Ministerstvo financí neodpovídá za výběr dražebníka pro ÚZSVM

Komora dražebníků obdržela dne 25.9.2015 odpověď MF ČR na podnět týkající se netransparentního výběru dražebníka pro zpeněžování státního majetku Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM).  Odpověď lze shrnout tak, že MF ČR neodpovídá za činnost ÚZSVM, protože „je primárně věcí ÚZSVM, aby posoudil konkrétní okolnosti případu a zvolil adekvátní způsob naložení s majetkem státu“.  V této odpovědi se i konstatuje, že „na Vaše podání bylo vždy ze strany ÚZSVM reagováno“.  Bohužel tyto odpovědi spíše vzbudily oprávněné pochybnosti o transparentním zadání veřejné zakázky na výběr dražebníka pro ÚZSVM. Stále zde není jasná odpověď na roli ředitelky Odboru veřejných dražeb MMR při přípravě této VZ, výběru oslovených dražebníků a konstrukce kritérií ekonomické výhodnosti této VZ.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Článek v deníku Právo „Dražba století se blíží, stín na ni vrhá trestní oznámení“

Dnes 25.9.2015 vyšel v deníku Právo  článek Jakuba Svobody „Dražba století se blíží, stín na ni vrhá trestní oznámení„, který shrnuje skutečnosti týkající se  netransparentního výběru dražebníka na prodej majetku.

ÚSZVN  dnes k tomuto článku vydal tiskovou zprávu.  MMR se zatím k této „mezirezortní spolupráci“ nevyjádřilo. Realitní experti se nyní přou, jak dopadne tato dražba století, jejímž předmětem je bývalý klášter na náměstí Republiky v Praze. Dražba se uskuteční dne 30.09.2015 v 11:00 hod. v této budově  za nejnižší podání 790 mil. Kč. Osobně se domnívám, že prodej nebude tak snadný, jak někteří optimisté odhadují (úroveň 1 miliardy Kč).  Souhlasí se mnou i další dražební a realitní experti. Je zde totiž příklad prodeje Šporkova paláce, který je v těsném sousedství, který nakonec byl prodán za 190 mil. Kč.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Komora dražebníků rokovala k novele zákona a k netransparentnímu výběru dražebníka pro zpeněžování státního majetku

Dne 10.09.2015 proběhlo v sídle KDČR jednání sněmu. Předseda KDČR podal zprávu o činnosti, kde hlavním bodem byla snaha urychleně novelizovat zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Hlavním důvodem je to, že 15 let starý zákon., který nebyl prakticky novelizován, se stále více vzdaluje praxi a požadavkům na transparentní zpeněžování majetku, a to nejenom dlužníků. Jednání sněmu probíhalo i per rollam prostřednictvím emailů, kdy se členové KDČR vyjadřovali k předloženým základním tezím novely ZVD:

1. Kompatibilita ZVD s ostatními právními předpisy ZVD není v souladu a dokonce je i v rozporu s některými již platnými právními normami.  Zejména jde o:

  • Zák. č. 254/2004 Sb., o omezení paleb v hotovosti – ZVD v mnoha případech požaduje platbu v hotovosti v rozporu s tímto zákonem;
  • Zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ) –  ZVD neumožňuje přímý výkon práva zástavního věřitele, ale požaduje, aby zástavní věřitel byl i dražebním věřitelem. To omezuje jak práva věřitele na uspokojení se ze zástavy dle OZ, tak i dlužníka, protože jsou na něho přenášeny nadbytečné náklady.
  • Zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon –  ZVD mj. požaduje zasílat některé dokumenty na katastrální úřady, které jsou potom dražebníkovi vráceny, protože jsou v rozporu s tímto zákonem.

2. Implementace nástrojů proti pletichám a finančním podvodům Vyjma e-dražeb, ZVD nemá žádné nástroje pro eliminaci pletich. Např. je možné zavést do ZVD tzv. předražek, jako je tomu při dražbách konaných dle občanského soudního řádu (zák. č.99/1963 Sb. – OSŘ), možnost následného schválení vydražitele zajištěným věřitelem apod. Další oblastí je podpora elektronických dražebních systémů, vydávání koncesí, atestace tohoto nástroje, jako je tomu v případě e-tržišť. Do ZVD je třeba implementovat i opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních operací na dražbě, např. vedení zvláštního účtu pro skládání dražebních jistot a vypořádání dražby mimo majetek dražebníka.

  3. Vymezení dobrovolných a nedobrovolných dražeb Dle ZVD se za vlastníky považují i  insolvenční správci či notáři, kteří mají pouze právo zcizit předmět dražby. Navrhuje se, aby dražby dobrovolné byly konány výlučně na návrh vlastníků nebo subjektů., které mají právo hospodařit s předmětem dražby. V ostatních případech, kdy navrhovatelem je pouze subjekt s právem zpeněžit předmět dražby  – insolvenční správce, notář, zástavní věřitel by šlo o dražby nedobrovolné (ND). Je však třeba upravit proces provádění ND na podmínky, které jsou nyní akceptované např. insolvenčními správci, jako navrhovateli dražeb.

4. Stanovení tarifní odměny dražebníka v nedobrovolné dražbě Navrhuje se, aby v případě nedobrovolné dražby – zpeněžení majetkové podstaty insolvenčním správcem, likvidace dědictví notářem, uspokojení zástavního věřitele veřejnou dražbou, ZVD stanovil tarifní odměňování dražebníků, a to i s přihlédnutím k fixním nákladům, které musí dražebník v dražbě hradit. (mj. plnění informačních povinností na tzv. Centrální adrese www.centralniadresa.cz). Zabránilo by se i excesům, kdy dochází ke zpeněžování majetků dlužníků za nepřiměřeně vysoké náklady.

5. Zjednodušení konání dražby ZVD ukládá dražebníkovi mnoho informačních povinnosti i v případě, že navrhovatelem je vlastník předmětu dražby. Dražebník je povinen mj. zasílat kompletní znění dražebních vyhlášek a dalších dokumentů na různé úřední desky, mnoha subjektům. Nejsou ani stanoveny formuláře pro plnění informačních povinností, jako je tomu např. při zadávání veřejných zakázek. Nákladné je i konání povinných dvou prohlídek v případě dražby věcí nemovitých aj.

 6. Odstranění šikanózních důvodů pro upuštění od dražby Často se často dlužník brání výkonu práva zástavního věřitele podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení, kde pouhé podání návrhu vede k povinnosti dražebníka upustit od dražby. Navrhuje se, aby bylo od dražby upuštěno až po usnesení soudu, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka. Podobně je třeba přeformulovat i další ustanovení ZVD.

