Čas adventní, čas auditní

Čas adventní má zvláštní kouzlo. Je to období rozjímání, těšení se na Vánoce, časem zvláštního duchovna. Odpočítávání adventních nedělí hořícími svíčkami rok co rok nám ukazuje, že je vše rychlejší, rok kratší. Je to však i období, kdy se firmy připravují na účetní závěrku. Když jsem hovořil telefonicky s RNDr. Jiřím Burešem, Ph.D., předsedou Komory dražebníků ČR (KDČR), řekl mně, že pro něho je čas adventní i jakýmsi časem auditním. Dokonce mně sdělil, že už v tomto čase je ve spojení se svým auditorem – společností AUDIT DANĚ CZ, s.r.o., konkrétně s Ing. Janou Moučkovou, auditorkou a partnerkou této společnosti. Protože redakci časopisu Konkurs a vyrovnání připadalo toto téma zajímavé, položili jsme oběma několik otázek:

Není čas adventní příliš brzký na přípravu auditu? 

Jiří Bureš: Ti z nás, kteří mají to „štěstí“ a musí i auditovat, je čas adventní skutečně i začátkem času auditního. Není totiž dobré vše nechávat až na počátek příštího roku, či dokonce na jeho červen. Tak jako je lepší zajít k lékaři a zubaři včas, když je člověk relativně zdráv a nic ho nebolí, tak se i dívám na čas auditní. Proto již nyní jsem kontaktoval za KDČR auditorku Ing. Janu Moučkovou, partnerku společnosti AUDIT DANĚ CZ, s.r.o., abychom pomalu začali „auditně rozjímat“.

Jana Moučková: Každá firma by si měla být vědoma důležitosti a své odpovědnosti za řádné vedení účetnictví. Nejlepší variantou je pravidelná průběžná kontrola účetnictví, aby poté nebyla nepříjemně překvapena negativními zjištěními při zpracování účetní závěrky a podkladů pro daně. Zvláště pak dražebník, který je vlastně správcem přijatých a vrácených dražebních jistot a vypořádání dražeb, musí mít své účetnictví k dispozici „on line“. Právě jemu může auditor poskytnout určitý návod k tomu, aby dražebník znal svoji okamžitou likviditu, která by měla být v každém případě vždy stoprocentní.

Jaké máte zkušenosti se vztahem klient – auditor?

Jana Moučková: Auditoři mají poměrně složitou pozici, neboť na ně mnoho podnikatelů nahlíží jako na někoho, kdo přijde do jejich společnosti, kterou svým nesmírným úsilím a pílí vybudovali, a bude jim ukazovat, co všechno neudělali správně. Ještě předtím než poprvé auditor zaklepe na jejich dveře, jsou vystrašení z toho, jak tato kontrola dopadne. Auditor však není represivním orgánem. Jeho cílem není přijít do Vaší firmy se záludným záměrem najít všechny chyby, aby je mohl, pro laika takřka nesrozumitelným jazykem, sepsat do zprávy a s pocitem zadostiučinění Vám ji předat. Auditoři jsou zde zejména od toho, aby Vás jakožto management společnosti informovali o skutečnostech vyplývajících z jednotlivých finančních ukazatelů, upozornili je na významné nedostatky v účetnictví a podali jim pomocnou ruku v jejich nápravě tak, aby vše bylo v souladu s právními předpisy. Za společnost AUDIT DANĚ CZ, s.r.o. mohu říct, že pro náš vztah je klíčová vzájemná důvěra a upřímná ochota plně se tomuto vztahu otevřít.

Jiří Bureš: Souhlasím, že se často na auditora dívají účetní jednotky jako na jakéhosi kontrolora, inkvizitora, který přijde do firmy, aby jí obrátil vzhůru nohama. Domnívají se, že jeho snahou je najít co nejvíce nedostatků, nesrovnalostí. Opak je však pravdou. Osobně jsem si vyzkoušel, že auditor může být i partnerem a poradcem, aby jeho klient měl skutečně v perfektním stavu účetnictví a daně a mohl tak směle projít jakoukoliv „technickou kontrolou“. Dražebník je také i častým terčem různých stěžovatelů, žalob či trestních podání. Protože ze spolupráce se společností AUDIT DANĚ CZ, s.r.o. jsem měl ty nejlepší zkušenosti, doporučuji tohoto auditora i ostatním členům KDČR.

