, nebo v prostředí veřejné datové sítě na určené adrese, s výzvou k podávání nabídek, a při němž na osobu, která za stanovených podmínek učiní nejvyšší nabídku, přejde příklepem licitátora vlastnictví nebo jiné právo k předmětu dražby, nebo totéž veřejné jednání, které bylo licitátorem ukončeno z důvodu, že nebylo učiněno ani nejnižší podání¨. (viz ust. § 2, písm. a) ZVD)
Dražba byla i nově definována v občanském zákoníku v roce 2012 (zák. č. 89/2012 Sb., ve znění násl. změn a předpisů – OZ) jako způsob uzavření smlouvy: „Při dražbě je smlouva uzavřena příklepem. Již učiněná nabídka se zruší, pokud je podána vyšší nabídka, nebo pokud se dražba ukončí jinak než příklepem.“ (viz ust. § 1771 OZ)
Bohužel vymezení dražby v ZVD a OZ jsou nekonzistentní, protože v dražbě dle ZVD jde o tzv. přechod práva, kdežto v OZ o převod. Podstatné je totiž to, že v dražbě žádná smlouva neexistuje, ale vydražitel nabyde vlastnictví k předmětu dražby příklepem, pokud vydražitel řádně a včas uhradí cenu dosaženou vydražením. Oproti tomu OZ předpokládá dražbu jako kontraktační proces uzavření konkrétní předem známé smlouvy.
V diskuzi opřed přijetím OZ dražebníci marně namítali, že vymezení dražby v OZ se spíše týká aukce, kde je vždy smlouva vymezena. Jediná schůdná cesta v praxi je rozlišení dražby dle OZ a veřejné dražby dle ZVD, popř. dle nově připravovaného zákona o veřejných dražbách.
Role znalce a odhadce v dražbě a aukci
Dražebník má povinnost dle ust. § 13, odst. 1 ZVD zajistit odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé, který nesmí být v čase konání dražby starší šesti měsíců. V dražbě nemovitostí, podniku nebo jeho organizační složky nebo kulturní památky musí být tento odhad ceny zjištěn posudkem znalce.
Z výše uvedeného plyne, že prostor pro spolupráci dražebníka s odhadcem je malý. V praxi se vždy dražebník obrací na znalce, a to často i v případě, že by mohl odhad provést sám. Typicky se jedná o movité věci – kancelářské vybavení, elektronika, automobily, stroje a zařízení apod. Je totiž nadbytečné, aby dražebník zde substituoval činnost znalce.
Avšak zcela jiná situace je při organizování aukcí. Jak jsme již výše uvedli, protože organizování prodejních aukcí není legislativou upraveno, je zde prostor pro využití služeb odhadcem pro stanovení odhadu ceny i technického popisu předmětu dražby. Standardně jsou odhad ceny obvyklé a popis předmětu aukce uvedeny v aukční vyhlášce.
Cena v místě a čase obvyklá
I v tomto případě se ukazuje, jak často je česká legislativa nekompatibilní. Zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění násl. změn a doplňků a platných vyhlášek (ZOM), nezná pojem “cena v místě a čase obvyklá = tržní cena”. Nejblíže pojmu cena v místě a čase obvyklá je cena obvyklá (viz ust. § 2, odst. 1 ZOM).
ZOM stanovuje pouze výchozí metodiku pro stanovení odhadu ceny v místě čase obvyklé, protože znalec je povinen zjištěnou cenu obvyklou korigovat o závady, které přejdou, popř. zaniknou zpeněžením dražbou. Typicky se jedná o zástavní práva, předkupní práva, předkupní práva, služebnosti – věcná břemena.
Většina znalců nejprve stanoví “vyhláškovou cenu”, protože má k dispozici specializované SW a poměrně snadno se tak stanoví “výchozí” úroveň odhadu ceny. Poté musí být tato vyhlášková cena korigována. Je potom na znalci, jaké má informace a jak vyhodnotí stanovený odhad s využitím srovnávací či výnosové metody aj..
Odhad ceny – základní parametr při zpeněžování majetku dlužníků
Největšími navrhovateli dražeb konaných dle ZVD jsou insolvenční správci. Veřejná dražba je základním a transparentním nástrojem zpeněžení majetku dlužníků. Stále více však jsou navrhovateli dražeb i notáři či likvidační správci při prodeji majetku zůstavitelů, kteří po sobě zanechali jenom dluhy. Roste i počet dražeb, jejímiž navrhovateli jsou tzv. dražební věřitelé, kteří mají svoje pohledávky zajištěné zástavami k nemovitostem a mají tzv. vykonatelný titul pro navržení nedobrovolné veřejné dražby.
Ve všech výše uvedených případech se jedná v naprosté většině o veřejnou dražbu nemovitostí, kde musí mít dražebník k dispozici odhad ceny v místě a čase obvyklé stanovený znalcem. S tím souvisí i zajištění prohlídky předmětu pro místní šetření znalcem.
Odhad ceny v místě a čase obvyklé „přes plot“
ZVD v ust. § 13, odst. 2 ukládá povinnost držiteli předmětu dražby umožnit provedení odhadu i prohlídky předmětu dražby. Velmi často však tento subjekt provedení místního šetření odmítne. Dokonce i v případě insolvenčních dražeb, kdy je dlužník v oddlužení a jeho povinností poskytnout maximální součinnost a hrozí mu zrušení oddlužení s následným konkurzem.
ZVD pro tento případ umožňuje postup „přes plot“. V ust. § 13 odst. 3 ZVD je uvedeno: „Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici“.