7. Sjednocení režimů konání dražeb v ČR V zájmu transparentnosti zpeněžování dlužníků, mj. i dle shora uvedené Hypoteční směrnice, by bylo žádoucí informačně a procesně sjednotit provádění dražeb dle ZVD, OSŘ, OZ.  Tak např. v případě dražeb konaných dle OSŘ nemají dražebníci povinnost uveřejňovat informace o dražbách na Centrální adrese aj.

Závěrem sněmu KDČR bylo přijetí všech výše uvedených programových bodů novely ZVD. Někteří dražebníci měli připomínky k bodu 3 – vymezení dobrovolných (DD) a nedobrovolných dražeb (ND) a poukazovali, že v případě ND je dražební proces komplikovanější. V tomto smyslu došlo k úpravě tohoto bodu s tím, že  proces ND by byl fakticky stejný, jako je tomu v případě DD dle platné legislativy. Účastníci sněmu se i vyjadřovali k netransparentnímu zadání veřejné zakázky na dražebníka pro zpeněžování majetku Úřadu pro zastupování státu ve věci majetkových (ÚZSVM).

Závěrem sněmu KDČR bylo, aby KDČR podala oznámení o skutečnostech, že mohly být spáchány trestné činy Ing. Zdeňkou Niklasovou, ředitelkou Odboru veřejných dražeb a dalšími osobami dle  ust. § 256 Trestního zákoníku, „Sjednání výhody při zadání veřejné zakázky, při veřejné soutěži a veřejné dražbě“ a dle ust. § 256 Trestního zákoníku „Pletichy při zadání veřejné zakázky a při veřejné soutěži“.  Důvodem byla zejména „osobní angažovanost“ shora uvedené Ing. Zdeňky Niklasové a odpovědí MMR a ÚZSVM na zaslané otázky KDČR.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

KDČR odmítá účelovou obhajobu ÚZSVM aneb když potrefený úřad zahýkal

Dne 25.08.2015 uveřejnil Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) na svých stránkách tiskovou zprávu „ÚZSVM odmítá účelovou kritiku předsedy Komory dražebníků“ jako reakci na kritiku Komory dražebníků ČR (KDČR) ve věci způsobu prodeje státního majetku obálkovou metodou a výběru dražebníka pro zpeněžování státního majetku. ÚZSVM nejprve uvedl, že „snahou pana Jiřího Bureše je zřejmě prosadit za použití kritiky stávajícího způsobu zpeněžování majetku provádění elektronických dražeb či aukcí a jak při jednání poukázal, za použití jeho elektronického nástroje.“  Ovšem ÚZSVM jaksi opomenul skutečnost, že obálkové metodě se vysmíval sám „nejvyšší správce státního majetku“, Ondřej Závodský, náměstek ministra financí, když na společném jednání s generální ředitelkou ÚZSVM  Kateřinou Arajmu a Jiřím Burešem, předsedou KDČR dne 25.05.2015 uvedl:  „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“ J

ÚZSVM nemá pravdu, že veřejná zakázka „Provádění dobrovolných dražeb nemovitého majetku pro ÚZSVM“ vyla vypsána jako otevřená. Nešlo totiž o otevřené zadávací řízení dle platné legislativy, ale pouze o zakázku malého rozsahu s plněním do 2 mil. Kč. V tomto případě je zákon o zadávání VZ skutečně benevolentnější. Požaduje pouze dodržení tří zásad:

 – zásadu transparentnosti – zadavatel musí postupovat tak, aby nevznikla pochybnost o objektivním výběru vítězné nabídky, a musí předem jasně stanovit kritéria výběru

 – zásadu rovného zacházení – zadavatel nesmí neoprávněně zvýhodnit nebo znevýhodnit žádného z možných dodavatelů, všichni by měli mít stejnou příležitost zakázku získ

– zásadu zákazu diskriminace – zadavatel smí vybírat mezi dodavateli jen na základě objektivních a relevantních kritérií

ÚZSVM má pravdu v tom, že stačilo vhodným způsobem uveřejnit výzvu a zadávací dokumentaci k této VZ na webu ÚZSVM. Pokud zadavatel nemá předem svého oblíbeného favorita, standardně se postupuje, že se i tato výzva uveřejní na profilu zadavatele.  (ÚZSVM tak neučinil, viz jeho profil  na https://www.vhodne-uverejneni.cz/profil/69797111) Potom se o této VZ dozví široká „dodavatelská“ veřejnost, protože profily zadavatelů jsou „čmuchány hlídacími psy“ a je možné si jako službu nechat zasílat vhodné VZ.

Domníváme se, že kdyby na  ÚZSVM pilně nedocházela Ing. Zdeňka Niklasová, ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR před vyhlášením VZ na dražebníka ÚZSVM a tento správce našeho státního majetku by neobeslal svojí výzvou k účasti „vyvolené dražebníky“, nikdo by se pouhým uveřejněním VZ na webových stránkách ÚZSVM do této VZ nepřihlásil a nezvítězil by bývalý zaměstnavatel ředitelky Ing. Zdeňky Niklasové. Proto i sněm KDČR konaný dne 10.09.2015 uložil předsedovi KDČR Jiřímu Burešovi, aby jménem Komory dražebníků ČR podal trestní oznámení o skutečnostech nasvědčujících tomu, že byly spáchány skupinou osob trestné činy dle  § 257 TZ Pletichy při zadání veřejné zakázky a při veřejné soutěži a  dle § 256 TZ Sjednání výhody při zadání veřejné zakázky, při veřejné soutěži a veřejné dražbě

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Svobodný přístup k informacím aneb čím více se ptáš, tím méně se toho dovíš

Pro jednání sněmu Komory dražebníků ČR jsem opětovně požádal dle zákona o svobodném přístupu k informacím o zodpovězení otázek ve věci „součinnosti“ některých úředníků MMR a Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) při výběru dražebníka pro prodej státního majetku – viz též Jak byl (náhodně) vybrán dražebník pro zpeněžování státního majetku. Celkem KDČR obdržela dvě odpovědi od UZSVM a dvě od MMR.

Informace dle klasické definice snižuje entropii příjemce, tj. snižuje jeho míru neurčitosti, zvyšuje jeho informovanost. Nechť každý posoudí odpovědi – poskytnutí informací k položeným otázkám z poslední žádosti podané na MMR. Totiž ke všem níže uvedeným otázkám:

 Kdo a jakým způsobem z Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (identifikace pracovníka ÚZSVM) kontaktoval MMR ve věci přípravy veřejné zakázky?

 Kdo byl z MMR kontaktován ze strany ÚZSVM?

Byla to žádost generální ředitelky ÚZSVM adresovaná přímo ministryni MMR Ing. Karle Šlechtové, některému náměstkovi MMR nebo přímo ředitelce Odboru veřejných dražeb MMR Ing. Zdeňce Niklasové?

Kteří pracovníci MMR se účastnili konzultací na ÚZSVM ve věci VZ?

