V souvislosti s novým dražebním zákonem (zák č. 350/2023 Sb. – NZVD) účinným od 01.01.2025 a ukončením dražeb dle starého zákona (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD) ke 31.12.2024 byla na Komoru dražebníků ČR vznesena řada zcela zásadních otázek. Bohužel zatím nejsou judikáty v této oblasti. Lze očekávat, že až následná soudní rozhodnutí přinesou odpovědi na celou řadu otázek z praxe a možná povedou i k podstatné novele NZVD.

Častá otázka je, kam zmizel na dražbách licitátor. AI v tom má jasno: „Licitátor je osoba, která řídí průběh dražby a činí úkony jménem a na účet dražebníka. Konkrétně zahajuje dražbu, vyzývá účastníky k podávání nabídek, uděluje příklep a sepisuje protokol o dražbě. Licitátorem může být pouze fyzická osoba, která je způsobilá k právním i fyzickým úkonům.“ AI se bohužel mýlí. V NZVD není pojem licitátora vymezen. Všechny úkony na dražbě provádí dražebník.

Dalším problémem je uzavření na dražbě pouze kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Dle stanoviska MMR, v definici veřejné dražby v § 1 odst. 2 NZVD je pojem kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě použit v širším smyslu a zahrnuje obecně všechny smlouvy, kterými se za úplatu převádí vlastnické právo k věci. Tedy dle NZVD jsou všechny smlouvy „KUPKAMI“.

Jak je to s vyhotovením „KUPKY“ v dražbě dle NZVD? Protože nejvíce dražeb se týká nemovitostí, KDČR učinila dotaz na ČUZK, jestli při zápisu vlastnického práva bude vyžadována kupní smlouva na nemovitost dle § 2128 a násl. Obč. zákoníku. Tato smlouva se dle ČUZK nemusí vyhotovovat, tedy analogicky dražebník nebude vyhotovovat ani žádné další „KUPKY“. Dražebník pouze vyhotoví Potvrzení o uzavření kupní smlouvy příklepem dle § 25 NZVD.

Musí dražebník zajistit odhad ceny předmětu dražby dle NZVD? V ZVD dle § 13 byla povinnost dražebníka zajistit odhad ceny v místě a čase obvyklé ne starší 6-ti měsíců ke dni konání dražby. Dokonce pro nemovitost, podnik (nebo jeho organizační složku) či věc prohlášenou za kulturní památku musela být cena stanovena soudním znalcem. V NZVD dražebník není povinen, vyjma nucené dražby, tento odhad zajišťovat (viz § 41 NZVD).

Jaké další dokumenty, vyjma dražební vyhlášky, jejímž uveřejněním se dražba vyhlašuje, musí být uveřejněny a k dispozici zájemcům o účast v dražbě – dražitelům? Dle stanoviska Státní energetické inspekce je povinností, aby měli zájemci o účast v dražbě nemovitosti k dispozici PEMB. KDČR doporučuje i aktuální výpis z veřejného seznamu (LV) i posudek soudního znalce.

I v mém seniorském věku jsem fanda všeho nového. Vyzkoušel jsem AI i na objasnění pojmů Aukce / Dražba. Mám dokonce pocit, jakoby platný dražební zákon byl pomocí AI vytvořen. Posuďte sami:

Aukce a dražba jsou termíny, které se často používají zaměnitelně, ačkoli mají v podstatě stejný princip prodeje zboží nebo služeb na základě nabídek od účastníků. Přesto existují některé nuance, které je mohou odlišovat:
### Rozdíly:
1. **Terminologie**:
– **Aukce**: Obecnější termín, který zahrnuje jakoukoliv formu nabízení zboží nebo služeb, kde se prodává nejvyšší nabídce. Může zahrnovat různé formáty, jako jsou online aukce, veřejné aukce, tiché aukce atd.
– **Dražba**: Je konkrétnější typ aukce, který se často používá pro formálnější procesy prodeje, jako je prodej nemovitostí nebo osobního majetku, často s právními předpisy a organizací.
2. **Formát a organizace**:
– **Aukce**: Může být flexibilní a nemusí mít striktní pravidla. Účastníci se mohou ucházet o zboží různými způsoby, a to jak osobně, tak online.
– **Dražba**: Obvykle zahrnuje přísnější a formalizovanější proces, včetně registrace účastníků, určení minimálních nabídek a specifických pravidel pro podávání nabídek.
3. **Účel**:
– **Aukce**: Může mít širší účely, včetně komerčních a charitativních. Může se jednat o jakoukoli formu prodeje, kde je důležitá soutěž mezi nabídkami.
– **Dražba**: Často se zaměřuje na potřebu získat nejvyšší cenu za nemovitosti, umělecká díla nebo cenné předměty, a v některých případech může být vynucena, například v rámci exekuce.
4. **Právní kontext**:
– **Dražba**: V mnoha jurisdikcích musí dražba splňovat určité zákonné požadavky a může být monitorována či regulována úřady.
– **Aukce**: Může být méně regulovaná a někdy je organizována soukromými subjekty bez zákonných omezení.
### Shrnutí:
Celkově vzato, zatímco obě slova popisují proces prodeje pomocí nejvyšší nabídky, „aukce“ je širší termín, zatímco „dražba“ je specifickým, formálním typem aukce s jasně definovanými pravidly a postupy.