Jak se dívají Vaši klienti na povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem?

Jana Moučková: Během své bohaté auditorské praxe jsem měla možnost spolupracovat s mnoha klienty, kteří za mnou přišli s tím, že právě jejich firma audit rozhodně nepotřebuje, neboť je zcela funkční a její účetnictví i vše ostatní je v naprostém pořádku, ale bohužel jim zákon ukládá, že jejich účetní závěrka musí být ověřená. V průběhu auditu pak byli velice překvapeni tím, že účetnictví není vedeno řádně, daně nejsou hrazeny včas a někdy dokonce, že zaměstnanci „tunelují“ jejich majetek. Zejména tito klienti poté ocení důležitost auditu a jeho přínos pro legální fungování firmy. Naši věrní zákazníci zase oceňují poskytování poradenství a jistotu, kterou jim audit přináší v nestabilním moři účetních a daňových zákonů.

Jiří Bureš: Naše společnost BFT Management, a.s. musela mít povinně účetní závěrku auditovanou, protože poslanecká novela zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb., novela účinná od 1.1.2013) zavedla možnost provádění elektronických dražeb. Avšak tyto e-dražby mohli provádět pouze dražebníci, kteří splňovali kritéria pro koncesi na provádění nedobrovolných dražeb. Z tohoto důvodu musel dražebník BFT Management, a.s. nejenom navýšit základní kapitál, ale od roku 2013 musí mít i povinně auditovanou účetní závěrku. Paradoxem bylo, že tato „auditní povinnost“ byla na návrh Ministerstva pro místní rozvoj (ano toto ministerstvo vykonává státní dozor nad českým dražebnictvím, ale i třeba nad pohřebnictvím) zrušena k 1.1.2014. Protože však BFT Management, a.s. současně získala licenci i na provádění nedobrovolný ch dražeb, povinnost auditu jí zůstala.

Není audit jenom jakousi formální zprávou?

Jana Moučková: To rozhodně není. Auditorská zpráva přináší svému pozornému čtenáři mnoho více či méně důležitých informací. Každý investor, zákazník či dodavatel by přeci měl o svém obchodním partnerovi získat co nejvíce informací, aby měl jistotu, že jeho prostředky byly rozumně vloženy. Dokonce i pro konkurenta je užitečné seznámit se s fakty o svém „soupeři“, aby dokázal s větší určitostí předpovědět své reálné šance na trhu. Mnoho podnikatelů však auditorskou zprávu bohužel považuje za formální záležitost a nevědomky se tak mohou dostat do existenčních problémů.

Jiří Bureš: Na tuto otázku odpovím dvěma osobními zkušenostmi. V prosinci 2013 byl vyhlášen konkurs nad jedním z největších dražebníků v ČR, nad společností Clanroy, a.s.  Tato společnost dražila mj. i majetek Českých drah, a.s., Českých lesů, s.p.. Suverénně vyhrávala tendry na dražebníka. Podíval jsem se do jejích auditních zpráv uveřejněných v Obchodním rejstříku. Výrok auditora je sice za rok 2012 BEZ VÝHRAD, ale přece jenom auditor sděluje významnou skutečnost: Společnost Clanroy, a.s. vykazuje za rok 2012 záporný vlastní kapitál ve výši – 21 mil. Kč. Není tedy divu., že tento dražebník zkrachoval. Možná, kdyby se na auditní zprávu podívali manažeři Českých drah, a.s. či Českých lesů, s.p. , kteří zpeněžovali prostřednictvím tohoto dražebníka své majetky, nemuseli by nyní tyto stamilióny oželet. V září proběhla dražba století bývalého pražského kláštera na nám. Republiky v Praze. Dražebníkem, který organizoval dražbu s vydraženou cenou na úrovni vyvolávací ceny 790 mil. Kč, při účasti tří dražitelů, byla společnost RAK CZ, a.s. Vyhrála tendr na dražebníka, který byl vyhlášen Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Podíval jsem se na jejich zprávu auditora za roku 2013. Vše bylo opět OK, až na to, že vlastní kapitál byl -1,8 mil. Kč. Za rok 2014 tato společnost se ještě „účetně neodhalila“. V Obchodním rejstříku zatím (16.11.2015) není uveřejněna ani účetní závěrka za rok 2014. Když na tyto skutečnosti poukazovala KDČR v dopisu přímo zaslanému ministru financí Andreji Babišovi, odpověď z tohoto ministerstva byla, že vše je věcí ÚZSVM.