MMR poskytlo jedinou odpověď:  Kontaktování proběhlo pouze telefonicky, nebyl o něm pořízen žádný záznam.

Ani odpovědi na další otázky nepřinesly snížení entropie příjemce:

Otázka: Jaký byl rozsah těchto konzultaci na ÚZSVM ve věci VZ? Co bylo obsahem konzultací na ÚZSVM ve věci VZ?

Odpověď MMR: Konzultace proběhly ústně, nebyl o nich pořízen žádný záznam.

Otázka: Jednala ředitelka Odboru veřejných dražeb MMR Ing. Zdeňka Niklasová ve věci VZ osobně přímo s generální ředitelkou ÚZSVM Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu?

Odpověď: Ve věci předmětné veřejné zakázky ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti nejednala osobně přímo s generální ředitelkou  ÚZSVM.

Inu čím více se ptáš, tím méně se toho dovíš. Možná budou odpovědí jiné, až se začne ptát Ministerstvo financí či další kompetentní osoba.  V tomto smyslu je zde příslib od ředitelky Odboru hospodaření s majetkem státu JUDr. Tyšerové.

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Dražební mrak nad pražským klášterem

Informace, že se bude prodávat bývalý klášter na náměstí Republiky v centru Prahy, prosákly na veřejnost již loni v listopadu. Přiznám se, že jsem této kauze příliš nevěnoval pozornost, i když jsem si povšimnul velkého billboardu na této budově s inzercí, že jde o prodej Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Domníval jsem se, že ÚZSVM bude postupovat svojí oblíbenou obálkovou metodou. Ani po mém osobním jednání na ÚZSVM v dubnu letošního roku s generální ředitelkou ÚZSVM Ing. Mgr. Arajmu a s námětkem ministra financí JUDr. Závodským (viz. Jak byl (náhodně) vybrán dražebník pro zpeněžování státního majetku) mě nenapadlo, že veřejná zakázka malého rozsahu na výběr dražebníka se bude týkat i prodeje dražbou tohoto bývalého kláštera za vyvolávací cenu 790 mil. Kč. Bylo to i větším překvapením, protože generální ředitelka Ing. Mgr. Arajmu se na zpeněžování majetku dražbou nedívala sympaticky. Asi ji o tomto způsobu prodeje přesvědčila ředitelka Odboru veřejných dražeb MMR (OVD MMR) Ing. Zdeňka Niklasová, která na ÚZSVM před vyhlášením této veřejné zakázky osobně jednala. Nakonec tuto dražbu století dostal její bývalý zaměstnavatel, dražebník RAK CZ. a.s.

„Zase ten kverulant Bureš a spol., zase ta Komora dražebníků ČR (KDČR), která nedá pokoj, typická dražební závist, prašivá konkurence, která jenom pomlouvá.“ Přiznám se, že jsem ani nezáviděl v případě jednoho z největších dražebníků v ČR, společnosti CLANROY, a.s. Stále vidím celé patro v paláci na Václavském náměstí se shrbenými dražebními a realitními makléři. Společnost CLANROY, a.s. také vyhrávala všechny dražební tendry a jejím dražebním majster štichem byla dražba Šporkova paláce v Hybernské ulici v Praze, v těsném sousedství draženého kláštera. Na první dražbu Šporkova paláce, při vyvolávací ceně 300 mil. Kč, která se konala den před Silvestrem 2011, dokonce byli zájemci zváni osobním kurýrem, který spolu s pozvánkou každému předal láhev pravého šampaňského.  Nakonec se sice podařilo prodat Šporkův palác za 190 mil. Kč, avšak CLANROY, a.s. skončil v prosinci 2013 v konkursu s věřiteli České dráhy, a.s., České lesy, s.p. aj. Na KDČR se obrátila i jedna AK zastupující Volksbank, která raději prodala svoji bankovní licenci v ČR a utekla nazpět do Rakouska, protože i ona je věřitelem bývalého dražebníka CLANROY, a.s.

Nedávno jsem hovořil s jedním právníkem. Když jsme rozebírali výše uvedenou kauzu prodeje pražského kláštera, tak mně demagogicky sdělil: „Dražba je nejtransparentnějším způsobem prodeje.“ Já jsem na to odpověděl: je i není. Záleží totiž na tom, v jakém (legislativním) režimu se dražba koná. Bohužel dražba kláštera se bude konat kamennou dražbou dle platného zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb.), který je dlouhodobě „zabetonován“ ředitelkou OVD MMR Ing. Niklasovou, a to od jejího nastoupení na MMR do funkce ředitele v roce 2001, poté, co ukončila svoji pozici makléře dražeb ve společnosti RAK CZ, a.s.

Ano, jedná se o dražebníka, který již vyhlásil dražbu pražského kláštera na 30.09.2015 za vyvolávací cenu 790 mil. Kč. Zvídavě jsem se podíval do Obchodního rejstříku na tohoto dražebníka, který ani nemá koncesi na provádění nedobrovolných dražeb, což přece jenom deklaruje nejenom vyšší požadavek na základní kapitál (minimálně 5 mil. Kč), pojistku odpovědnosti (minimálně 30 mil. Kč), ale i vyšší stupeň „prověrky“ OVD MMR. V účetní závěrce RAK C Z, a.s. je uvedeno, že tento dražebník měl v roce 2013 vlastní kapitál mínus 1 835 000 Kč, v roce 2012 to bylo dokonce mínus 1 903 000 Kč. Účetní závěrka za rok 2014 zatím nebyla uveřejněna (26.8.2015).  I společnost CLANROY, a.s. vykazovala záporný vlastní kapitál. Před svým krachem to bylo dokonce rekordních mínus 10 mil. Kč.

Účetní data jsou jedna věc, dražební a realitní zkušenost je věc druhá. Akcionáři společnosti RAK CZ, a.s. jsou dle informací v Obchodním rejstříku dva nejvýznamnější činovníci Asociace realitních kanceláří, kde ing. Niklasová před svým ustanovením do funkce ředitelky OVD MMR byla obchodní ředitelkou.

Česká a moravská realitní a dražební kotlina je malá. Kde je však „jádro dražebního pudla“? Po krachu dražebníka CLANROY, a.s. KDČR vyzvala několik ministrů i náměstků MMR k urychlenému přijetí novely zákona o veřejných dražbách, aby aspoň tato novela garantovala finanční bezpečnost zejména pro navrhovatele dražeb. Totiž jádrem dražebního pudla je, že cena dosažená vydražením (prodej kláštera je odhadován i za 1 miliardu Kč) musí ze zákona přijít na účet dražebníka. Pokud někdo v té době podá (i třeba pouze šikanózní) insolvenční návrh, potom bude celá částka „zmrazena“. To není teorie. Právě to se stalo v případě krachu dražebníka CLANORY, a.s. věřiteli Volksbank. Přitom stačí tak málo. Dát do novely zákona ustanovení, že skládané dražební jistoty (v případě dražby kláštera je to 10 mil. Kč za každého dražitele, což může nějakou stovku mil Kč „hodit“) a úhrady cen dosažených vydražením nepatří do majetku dražebníka. V případě jakéhokoliv krachu dražebníka (ověřil jsem si to u několika insolvenčních správců), vždy budou dle platné legislativy všechny peněžní prostředky dražebníka zahrnuty do majetkové podstaty. A potom nechť si podá věřitel vylučovací žalobu.