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Jak vidí KDČR: dražba (auction) je zvláštní způsob nabytí práva licitací (většinou anglický způsob nahoru) přechodem na vydražitele příklepem, aniž by se jakákoliv smlouva příklepem uzavírala. Aukce (tender) je zvláštní způsob uzavření smlouvy licitací (anglický způsob nahoru nebo holandský způsob snižování). S vítězem aukce je potom uzavřena smlouva, která je stanovena v podmínkách aukce, popř. navrhovatel aukce není vázán tuto smlouvu uzavřít. Aukce je prodejní nebo i nákupní. V dražbě se nikdy nenakupuje. Bohužel platný dražební zákon plete aukci a dražbu dohromady, což má spoustu negativních dopadů při zpeněžování majetku a jistoty jeho nabytí. viz též rozhovor v KN

Nemám rád, když některé weby doslova zamrznou. Je zde jenom výzva stát se členem té či jiné asociace, pár zákonů a potom nic. Proto jsem jako svůj dluh bral odmlku na stránkách Komory dražebníků ČR.  Protože „nejsou lidi“ a je třeba i šetřit, došlo nejenom k přijetí nových stanov KDČR, ale i ke změně sídla. Do toho účinnost nového dražebního zákona (zák. č. 250/2023 Sb.) od 01.01.2025, který mj. ztotožňuje dražbu s aukcí. I dokončení dražeb v režimu starého dražebního zákona (zák. č. 26/2000 Sb.) a vytvoření nového elektronického nástroje eDražník.cz zabralo hodně času.

Pro hodnocení zkušeností s novým dražením zákonem je zatím málo času. Podrobněji se k tomuto tématu vyslovím v rozhovoru pro Konkursní noviny, který se připravuje. Avšak jednu zcela aktuální informaci mám. Jedná se o mou kritiku stávající dražebního zákona, kde jsem mj. uvedl, že dražebník bude povinen pro dražbu si nechat vyhotovit PEMB – Průkaz energetické náročnosti budovy. Jak jsem již uvedl, MMR, včele s bývalým ministrem Ivanem Bartošem na podnět vedoucí Oddělení veřejných dražeb Ing. Zdeňkou Niklasovou, mně udělilo půlroční dražební distanc.

Včera KDČR obdržela na naši žádost stanovisko Státní energetické inspekce, že při dražbě dle nového dražebního zákona je třeba plnit všechny požadavky týkající se PEMB.

„Černých děr“ je v novém dražební zákonu celá řada. Předpokládám, že budou předmětem řady žalob. Bylo by i zajímavé, jak by postupovala Státní energetická inspekce v případě již proběhnutých dražeb, kde chyběl PEMB. Dle platné legislativy zde totiž hrozí pokuta od 100 tisíc až do 5 milionů korun i mj. zneplatnění kupních smluv uzavřených v dražbě příklepem.

Bude i zajímavé sledovat, jak rozhodne soud, protože kupující má ze zákona právo na veškeré informace o nabízené nemovitosti. Pokud je nezíská, může od kupní smlouvy odstoupit či ji prohlásit za částečně neplatnou, a to až do 5 let od jejího podepsání. Domnívám se, že stejné je to i pro uzavřenou smlouvu příklepem v dražbě. Nepůjde totiž o neplatnost smlouvy, ale o odstoupení od této smlouvy uzavřené příklepem. Snad po říjnových volbách dojde i ke změně ve vedení MMR a dojde i k novele platného dražebního zákona.

Jiří Bureš, předseda KDČR