Ne všichni znalci jsou ochotni takto postupovat. Argumentují i tím, že některé krajské soudy tento postup „přes plot“ nedoporučují. Znalci mají i obavu z případných soudních sporů či z jejich postihu jako znalce.
Znalci většinou odhad ceny nadhodnocují
Komora dražebníků ČR, z.s. (KDČR) dlouhodobě vyhodnocuje údaje o dražbách, které dle ZVD musí být uveřejňovány na tzv. Centrální adrese (www.centralni-adresa.cz – CADR). Je zde uváděn i objem draženého majetku, což je suma cen předmětů dražeb stanovených znalci. Objem cen dosažených vydražením potom indikuje skutečnou výši zpeněžení draženého majetku.
Statistiky vedené na CADR prokazují, že výtěžnost dražeb, tj. poměr objemů cen vydraženého majetku k objemu cen draženého majetku, je za dvacet let v rozpětí 27 % až 58 %. Průměrná výtěžnost dražeb za toto období činí cca 42%. V roce 2018 byla výtěžnost dražeb 49%.
Jinými slovy to znamená, že průměrný odhad ceny v místě a čase obvyklé je cca dvojnásobný, oproti jeho skutečné tržní realizované hodnotě. Největší odchylky jsou pozorovány při dražbách spoluvlastnických podílů, kde znalec odhadne cenu celé nemovitosti, a potom ji „podělí“ výši spoluvlastnického podílu.
Příklady přesnosti odhadů znalci
Areál v Třebíči, který zahrnuje pozemky o celkové výměře 26 958 m2, zastavěná plocha všech patnácti budov v jednom či dvou podlažích činí 4 747 m2 a stavební parcely mají celkovou výměře 5 146 m2 a ostatní plochy pak 21 812 m2 byl oceněn znalcem cenou obvyklou ve výši 46 300 000 Kč. Tento areál byl zpeněžován téměř 2 roky, a to třemi dražbami a šestnácti aukcemi (byl zvolen i postup prodeje jednotlivých částí areálu). Nakonec elektronickou aukcí celého areálu s vyvolávací cenou 20 mil. Kč byla dosažena aukční cena 23,5 mil. Kč.
Jako další příklad uvedeme prodej ½ spol. podílu zůstavitele na areálu bývalého Sázavolenu, a.s. na Vysočině. Odhad ceny obvyklé areálu o rozloze cca 5 ha, 9 budov, jeden dvojdomek by stanoven znalcem na 7 500 000 Kč. Spoluvlastnický podíl zůstavitele ve výši, ½ stanovil znalec na polovinu, tj. na 3 750 000 Kč. Přesnost odhadu je potom uvedena v tabulce:
I výše uvedené příklady dokumentují, že průměrná přesnost odhadu činí cca 50 % – 60 % s obrovským rozptylem 35 % až 88 %.
Zpeněžování nemovitostí – nová legislativa
Nejdál v legislativním procesu je Zákon o realitním zprostředkování (Návrh_ZRZ), který je v současné době (19.10.2019) projednáván v Poslanecké sněmovně. Návrh nového zákona o veřejných dražbách (Návrh_ZVD) je na samém začátku, před jeho legislativním startem. Dne 25.09.2019 předkladatelem – Ministerstvem pro místní rozvoj (MMR) byl teprve předám k posouzení do Legislativní rady vlády (LRV).
V Zákonu o realitním zprostředkování se nově mj. vymezují činnosti realitního zprostředkovatele (makléře), a to při posouzení stavu nemovitosti a návrhu nabídkové ceny a obstarání stavebně technické dokumentace (viz Návrh_ZRZ, ust. § 3 odst. 2 písm. b), e)). Domníváme se, že v těchto oblastech je velký prostor pro spolupráci odhadce nejenom s realitní kanceláří, ale i s organizátory aukcí nemovitostí.
Návrh nového zákona o veřejných dražbách Návrh zákona (Návrh_ZVD) byl před rokem dán do mezirezortního připomínkového řízení a po posouzení LRV bude či nebude předložen vládě ČR. Domníváme se, že LRV vrátí Návrh_ZVD předkladateli k dopracování.
KDČR podpořila nové vymezení dražeb na (dobrovolné) dražby konané na návrh vlastníků či subjektů s právem hospodařit s předmětem dražby a na nucené dražby, jejímiž navrhovateli jsou likvidátoři, insolvenční a likvidační správci či dražební věřitelé. Současně však KDČR měla celou řadu zásadních připomínek, na které MMR vůbec nereflektovalo.
Návrh_ZVD již používá pojem cena obvyklá místo cena v místě a čase obvyklá. Zůstává zde povinnost dražebníka zajistit odhad ceny obvyklé posudkem znalce pouze v nucené dražbě nemovitostí, podniku nebo jeho organizační složky nebo kulturní památky. Tento odhad nesmí být v čase konání dražby starší devíti měsíců.
Návrh_ZVD vůbec neřeší stanovení odhadu ceny předmětu dražby v případě (dobrovolné) veřejné dražby. Dokonce ani nepožaduje, aby tento odhad byl uveden v dražební vyhlášce. To vychází z vymezení dražby dle OZ, jako zvláštního způsobu uzavření smlouvy, kterou MMR předkládá. Dokonce je zde uvažována výlučně kupní smlouva. S takto vymezeným pojmem „veřejná dražba“ KDČR zásadně nesouhlasí. A od toho se odvíjí mnoho zcela zásadních problém uplatnění nového dražebního zákona v praxi.