Při mém osobním jednání na ÚZSVM v dubnu letošního roku, když jsem ani netušil, jaký dražební mrak se stahuje nad pražským klášterem, jsem navrhoval, aby byl státní majetek zpeněžován buď dražbou, dražebníkem ÚZSVM (bylo mně řečeno, že to nejde), nebo aukcí. Za současné legislativy je aukce (kamenná či elektronická) jediným bezpečným a transparentním způsobem prodeje majetku. V případě aukce je možné skládat jak aukční jistoty, tak i aukční cenu pouze na účet navrhovatele aukce. Organizátor aukce potom svoji odměnu pouze „nafakturuje“ navrhovateli aukce. Tímto způsobem postupuje např. Všeobecná zdravotní pojišťovna při prodeji svého nepotřebného nemovitého majetku. Bohužel jsem s tímto návrhem narazil jak u náměstka JUDr. Závodského, tak i u generální ředitelky Ing. Mgr. Arajmu a mám od té doby u nich „plot“. Mohu pouze spoléhat na ministra financí Ing. Babiše, že přece jenom bude konat s péčí řádného hospodáře.

RNDr. Jiří Bureše, Ph.D.

předseda KDČR

Jak byl (náhodně) vybrán dražebník pro zpeněžování státního majetku

Život je o náhodách. Jménem Komory dražebníků ČR (KDČR) jsem dne 22.4.2015 oslovil emailem generální ředitelku Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) Mgr. Ing. Kateřinu Arajmu s nabídkou spolupráce a pomoci v oblasti transparentního zpeněžování státního majetku. Dne 29.4.2015 jsem tuto nabídku poslal i náměstkovi ministra financí ČR JUDr.  Ondřeji Závodskému, Ph.D.  Na základě ochoty náměstka Závodského se dne 25.5.2015 ve 14:00 hod. na ÚZSVM uskutečnilo mé jednání s ním a s generální ředitelkou Arajmu.

Naposledy jsem byl v této ponuré budově ÚZSVM na Rašínově nábřeží v Praze, když zde ještě sídlil Fond národního majetku. Ve vrátnici se zastavil čas. Žádný sken čárového kódu mé občanky, ale poctivý ruční zápis do knihy návštěv. Vyzvedla si mě sympatická sekretářka generální ředitelky. Slovo dalo slovo a dozvěděl jsem se, že zde byla i ing. Zdeňka Niklasová, ředitelka Odboru veřejných dražeb MMR. Dle sekretářky velmi milá dáma.

Přiznám se, že osobní setkání s náměstkem Závodským bylo velmi příjemné. O to méně jsem byl, dle mého dojmu, sympatický generální ředitelce Arajmu. Přednesl jsem krátké expozé „dražební historie“ a snahu KDČR, o transparentní zpeněžování majetku. Poznamenal jsem, že jsem se i díval na Internet, jak ÚZSVM zpeněžuje svěřený státní majetek.  Řekl jsem, že se domnívám, že způsob prodeje majetku ÚZSVM obálkovou metodou není příliš vhodný, je těžkopádný a netransparentní, musí se scházet komise atd.  Náměstek Závodský vtipně k tomu poznamenal: „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“.  Mé návrhy na elektronické dražby či aukce byly generální ředitelkou Arajmu odmítnuty s tím, že i ředitelka Niklasová při jejím jednání uvedla, že žádný ze současných provozovaných dražebních systémů nesplňuje platnou legislativu. Nakonec však generální ředitelka Arajmu podotkla, že ÚZSVM vypsala veřejnou zakázku (VZ) na dražebníka.

Dne 25.5.2015 po skončení jednání s náměstkem Závodským a generální ředitelkou Arajmu jsem cca v 15:30 hod. dorazil do mé kanceláře a zapátral jsem po vyhlášené VZ na dražebníka. Objevil jsem na internetových stránkách ÚZSVM  kompletní dokumentaci k této VZ, včetně výzvy zaslané vybraným dodavatelům. Bohužel termín ukončení podávání nabídek byl téhož dne 25.05.2015 do 10:00 hod. Na výzvě byl i kontakt na odpovědného pracovníka. Avšak telefon byl již zrušen, nefungoval ani email a později jsem zjistil, že odpovědný pracovník již na ÚZSVM skončil. Zase ta náhoda.

KDČR podala na ÚZSVM dvě žádosti o poskytnutí informací k této VZ a na doporučení náměstka Závodského i stížnost, která byla ÚZSVM zamítnuta.

Tak kdože byli ti šťastní, kteří byli obesláni výzvou ÚZSVM k podání nabídky? Byli to dražebníci Naxos, Dražby.net, Gaute, Licita, RAK CZ, Prokonzulta a Vaberg. Jak byli vybráni? Asi náhodně.  Podívejme se na jejich „dražební výkon“ za rok 2014 měřený počtem uskutečněných dražeb. Naxos (11. místo), Dražby.net (4. místo), Gaute (77. místo), Licita (36. místo), RAK CZ (33. místo), Prokonzulta (2. místo) a Vaberg (71. místo). Kromě Prokonzulty nikdo z prvních sedmi největších dražebníků nebyl obeslán. Největší dražebník za rok 2014 společnost EURODRAŽBY.CZ neměl to štěstí.

Přes doporučení KDČR, adresované přímo generální ředitelce  Arajmu, aby byla tato VZ zrušena, ÚZSVM uzavřel rámcové smlouvy s dvěma vítězi, a to s dražebníky Naxos a RAK CZ. Mimochodem ředitelka Niklasová, která i navštívila tu ponurou budovu ÚZSVM, byla před svým nástupem na MMR dražební makléřkou ve společnosti RAK CZ. Zase ta náhoda. Inu život je o náhodách.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR

Jak se kontrolují dražby?