Přispějí změny v oblasti účetnictví a auditu k tomu, aby audit byl „certifikátem finanční bonity“, a to nejenom dražebníka?

Jana Moučková: Jak už jsem se dříve zmínila, mnoho firem svojí nedůsledností a domnělou nedůvěrou k auditorským zprávám a auditům vůbec, zcela jistě nezáměrně, si přivodí nepříjemné komplikace s někdy i závažnými dopady v mnoha oblastech své činnosti. Za společnost AUDIT DANĚ CZ, s.r.o. si dovoluji tvrdit, že již v současné době je každý audit určitým certifikátem správně vykázané finanční bonity a jistoty, a to nejen v oblasti účetních závěrek obchodních společností, ale i auditovaných dražebníků.

Jiří Bureš: Bohužel na tuto otázku nejsem schopen odborně odpovědět. Plně spoléhám na společnost AUDIT DANĚ CZ, s.r.o., že naší společnosti BFT Management, a.s. i dalším dražebníkům pomůže i v novém účetně – auditním prostředí. KDČR se snaží k tomu přispět i novelou zákona o veřejných dražbách, který by např. explicitně požadoval vést skládané dražební jistoty a úhrady cen dosažených vydražením na zvláštním účtu dražebníka, přičemž tyto prostředky by nebyly součástí majetku dražebníka.

 Redakce Novin pro konkurs a vyrovnání

Insolvenční mafie nebo mafie zajištěných věřitelů?

     Pojem insolvenční mafie zpopularizoval ministr spravedlnosti Robert Pelikán. Tento mladý sympatický ministr, který letos v sychravém březnu přijel na první jednání vlády na kole, mně připomněl jednu scénu ze slavného oskarového filmu Poslední císař.  Zde Pchu-i, vládce čínského impéria, se pod dozorem sira Johnstona, profesora z Anglie, prohání po Zakázaném městě na kole. Dál však než k zavřené bráně se nedostane.  Pchu-i je izolovaný od vnějšího světa a pouze tuší, co se za branami jeho paláců děje.

Poprvé jsem slyšel pojem insolvenční mafie na ministerstvu pro místní rozvoj (MMR) na podzim 2004, když se diskutovala novela zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Tehdy se kritizovala skutečnost, že mnoho konkursních správců jsou současně dražebníky. Protože dle tehdy platné legislativy konkursní správce rozhodoval i o způsobu zpeněžení majetku dlužníka, nemusel se s nikým dělit a „vesele“ zpeněžoval majetek dlužníka dražbou. V té době nebyla možnost provádět elektronické dražby, byly to zlaté doby těchto „konkursních podnikatelů“.  Přitom došlo i k první akumulaci „dražebního kapitálu“ a k expanzi některých dražebníků. Avšak později i k jejich krachu (např. společnost Clanroy, a.s.).

Stále mám před sebou výše uvedenou diskuzi na MMR, které předsedal tehdy nový náměstek pro bytovou politiku na MMR Ing. Ivan Přikryl, do té doby předseda stavebních družstev. Výsledkem těchto a dalších diskuzí byla novela ZVD, a to zákonem č. 315/ 2006 Sb. Do ZVD § 6 se sice nově vložil odstavec 4:

„Je-li navrhovatelem správce konkursní podstaty, nesmí se na dražbě podílet jako dražebník. Je-li navrhovatelem správce konkursní podstaty, který je právnickou osobou, nesmí dražbu provádět dražebník, který je ve vztahu k navrhovateli společníkem, osobou tvořící s ním koncern, jeho statutárním orgánem nebo členem jeho statutárního nebo jiného orgánu anebo jeho zaměstnancem, ani dražebník, jehož je navrhovatel společníkem. Je-li navrhovatelem správce konkursní podstaty, který je fyzickou osobou, nesmí dražbu provádět dražebník, který je ve vztahu k navrhovateli osobou blízkou nebo jeho zaměstnancem, ani dražebník, jehož je navrhovatel společníkem, statutárním orgánem nebo členem jeho statutárního nebo jiného orgánu anebo jeho zaměstnancem.“

avšak po účinnosti této novely 1.9.2006 často došlo pouze k formálnímu oddělení správce konkursní podstaty od dražebníka. Správci konkursních podstat i po této novele využívali své „vlastní“ dražebníky pro zpeněžování majetku dlužníků. Někteří i dále propojili toto „podnikání“ na „investory“, kteří překupovali a dále nakupují, i s využitím pletich na kamenných dražbách, majetky dlužníků za „výhodné“ ceny.

