Nejnižší podání v dražbě konané dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), lidově vyvolávací cena, je na dražbě klíčovým parametrem. Nízká vyvolávací cena oproti obvyklé tržní ceně zpravidla zvýší zájem dražitelů, ale i nedůvěru v dražbu. Naopak vysoká vyvolávací cena může vést k tomu, že na dražbě nebude žádný dražitel, popř. pouze jediný, který ví, že se na této dražbě bude snižovat. Vyvolávací cena by měla vždy korespondovat s tržní cenou.
V dobrovolných dražbách je stanovení nejnižšího podání výsledkem dohody mezi navrhovatelem dražby a dražebníkem. Bohužel však dražbou dobrovolnou je dle ZVD i dražba, jejímž navrhovatelem je insolvenční správce, popř. dražba při likvidaci dědictví zůstavitele, jejímž navrhovatelem je likvidační správce. V tomto případě je navrhovatel dražby „pod kuratelou“ zajištěného věřitele či soudního komisaře. Jak jednodušší to mají exekutoři v insolvenčních dražbách, když postupují dle občanského soudního řádu (zák. č. 99/1963 Sb.) a nejnižší podání je zde určeno 2/3 odhadu (zjištěné) ceny nemovitých věcí.
Loni v únoru se na Komoru dražebníků ČR (KDČR) obrátilo několik insolvenčních správců s dotazem, zdali je možné nejnižší podání na dražbě konané dle ZVD ve smlouvě o provedení dražby dobrovolné stanovit pouze způsobem jejího budoucího určení: „Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby. Znalec bude vybrán ze seznamu soudních znalců …….. Smluvní strany se dohodly, že nejnižší podání bude ve výši 80 % ceny obvyklé stanovené ve shora uvedeném znaleckém posudku.“
Loni v únoru KDČR se obrátila s dotazem na Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR), které v oblasti provádění dražeb dle ZVD vykovává státní dozor. Ve stanovisku MMR č.j. MMR-9845/2017-53/1, E 83/17-53 ze dne 10.03.2017 se uvádí, že „„Zastáváme názor, že takový postup (např. částka vyjádřená v procentech z ceny zjištěné posudkem znalce) je přípustný, ačkoliv to § 19 odst. 2 zákona o veřejných dražbách výslovně neuvádí. Použijeme-li teleologický výklad tohoto ustanovení, dojdeme k závěru, že jeho účelem je včasné uzavření smlouvy, která obsahuje všechny podstatné záležitosti, přináší právní jistotu dražebníkovi i navrhovateli a je základem pro provedení dražby mající všechny zákonné náležitosti. Tomuto účelu vyjádření výše nejnižšího podání pomocí procent ze zjištěné ceny neodporuje.“
MMR dokonce cituje shora uvedený Komentář k ZVD, jako obhajobu výše uvedeného postupu: „Určitou možnost lze spatřit také v tom, že na základě svých zkušeností dražebník zhruba odhadne cenu nemovitosti, podniku či organizační složky, a strany si ujednají, že výše nejnižšího podání bude činit například 80 % ceny zjištěné, přičemž tímto postupem jsou dostatečně pokryty odchylky ve výši odhadu ceny mezi odhadem dražebníka a následně vyhotoveným znaleckým posudkem.“ (viz str. Komentáře k ZVD).
Stanovisko KDČR je (i dle Komentáře k ZVD, C.H.BECK, 2001, str. 93, str. 351), že smlouva o provedení dražby musí vždy obsahovat sjednanou výši nejnižšího podání. ZVD tedy neumožňuje stanovit ve smlouvě o provedení dražby dobrovolné nejnižší podání způsobem jejího budoucího určení. Co se týká shora uvedené citace, už v roce 2002 jsme ji diskutovali i s jedním ze spoluautorů Komentáře ZVD. V této souvislosti byl uveden tento příklad: „Obdobná nemovitost se prodává cca za 1 mil. Kč. Tedy ve smlouvě o provedení dražby se stanoví nejnižší podání ve výši 800 000 Kč (80%). Po uzavření smlouvy dražebník zadá zpracování odhadu ceny soudnímu znalci. Předpokládá se, že soudní znalec ve svém posudku se dostane na úroveň 1 mil. Kč +- 20%.“
V těchto „dřevních dražebních létech“ jsme tak i postupovali. Uzavřela se smlouva o smlouvě budoucí, kde byl vzor smlouvy o provedení dražby. V této smlouvě o smlouvě budoucí byl pak stanoven způsob určení nejnižšího podání (třeba těch 80%, často s dodatkem zaokrouhlení na celé ….. Kč nahoru).
Protože pro všechny zúčastněné strany (navrhovatel – insolvenční či likvidační správce, zajištěný věřitel, popř. soud či soudní komisař) je vhodné, aby byl k dispozici posudek na odhad ceny předmětu dražby, insolvenční správce nebo dražebník zajistí tento odhad. Praxe je taková, že často dražebník ještě před uzavřením smlouvy o provedení dražby nechá vypracovat na své náklady tento posudek soudním znalcem. Pokud dlužník požaduje při prohlídce soudním znalcem pověření, dražebník mu ho předloží, jako skutečnost, že byla uzavřena ústní formou smlouva o smlouvě budoucí.
Smlouva o provedení dražby potom obsahuje nejenom identifikaci soudního znalce a výši odhadu, ale její přílohou je i tento znalecký posudek. Není potom pro nikoho překvapující ani výše nejnižšího podání, která je v této smlouvě explicitně stanovena.
Vraťme se však ještě ke stanovisku MMR k „nepřímému“ stanovení nejnižšího podání. MMR zde uvádí: „Ministerstvo pro místní rozvoj doporučuje používat takovýto postup pouze výjimečně s ohledem na to, že přesná a konkrétní formulace smlouvy o provedení dražby je v zájmu jak navrhovatele, tak dražebníka, a konečně i samotného institutu veřejných dražeb. V uvedené věci se jedná pouze o stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj, v případě sporu pak závazné rozhodnutí může dát pouze soud.“
Myslel jsem si, že po více než rok a půl se tato praxe změnila. Před několika dny mně sdělil jeden z insolvenčních správců, že zajištěný věřitel (jedna z největších finančních institucí v ČR) mu předložil jménem dražebníka návrh smlouvy s výše uvedeným způsobem určení nejnižšího podání.
RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva Komory dražebníků ˇČR