Na výše uvedenou otázku lze lapidárně odpovědět nijak i všelijak. Dražby konané dle občanského soudního řádu (zák . č. 99/1963 Sb.) „kontrolují účastníci dražby“, mají totiž právo podávat námitky proti udělení příklepu. Určitou zpětnou vazbou je i možnost podání předražku. Každá osoba (vyjma osob vyloučených z dražby) může do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu soudu písemně navrhnout, že vydraženou nemovitou věc chce nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání (předražek). Zcela jiná situace je při organizování a provádění dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Zde je připravena „kontrolující četa“ sestávající z třinácti úředníků Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR (OVDRČ), kteří mají dle ZVD provádět kontrolu dražebníků. V současné době je však OVDRČ rozdělen na dvě oddělení, a to Oddělení dražeb a Oddělení realitní činnosti. Oddělení realitní činnosti zatím nemá koho kontrolovat, protože připravuje zákon o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů. Nejlépe jsou na tom dražebníci cenných papírů. Ti sice postupují dle ZVD, ale kromě schválení jejich dražebního řádu ČNB, nikdo přímý výkon dražeb nekontroluje. 

S první kontrolující, Ing. Ludmilou Klofovou, vedoucí samostatného oddělení veřejných dražeb MMR, veselou korpulentní dámou, jsem se setkal ještě jako místopředseda České asociace dražebníků (ČAD) na počátku roku 2002. Měla k dispozici pouze několik svých podřízených, kteří neměli vůbec žádné zkušenosti s prováděním dražeb, natož, aby je kontrolovali. Proto byli školeni, a to jako bezplatní účastníci seminářů, organizovaných ČAD. Postupně však s náborem dalších úředníků a vzniku Odboru veřejných dražeb (OVD), kontrola nabrala na obrátkách s výkonem několika desítek kontrol ročně (za rok 2014 bylo provedeno 82 kontrol dražeb).

V této dřevní době českého dražebnictví kontrola probíhala tak, že byla ustanovena kontrolní dvojice, popř. doplněna řidičem MMR, která objížděla často i zastrčená česká a moravská zákoutí, kde se konaly dražby. Tyto kontroly v terénu si oblíbili úředníci s cestovatelskými sklony. Dražby se konaly i v restauracích, hotýlcích a v dalších příjemných zařízeních. Kontrolující si často zejména z Moravy vezli na cestu do Prahy občerstvení od dražebníka. Zlé jazyky tvrdí, že byli i tací kontrolující, kteří vyráželi na kontroly v pátek a spojili tak kontrolu s cestou na svoji chalupu. Zajímavým údajem by bylo, kolik že kilometrů kontrolující najezdí při kontrolách za rok.

Postupně jsme my dražebníci všechny kontrolující z MMR znali. Na dražbách je poznávali i zkušení pleticháři. Bývalý pracovník OVD se mně svěřil, že dokonce jemu a kolegovi pleticháři – začátečníci nabídli „dražební desátek“. Nevím, jak dopadlo jejich trestní oznámení na tyto pleticháře.

Zajímavé bylo, že v průběhu času i s nástupem nového a nového ředitele OVD (od roku 2000 jich bylo šest, od roku 2007 vládne OVD ing. Zdeňka Niklasová) se měnila zjištěná pochybení dražebníka.  Kontrolující orgán si totiž vykládá ZVD po svém a využívá nejednoznačnost litery tohoto zákona. Tak např. prvním „kontrolním hitem“ bylo konání druhé opakované dražby. Dnes již nikomu nevadí, že dražebník provádí třeba i čtvrtou opakovanou dražbu. Krásný příklad úřední šikany byla svévolná interpretace ust. § 20 , odst. 1, písm. f  ZVD, kde kontrolující požadovali, aby dražebník ve své dražební vyhlášce explicitně uvedl, že „dražební jistotu nelze složit platební kartou“.

Ani kontrolující to neměli a ani nemají lehké. Mnozí dražebníci na ně poslali své advokáty a jít do přímého střetu či soudního klání je pro úředníky velmi riskantní. Navíc v řadách kontrolujících jsou zemědělští inženýři, odejití manažeři kvality, ale i mladí šikovní pracovníci, kteří potřebují mít v práci čas, aby si vystudovali vysokou školu a odešli potom z MMR.

Dne 1.1.2013 novela ZVD umožnila provádět elektronické dražby a nastala tak nová éra kontrol dražeb. Protože tato novela ZVD šla poslaneckou iniciativou mimo MMR, kontrolující úředníci rok pilně pracovali na prováděcí vyhlášce o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě, která nabyla účinnosti dne 24. ledna 2014 (Vyhl. č. 18/2014 Sb. – Vyhláška). V té době byl OVD v gesci náměstka MMR pro regionální rozvoj, který jako bývalý greenkeeper (člověk, který se stará o údržbu golfového hřiště), vůbec o problematiku veřejných dražeb neprojevil zájem.

Vyhláška byla dražební veřejností kritizována, osobně jsem jí vyčítal, že místo dalších kontrol by se mělo jít cestou atestace elektronického dražebního systému (EDS), jak se postupuje v případě elektronických nástrojů či tržišť při zadávání veřejných zakázek.

Od 1.5.2014 musely všechny EDS již splňovat podmínky Vyhlášky. Komora dražebníků ČR provedla ve dnech 19. – 21.7.2014 analýzu provozovaných  EDS, a to z hlediska splnění základních vybraných kritérií. Výsledek byl tristní. Kromě jediného EDS, všechny ostatní nesplňovaly stanovená kritéria.

Protože jsem osobně několikrát v médiích kritizoval postup ředitelky OVDRČ Ing. Zdeňky Niklasové, a to zejména v oblasti novely ZVD, ale i to, že se nekontrolují EDS, došlo i na nás, dražebního kverulanta – společnost BFT Management, a.s., kde jsem akcionářem a statutárním ředitelem. Na počátku října 2014, mně volal Ing. Jan Štolcpart, vedoucí Oddělení veřejných dražeb OVDRČ, že proběhne kontrola elektronické dražby na www.prodej-drazbou.cz s tím, že se dostaví dokonce trojice kontrolujících, a to Ing. Jan Štolcpart, Ing. Petr Uhlíř, vedoucí oddělení realitní činnosti  a  Mgr. Tereza Zvolská.

Před dražbou se dostavila do sídla dražebníka BFT Management, a.s.  pouze dvojice kontrolujících: Ing. Petr Uhlíř a Mgr. Tereza Zvolská. Tato velmi pohledná mladá magistra na moje přivítání, „Vás z MMR neznám“ bezelstně odpověděla: „Já ano, pracovala jsem u Clanroy“. Ing. Jan Štolcpart se ústy kontrolujících omluvil pro časovou zaneprázdněnost. Osobně mě to zamrzelo, protože Ing. Jan Štolcpart je jeden z mála dlouholetých a zkušených kmenových pracovníků OVD, kteří „přežili“ nástup současné ředitelky OVDRČ.