Novela insolvenčního zákona (zák. č. 182/2006 Sb. – IZ) účinná od 1.1.2014 (předpis č. 294/2013 Sb.) radikálně změnila postavení insolvenčního správce (IS). Z bývalého „lesopána“ se IS stal pouhým vykonavatelem pokynů zajištěného věřitele (ZV) při zpeněžování majetku dlužníků (§ 293 IZ). Zákonodárce tím chtěl výrazně posílit pravomoc ZV, protože se mj. domníval, že se tím dosáhne omezení činnosti shora uvedené insolvenční mafie. Předpokládal, že ZV budou mít skutečný zájem na efektivním a transparentem zpeněžování majetku dlužníků s cílem se maximálně uspokojit a současně i oddlužit dlužníka.

Bohužel všechna šedá je teorie, však věčně zelený je strom života i insolvencí. Skutečností je, že jakýkoliv způsob zpeněžení zajištěného majetku (dražba, prodej mimo dražbu) musí IS projednat se ZV, a to nejenom s prvním v pořadí. Protože často jsou ZV velké finanční instituce, které navíc mají své pohledávky podzajištěny, je tento proces pro IS těžkopádně tristní. ZV mají i své privátní zájmy, nemohou se dohodnout ani na způsobu prodeje, na „zpeněžovateli“ či na podmínkách zpeněžení. Výsledkem je, že předmět zajištění – nemovitost chátrá a její prodej trvá i více než rok. Tento postup „bere elán“ i poctivým IS, kterým nic jiného nezbývá, než se podřídit pokynům ZV nebo vše nechat vyhnít.

Ve věřitelských výborech ZV zastupují úředníci, kteří často pracují za hubený plat. Není tedy divu, že i oni si „chtějí smočit zobáček“. Často mají svého favorizovaného dražebníka či realitní kancelář. Je až dojemné, jaké argumenty potom předkládají IS. Někteří IS podlehnou tlaku na výběr dražebníka či realitní kanceláře, přestože dobře vědí, že jejich nabídka není nejvýhodnější. Nechtějí se dostat na „black list“ velkých finančních institucí, kteří jsou ZV. Riskují totiž, že když budou neposlušní, budou tímto ZV odvoláni.

Někdo může namítnout, že ministr Robert Pelikán měl na mysli jinou insolvenční mafii. Seskupení osob, které účelově pošlou firmu do konkursu a potom „vytěží majetek“ tohoto dlužníka. Avšak bez vedoucí role ZV je tento proces nemyslitelný. Dle mých zkušeností, ale i stížností, které dostáváme na Komoru dražebníků ČR ze strany dlužníků i IS, začíná nová éra, a to doba mafie ZV. Nahrává tomu i skutečnost, že řada finančních institucí se zbavuje svých zajištěných pohledávek. Potom do tohoto procesu vstupují tito ZV, mají své vykonavatele – IS, kteří zase dle jejich pokynů zpeněžují majetek dlužníků. Vzniká tak nové „kooperační sdružení“ těchto podnikatelů, na kterou se váží i realitní kanceláře. V těchto řetězových obchodech vše nakonec zaplatí dlužník. Je s podivem, že tento aspekt činnosti insolvenční mafie ministr Robert Pelikán přehlíží. Třeba sesedne z kola a přesedne do letadla, jak to učinil v červenci letošního roku, když na jednání ministrů v Lucemburku vyrazil v Cessně, kterou sám pilotoval. Garantem novely ZVD je MMR, to jenom na obranu sympatického mladého ministra.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