Teď jenom na vysvětlenou. Společnost Clanroy, a.s. byla několik let jedním z největších dražebníků v ČR. Semináře ČAD, kde jsem působil i jako lektor“, navštěvovali i její pracovníci. Dražebník Clanroy, a.s. zpeněžoval majetek Českých drah, Českých lesů, Městských částí i zahraničních bank.  Bohužel ne všechny peníze, které od vydražitelů obdržel, předal navrhovatelům dražeb. V prosinci 2013 společnost Clanroy, a.s. skončila v konkurzu. Jak jsem později zjistil, jedním ze zmocněnců, kteří podepisovali dražební vyhlášky za tohoto zkrachovalého dražebníka, je i výše uvedená pohledná mladá magistra.

Kontrola předmětné dražby trvala cca 3,5 měsíce.  Občas přišla datovou schránkou žádost z OVDČR o zaslání kopie dalšího a dalšího dokladu. Osobně proti kontrolám nic nemám. Chodím pravidelně na kontrolní odběry krve, moči, nebráním se ani stolici. Objektivní kontrola je jenom ku prospěchu kontrolovaného. To jsem i řekl na úvod kontrolujícím. Kontrolou listin nebyly zjištěny žádné nedostatky, které by znamenaly porušení ZVD.

Po obdržení kontrolního protokolu se ukázalo, že kontrolující i kontrolovaný si vykládají legislativu odlišně. Proto podal dražebník BFT Management, a.s. námitky dle kontrolního řádu, o kterých vždy rozhoduje přímý nadřízený kontrolujících. V tomto případě ředitelka OVDČR Ing. Zdeňka Niklasová. Všem je jasné, jaká byla její odpověď.

Mí kolegové i právníci mně kamarádsky radili, ať nemařím čas. I z OVDČR se ozvalo, že vlastně „kontrolní nález“ nemá charakter závažných porušení dražebníka, tedy, že se nic neděje. Přesto jsem podal stížnost přímo k rukám ministryně MMR Ing. Karle Šlechtové, která byla 3.4.2015 (jak jinak) zamítnuta. Chápu, že paní ministryně má jiné priority, než se zabývat situací, která je v oblasti provádění veřejných dražeb.

Mgr. Petr Znamenáček, ředitel odboru kontroly MMR, správně ve shora uvedeném zamítnutí poznamenal, že dle kontrolního řádu žádný opravný prostředek není. Výjimkou by bylo, pokud by MMR navrhlo příslušnému živnostenskému úřadu zahájit správní řízení s dražebníkem o odejmutí dražební koncese. Tam už by se mohl dražebník dopomoci u soudu.

Komora dražebníků ČR učinila dotaz na MMR, u kterých EDS byla provedena kontrola a s jakým výsledkem: Splňuje platnou legislativu / Splňuje platnou legislativu s výhradou / Nesplňuje platnou legislativu.

MMR na tento dotaz odpovědělo dopisem ze dne 9.6.2015, č.j. 19505/2015, kde cituji:  „K Vaší žádosti Vám sdělujeme, že informace není možné poskytnout v požadované formě, neboť v této podobě neexistují. Odbor veřejných dražeb a realitních činností je nevede a ani je není schopen ve Vámi požadovaném formátu zpracovat …“

Před několika týdny jsem měl osobní schůzku s Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu, generální ředitelkou Úřadu pro zastupování státu ve věci majetkových (ÚZSVM). Hlavním tématem diskuze bylo transparentní zpeněžování majetku. Jako jednu z variant jsem navrhl elektronickou dražbu. Paní generální ředitelka mně odpověděla, že ÚZSVM vyhlásila veřejnou zakázku na dražebníka, ale že požaduje provádění kamenných dražeb. Byla totiž informována ing. Zdeňkou Niklasovou, ředitelkou OVDRČ, že žádný EDS nesplňuje platnou legislativu.

Na otázku „Jak se kontrolují dražby“, si může každý sám odpovědět. Nemohu si nevzpomenout na bývalého náměstka MMR Ing. Jiřího Vačkáře, který po mém osobním jednání s bývalým ministrem MMR Jiřím Čunkem prohlásil na počátku roku 2009, že OVD klidně zruší.

Nakonec ještě poučení pro dražebníky:  Pokud kontrola z MMR v kontrolním protokolu pouze konstatuje porušení ZVD nebo Vyhlášky, která nejsou závažná, nic nehrozí. Neztrácejte čas a věnujte se svému podnikání. I kontrolující musí vykazovat svoji činnost, když jsou placeni z našich daní“.

   RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Podílíte se také na přípravě novely zákona o veřejných dražbách? Odpověď na dotaz z Konkurzních novin

Jako dražební mohykán (místopředseda, později předseda České asociace dražebníků (ČAD), nyní předseda Komory dražebníků ČR – KDČR), který byl poprvé na MMR již na podzim v roce 2000, půl roku po účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), mám dlouholeté zkušenosti s přípravami mnoha novel tohoto zákona. Zažil jsem řadu setkání dražebníků, pracovních komisí či skupin organizovaných MMR, dokonce i výjezdní zasedání v Klánovicích s pohoštěním. Jediným výsledkem byla technická novela ZVD přijetím zák č.  315/2006 Sb.,  s účinností 1.9.2006. Po nastoupení současné ředitelky Odboru veřejných dražeb MMR ing. Zdeňky Niklasové v červnu 2007  jsem doufal, že se práce na novele ZVD opět rozeběhnou a dotáhne se naše snažení, zejména pak zavedení „anti pletichářských nástrojů“ a  e-dražeb do ZVD.  Od roku 2008 se konala pravidelná setkání vybraných dražebníků se zástupci MMR, s cílem formulovat základní principy novely ZVD. Protože nakonec jsme po dvou letech zjistili, že šlo pouze o jakousi hru ze strany MMR, které nedalo novelu ZVD ani do legislativního plánu, tedy vůbec s ní nepočítalo, dospěli jsme na ČAD k názoru, že se jedná pouze o plýtvání našeho času, i když úředníkům to nevadilo, bylo to v pracovní době a jsou placeni z našich daní.  Nakonec se nám to potvrdilo, protože zásadní novela, která implementovala e-dražby do ZVD, přišla mimo MMR, a to  poslaneckou iniciativou formou tzv. přílepku k novele občanského soudního řádu (OSŘ)  s účinností od 1.1.2013. V roce 2013 jsem osobně jednal s tehdejším předsedou Legislativního výboru PS ve věci nutnosti novely ZVD v souvislosti s přijetím nového Občanského zákoníku. I zde MMR zaspalo a na základě osobní iniciativy ing. Zdeňky Niklasové na jednání Ústavně právního výboru PS v květnu 2013, kde jsem byl i přítomen, byla domluvena další dílčí novela ZVD, která jenom rozvolnila podmínky pro provádění e-dražeb a zmocnila MMR k přijetí prováděcí vyhlášky k e-dražbám. Základní rozpory s novým občanským zákoníkem (OZ) a potřeby dražebního trhu zde nebyly řešeny. Další nadějí dražebníků bylo jmenování Mgr. Věry Jourové ministryní MMR v lednu 2014. Osobně jsem ministryni informoval o nutnosti novely ZVD a ona tento apel předala tehdejšímu náměstkovi MMR  Ing. Jiřímu Houdkovi. Došlo k několika jednáním s tímto náměstkem a výsledkem bylo (světe div se) ustanovení Pracovní skupiny pro novelizaci ZVD. Předsedkyní této Skupiny byla jmenována Ing. Zdeňka Niklasová, která si potom nechala od tohoto náměstka „posvětit“ nejenom Statut, který jsme kritizovali (jednání i informace ze Skupiny jsou neveřejné), ale i řadu nekompetentních členů (zástupce ANET – Asociace nezávislých expertů (www.aneex.cz), European Council od Real Estates (www.cepi-cei.eu), JH Partners, s.r.o. (www.vasmajetek.cz), avšak loajálních této předsedkyni. Není divu, že po mých „historických zkušenostech“ jsem přenechal místo zástupce v této Skupině členu představenstva KDČR Kamilu Stupkovi, aby jako dlouholetý a úspěšný dražebník z Ústí nad Labem si taky užil „ministerského vzduchu“. Komise a ředitelé odborů zůstávají, ministři a jejich náměstci odcházejí (na MMR je současná ministryně MMR ing. Karla Šlechtová již 15. ministrem od roku 2000, průměrná životnost ministra MMR je tedy cca 1 rok, náměstků zhruba poloviční). V listopadu 2014 skončil náměstek ing. Jiří Houdek a vystřídal ho náměstek Ing. Ondřej Votruba, který velmi podporoval aktivity KDČR, ale v březnu 2015 skončil. Dne 29.5.2015 byl do funkce náměstka ministryně MMR pro veřejné investování, kam patří i veřejné dražby, jmenován JUDr. Jan Blecha. Představenstvo KDČR rozhodlo, že se již práce výše uvedené Skupiny nebude účastnit, protože za rok její činnosti nic z ní kloudného nevypadlo.  Představenstvo KDČR se tak ztotožnila s mojí zkušeností, že po dobu „kralování dražební carevny“ není na MMR ochota k zásadní novele ZVD.  Ing. Zdeňka Niklasová bohužel (chápu ji, protože je bývalou obchodní ředitelkou Asociace realitních kanceláří), prosazuje spíše zájmy realitních kanceláří, než dražebníků. KDČR bude dále pokračovat v jednáních s poslanci, senátory a lídry politických stran, aby novela ZVD dostala politickou podporu. Bohužel v praxi začíná odklon od dražeb konaných dle ZVD, začínají být prováděny dle OZ (viz např. Prodej-dražbou.cz) nebo jsou nahrazovány aukcemi (např. Prodej-aukcí.cz).

Co byste ve stávajícím zákoně chtěl změnit?“  

Jak bylo výše podrobně uvedeno, po více než roční činnosti na MMR Skupiny pro novelu ZVD nebyly formulovány základní principy této novely ZVD, které by zejména zabezpečily transparentní zpeněžování majetků dlužníků a rozvoj dražebního trhu. Provádění veřejných dražeb dosáhlo v roce 2014 nejnižších hodnot od účinnosti ZVD 1.5.2000. Nedochází k rozvoji e-dražeb (podíl pouhých 20%), stále více se využívají „mimodražební“ metody zpeněžování majetku dlužníků. ČR je i povinna do února 2016 implementovat tzv. Hypoteční směrnici EU, která klade požadavek i na transparentní zpeněžování majetků dlužníků, což se bohužel v ČR často neděje. KDČR eviduje nárůst stížností dlužníků na zpeněžování majetku „pod cenou“. KDČR pro získání politické podpory novele ZVD zformulovala tyto základní principy:

1. Kompatibilita ZVD s ostatními právními předpisy: ZVD není v souladu a dokonce je i v rozporu s některými již platnými právními normami.   Jedná se zejména o zák. č. 254/2004 Sb., o omezení paleb v hotovosti, zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon.

2. Implementace nástrojů proti pletichám a finančním podvodům: ZVD nemá žádné nástroje pro eliminaci pletich (vyjme e-dražeb, které jsou „pomlouvány“ pracovníky MMR, že umožňují pletichy ze strany dražebníků či provozovatelů těchto systémů, dokonce údajně je šířena i zpráva, že žádný z provozovaných elektronických dražebních systémů nesplňuje platnou legislativu). Do ZVD je třeba implementovat i opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních operací na dražbě.

3. Vymezení dobrovolných a nedobrovolných dražeb:

Dle ZVD se za vlastníky považují i  insolvenční správci či notáři, kteří mají pouze právo zcizit předmět dražby. Navrhuje se, aby dražby dobrovolné byly konány výlučně na návrh vlastníků nebo subjektů., které mají právo hospodařit s předmětem dražby. V ostatních případech (navrhovatelem je pouze subjekt s právem zpeněžit předmět dražby  – insolvenční správce, notář, zástavní věřitel) by šlo o dražby nedobrovolné, jejichž průběh by byl zjednodušen.

4. Stanovení tarifní odměny dražebníka v nedobrovolné dražbě: Navrhuje se, aby v případě nedobrovolné dražby ZVD stanovil tarifní odměňování dražebníků, a to i s přihlédnutím k fixním nákladům, které musí dražebník v dražbě hradit. (mj. plnění informačních povinností na tzv. Centrální adrese www.centralniadresa.cz). Zabránilo by se i excesům, kdy dochází ke zpeněžování majetků dlužníků za nepřiměřeně vysoké náklady.

5. Zjednodušení konání dražby: ZVD ukládá dražebníkovi mnoho informačních povinnosti i v případě, že navrhovatelem je vlastník předmětu dražby. Dražebník je povinen mj. zasílat kompletní znění dražebních vyhlášek a dalších dokumentů na různé úřední desky, mnoha subjektům. Nejsou ani stanoveny formuláře pro plnění informačních povinností, jako je tomu např. při zadávání veřejných zakázek. Nákladné je i konání povinných dvou prohlídek v případě dražby věcí nemovitých aj.

6. Odstranění šikanózních důvodů pro upuštění od dražby: Často se často dlužník brání výkonu práva zástavního věřitele podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení, kde pouhé podání návrhu vede k povinnosti dražebníka upustit od dražby. Navrhuje se, aby bylo od dražby upuštěno až po usnesení soudu, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka. Podobně je třeba přeformulovat i další ustanovení ZVD.

7. Sjednocení režimů konání dražeb v ČR: V zájmu transparentnosti zpeněžování dlužníků, mj. i dle shora uvedené Hypoteční směrnice, by bylo žádoucí informačně a procesně sjednotit provádění dražeb dle ZVD, OSŘ, OZ.