Předseda Komory dražebníků ČR

Patnáct let elektronické úřední desky veřejných dražeb

Titulek je trochu zavádějící. Žádná elektronická úřední deska všech veřejných dražeb u nás neexistuje.  Pouze patnáct let existuje tzv. Centrální adresu (www.centralniadresa.cz) (CADR). Tato úřední elektronická deska, jako naprostý světový fenomén, byla zřízena Nařízením vlády č. 168/2000 Sb., o centrální adrese, jako jediné místo pro uveřejňování informací o zadávání veřejných zakázek (VZ) (dle dnes již neplatného zák. č. 199/1994 Sb.), o veřejných dražbách (dle platného zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD) a převodech státního majetku. Na základě usnesení vlády byla správcem CADR určena Česká pošta, s.p. Provozní řád CADR byl schválen dnes již neexistujícím  Úřadem pro státní informační systém a CADR v říjnu 2000 zahájila svoji činnost.  Potom si dozor nad CADR převzalo dnes již zrušené Ministerstvo pro informatiku a posléze CADR zakotvila na MMR, na Odboru veřejných dražeb, který schvaluje její provozní řád.

CADR jako elektronická vývěska pro VZ fungovala pod Českou poštou, s.p. až do roku 2011, kdy Odbor veřejného investování  MMR vyhlásil koncesi na provozovatele informačního systému VZ.  Česká pošta, s.p. byla nakonec v tomto koncesním klání poražena společností NESS Czech s.r.o., která nabídla nižší cenu za uveřejňování VZ.

Přiznám se, že jsem v roce 2011 fandil České poště, s.p. a doporučoval jsem, aby Česká pošta, s.p. tuto koncesi v objemu 100 mil. Kč na uveřejňování informací o VZ obhájila. Měl jsem obavu, že nový koncesionář bude mít velké problémy s nastartováním tohoto informačního systému a s jeho rutinním provozem.  Nakonec společnost NESS Czech s.r.o. vše zvládla. Pro uživatele je zde výhodou možnost využívat standardní elektronické formuláře pro VZ za základní cenu 210 Kč + DPH.

CADR tak v roce 2011 „zhubla“ o VZ, což se nepříznivě odrazilo i v příjmech pro Českou poštu, s.p. za provozování tohoto informačního systému. Řádově oznámení o VZ bylo totiž cca v padesátinásobném objemu, oproti inzerátům o veřejných dražbách.

Dle statistiky uvedené na CADR bylo zde uveřejněno za posledních 15 let cca  48 tis. dražeb v objemu cca 160 miliard Kč draženého majetku.  Jedná se však pouze o dražby konané dle shora uvedeného ZVD. Dražby konané soudy či exekutory zde uveřejněny nejsou, což je velká škoda.

V roce 2007, dnes „populární“ bývalý ministr vnitra, Ivan Langr prosadil zrušení ministerstva informatiky. Dozor nad CADR převzal Odbor veřejných dražeb MMR a dostal se tak do referátu, nově příchozí ředitelky tohoto Odboru, ing. Zdeňky Niklasové.

Už v této době bylo možné na CADR uveřejňovat informace o VZ pomocí formulářů. Už tehdy v roce 2007 jsem se snažil jako bývalý předseda České asociace dražebníků (ČAD) prosadit využívání povinných formulářů pro dražby. Dokonce v této době ČAD zaslala na MMR návrh elektronických formulářů.

Máme rok 2015. Po 15 letech rozhodnutí vlády jsou na CADR uveřejňovány pouze informace o dražbách konaných dle ZVD. Loni to bylo celkem 2 640 dražeb a letos jich bude ještě méně. Každý dražebník musí zaplatit za uveřejnění dražební vyhlášky (obvykle má 5 stran) 1 020 Kč + DPH, a to v případě nejlevnějšího elektronického zaslání podkladů. Zadavatel VZ zaplatí za uveřejnění v tzv. Věstníku veřejných zakázek (www.vestnikverejnychzakazek.cz) za celý i několikastránkový formulář pouhých 210 Kč + DPH.

Údajně ani Česká pošta, s.p. není příliš nadšena tím, že musí provozovat CADR. Zpracování podkladů od dražebníků je totiž pracnější, protože stále Odbor veřejných dražeb MMR nezavedl povinné elektronické formuláře. Tato úřednická liknavost stojí dražebníky nemalé peníze.  I to je důvodem, že je například prodej aukcí levnější, než dražbou. Další otázkou je, proč muselo být v roce 2011 vypsáno koncesní řízení na nového provozovatele části CADR pro uveřejňování veřejných zakázek, ale nevypsalo se koncesní řízení na veřejné dražby. Asi to bylo tím, že uveřejňování informací o dražbách konaných dle ZVD je pro IT firmy jenom „ohryzanou kostí“.

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Prodejte Vaši nemovitost dražbou

Před lety moje žena spolu se švagrem zdědili krásnou prvorepublikovou vilu. Byla však na Hané, bohužel daleko od Prahy, kde my „náplavy“ žijeme.  Když jsem dědicům jako dražebník navrhl, že jim vilu prodám dobrovolnou dražbou, byl z toho poprask. Nakonec jsem je přesvědčil:

– v dražbě je možné licitací dosáhnout maximální tržní cenu (nesmí se však zde pletichařit);

– kupující „nemůže prudit“ prodávajícího, protože v dražbě se nepodepisuje žádná smlouva, dochází zde k tzv. přechodu vlastnického práva;

– kupující – vydražitel má povinnost uhradit daň z nabytí nemovitých věcí;

– pro navrhovatele dražbu provedu bezplatně, protože ty 4% procenta ať raději dají dražebníkovi, než eráru na dani.

Když jsem přesvědčil moji ženu a švagra o výhodnosti prodejem dražbou, provedli jsme velkou inzerci, mj. i v městských novinách. Na prohlídky vily (konaly se o víkendu, měli jsme aspoň výlet z Prahy) přišly zástupy zájemců, ale i zvědavců. Nakonec jsme v místním bývalém kulturním domě předvedli „dražební show“ se třemi dražiteli. Čtyři naši urostlí sportovci vše jistili, takže žádné pletichy nebyly. S vydraženou částkou jsme byli velmi spokojeni. Přesto se dlouho v městečku šuškalo:  „Ach ti Pražáci. Oni prodali tu tety vilu dražbou“.

Zaplať pánbůh, že už nyní nepotřebujeme urostlé sportovce a můžeme dražit elektronicky.

Pokud bych jednou měl prodávat vilku v Jeseníkách po mé mamince (bude jí devadesát, přeji jí aspoň stovku, třeba mě i přežije), určitě to udělám e-dražbou. Lidem potom řeknu: „Ne ti Pražáci, ale Internet prodal tu vilku po paní Burešové“.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.,  předseda KDČR

Česká asociace dražebníků – patnáct let poté

Při vzpomínání Jiřího Suchého na začátky divadla Semafor v TV  jsem si promítl i dražební začátky v ČR. V této době před 15 lety jsem připravoval s JUDr. Miloslavem Olivou první celostátní sněm dražebníků. Zde byla fakticky založena Česká asociace dražebníků (ČAD).

V době největší slávy ČAD v roce 2002, kdy byl také největší objem draženého majetku 16,2 miliardy Kč, měla  i ČAD největší počet členů (119). Nakoukl jsem na web ČAD a zjistil jsem, že v současné době ČAD čítá pouhých 11 členů, z toho 3 členové mně potvrdili, že už se „ničeho v ČAD neúčastní“.

Budou to již 2 roky, kdy na jednání představenstva ČAD mně bylo vyčteno, že si z ČAD dělám Burešovu firmu. Ale hlavně byl odmítnut můj návrh a přesvědčení, že novela zákona o veřejných dražbách se musí ubírat tak, aby byly odděleny dobrovolné – vlastnické dražby od dražeb nedobrovolných (dražby z insolvencí, likvidací pozůstalostí a dražby navrhované zástavními věřiteli) a vše směřovat k elektronickým dražbám. To byl hlavní důvod mého odchodu z ČAD a založení Komory dražebníků ČR, která by se měla profilovat do skutečně samosprávné instituce.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

 

Pražský klášter byl vydražen za 790 mil. Kč. Dražební úspěch či fiasko?

Přiznám se, že když mě před pár dny zavolal prezident České komory realitních společností (ČKRS) a bývalý předseda představenstva Realitní společnosti České spořitelny Bedřich Skalický s otázkou, zdali se přijdu podívat na dražbu století, přislíbil jsem svoji účast. Moje zvědavost na kamennou dražbu prováděnou společností RAK CZ, a.s., kterou si „vybral“ Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) ještě narostla, když v předvečer dražby jsem byl kontaktován zástupcem údajného věřitele ČR, který mně sdělil, že tento věřitel provedl zábor draženého klášteru na náměstí Republiky v Praze.  Nakonec jsem pochopil, že se jedná pouze o administrativní zábor, nikoliv o fyzické obsazení této nemovitosti. Sdělil mně, že bude veřejnost o této skutečnosti informována letáky a transparenty.