 

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Transparentní zpeněžování majetku obcí

Všichni se shodneme, že obecní majetek by měl být prodáván transparentně, a to za cenu v místě a čase obvyklou, za tržní cenu. Přesné statistiky o prodejích majetků obcí neexistují. Lze je odhadnout na desítky miliard korun ročně.  Jakým způsobem je možné transparentně zpeněžit tento majetek?

Základním předpokladem je, že obec – prodávající má skutečnou motivaci transparentně majetek prodat. To bohužel neplatí zejména v případech, kdy prodávající vykonává pouze právo zcizit – prodat věc. O to více zde musí být nastaveny mechanismy, které umožní skutečnou veřejnou kontrolu transparentnosti prodeje obecního majetku.

Historicky je za nejtransparentnější způsob prodeje považována veřejná dražba, která je známa již ze starého Říma. Bohužel dražba často byla a je doprovázena úmluvami jejich účastníků – pletichami. Na dražbě mohou pletichařit jak dražitelé (ti činí podání na dražbě), tak i sám dražebník.

Solidní dražebník, který dbá na své jméno, není pod tlakem jiných překupníků či účasten „v řetězových obchodech“, má jako svoji jedinou motivaci dosáhnout v dražbě maximální dražební cenu, protože od její výše se odvíjí jeho odměna. Kromě odměny zcela jasně kalkuluje i náklady na dražbu, i když dnes spíše dražebník pracuje pouze za odměnu, jako je tomu v případě realitních kanceláří.

Proč se vlastně na dražbách pletichaří? Protože se fakticky „draží před dražbou“.  Uvedeme Příklad: Dražitel A jde do dražby bytu s vyvolávací cenou 1 mil. Kč, má k dispozici jako své investiční maximum 1,2 mil. Kč.  Dražitel B má investiční maximum 1,3 mil. Kč. Pletichář – dražitel C před dražbou promluví s dražitelem A i B  „o situaci na realitním trhu“. Zjistí „výši zájmů“ a potom nabídne dražiteli B obchod. Za úplatu 100 tis. Kč nabídne dražiteli B možnost získat byt za vyvolávací cenu.  Dražiteli A pletichář sdělí, že nemá šanci byt koupit, protože je zde nabídka za 1,3 mil. Kč. Nabídne dražiteli A „úhradu jeho nákladů“ ve výši 30 000 Kč, když nebude cenu navyšovat. Nakonec je pro všechny dražitele A, B, C výhodné, aby se „netahali za fusekli“ a nechali byt dražiteli B, který by stejně tento byt vydražil. Dražitel A sice byt nekoupí, ale může získat 30 000 Kč. Pletichář si vydělá 70 000 Kč, a to jenom za zapsání do dražby. Dražitel B nakonec jako vydražitel si koupí byt za 1,1 mil. Kč, tedy ještě 200 000 Kč ušetří oproti svému investičnímu maximu. Všichni účastníci dražby budou spokojeni, vyjma navrhovatele dražby a dražebníka.

Bohužel u tzv. kamenných dražeb lze jenom obtížně zajistit, aby nedošlo k výše uvedeným pletichám. Jedinou možností eliminace pletich jsou elektronické dražby, kde dražitelé nemají možnost se vzájemně domluvit, nevědí, kolik se jich nakonec dražby zúčastní.

Nespornou výhodou dražby je, že dochází k tzv. přechodu vlastnického práva, což je “bezpečný prodej“. Vydražitel – kupující nemůže žalovat prodávajícího – obec o slevu kupní ceny, např. z důvodu zjištěných vad na nemovitosti. Komora dražebníků ČR je gestorem portálu www.prodej-drazbou.cz, který využívá několik předních dražebníků i pro prodeje obecního majetku elektronickou dražbou.

Další možností prodeje obecního majetku je formou aukce. Její výhodou je, že podmínky účasti v aukci a její průběh je možné stanovit zcela individuálně. Tak např. aukce se mohou zúčastnit pouze osoby, které nemají žádný závazek vůči navrhovateli aukce – obci. Je zde možné stanovit i právo navrhovatele aukce – obce neprodat předmět aukce za dosaženou aukční cenu, např. pokud není její výše odsouhlasena radou či zastupitelstvem obce. I v tomto případě je KDČR gestorem portálu elektronických aukcí www.prodej-aukci.cz.

Aukce s výše uvedenou opcí „právo neprodat předmět aukce“ je kladivem na pleticháře, i v případě kamenné aukce.

Vraťme se k našemu Příkladu, kde A, B, C budou účastníci aukce. Účastník aukce B s investičním limitem 1,3 mil. Kč nebude reflektovat na nabídku pleticháře – účastníka aukce C, protože nemá jistotu, že byt v aukci koupí za cenu 1,1 mil. Kč, dokonce ani neví, zdali byt koupí za aukční cenu 1,3 mil. Kč.

Jak elektronická dražba, tak i elektronická aukce musí v prvé řadě odpovídat účelu a typu předmětu dražby. Tak např. pokud bude obec prodávat pozemek, kde mohou být ekologické zátěže, potom je vhodnější spíše forma prodeje elektronickou dražbou. Výhodou totiž je, že v tomto případě jde o přechod vlastnického práva na vydražitele – není uzavírána žádná kupní smlouva. Vydražitel – kupující potom nemůže „kverulovat“ a snažit se o snížení „kupní ceny“ či neplatnost této „koupě“.

Pokud bude obec prodávat zajímavou nemovitost, kde nehrozí „žádní kostlivci“ a obec si chce tento prodej „posvětit“ radou či zastupitelstvem, potom je vhodnější forma elektronické aukce. Totiž s vítězem aukce obec nemusí uzavřít kupní smlouvu a realizovat prodej za dosaženou aukční cenu.

Jaké jsou náklady na transparentní prodej obecního majetku? Pohybují se ve výši obvyklé provize realitní kanceláře, tedy 1 až 5 procent z prodejní ceny. Většinou se zpeněžení aukcí či dražbou provádí pouze za tzv. success fee, tj. výše uvedená provize se hradí pouze v případě úspěšného obchodu. V prodeji aukcí je možné si tuto odměnu účtovat na vrub kupujícího. Pro obec je tak zpeněžení jejího majetku zcela zdarma.

Existují i zastánci různých dalších výběrových či obálkových metod. Avšak pouze licitací v rámci elektronické dražby či aukce, kde se nemohou její účastníci domluvit, kdokoliv může sledovat činění nabídek na Internetu, je možné dosáhnout skutečného transparentního zpeněžení obecního majetku.

KDČR je připravena zde bezplatně nabídnout svoji pomoc.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

bures@komoradrazebniku.eu