Cca v 10:40 hod. v den konání dražby (30.09.2015) byl před vchodem do bývalého klášteru na náměstí Republiky v Praze relativně klid. Hloučky turistů jsem z dálky mylně považoval za avizované kverulanty. Z průchodu do budovy vykukoval pán v obleku se jmenovkou dražebníka a zvenku byla dražba století jištěna dvojicí příslušníků Policie ČR.

Možná už byli kverulanti „odejiti“, možná jenom příslušníci policie ČR střežili dražební vyhlášku, která byla vyvěšena v kastlíku za jejich zády. I vnitřní nálepky na oknech v přízemí hlásaly tu velkou událost – dražba objektu.

Prezident ČKRS Skalický měl avizované zpoždění, tak jsem vešel do průjezdu, kde jsem byl okamžitě odchycen. Když jsem prohlásil, že jsem divák, mohl jsem si zakoupit za 100 Kč dražební vstupenku. Škoda, že i na transparentní prodej státního majetku si musí člověk zaplatit.  Třeba v tom bude nějaké občerstvení, naivně jsem si pomyslel. Ve dvoře lelkující pracovníci dražebníka mě nasměrovali správným směrem do 1. patra před dražební místnost. Tam už se tísnilo nejenom cca 20 diváků, ale i zástupci Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR (OVDRČ MMR), se kterými jsem se pozdravil. V rohu u vchodu do místnosti pro registraci dražitelů jsem zahlédl i ředitelku OVDRČ MMR Ing. Niklasovou. Při mém přivítání s Mgr. Machů, zástupcem největšího dražebníka v ČR, společnosti Prokonzulta, a.s., jsme i probrali jejich prohru v klání na dražebníka pro Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Zahlédl jsem i generální ředitelku tohoto úřadu Ing. Mgr. Arajmu, která stála ve stejném hloučku, jako ředitelka Ing. Niklasová.

Zhruba v 10:50 hod. jsme se my lační diváci nahrnuli do dražební místnosti. Ti zkušenější, kteří očekávali delší dražební klání, měli s sebou láhev vody. Dav diváků a úředníků (zajímalo by mě, jestli i oni zaplatili dražební vstupenku) zhoustnul. S kolegou Mgr. Machů jsme si sedli do 3. řady, protože jsme předpokládali, že první dvě řady (byly po 12 židlích) obsadí dražitelé. Překvapilo mě, že místnost byla poměrně malá, takže mnoho lidí stálo (odhaduji celkem cca 100 diváků) a ani prostředí, jak jsme se shodli s prezidentem ČKRS Skalickým a Mg. Machů, nebylo důstojné pro tuto dražbu století. Žádná mramorová schodiště, rudé koberce, mosazné lustry, štuky či staré obrazy, dostatek zlatých židlí pro všechny zájemce, jak je tomu např. při kamenných dražbách či aukcích konaných v Národním domě na náměstí míru v Praze. Licitátor s menší vadou řeči (byla to dáma v nejlepších letech) neměl licitátorský pult, kladivo bylo bez podložky a licitátor seděl spolu s JUDr. Pacnerem, předsedou představenstva dražebníka, za normálním stolem jako v kanceláři. Překvapil nás i velký monitor, na kterém běžely reklamy společnosti RAK CZ, a.s., specialisty na reality. Bláhově jsem se domníval, že toto zařízení bude využito při licitaci na dražbě.

Ještě před zahájením dražby, JUDr. Pacner představil sebe a licitátora a připomněl způsob licitace. Já i Mgr. Machů jsme sledovali přesný čas. V dražební místnosti nebyl žádný indikátor přesného času – rádiem řízené hodiny, přestože dražba dle platné legislativy musí být zahájena naprosto přesně. Mgr. Machů i já jsme sledovali, kdy bude dražba zahájena. Speciálně pro tento účel jsem si před odchodem na dražbu seřídil mé hodinky (vykazují nepřesnost cca 1 sekundu za měsíc). Mgr. Machů kontroloval aktuální čas na svém smartphone. Nezávisle můžeme potvrdit, že licitátor zahájil dražbu století o 15 sekund později. Shodli jsme se, že bychom si na kamenné dražbě nedovolili nemít veřejně viditelný přesný zdroj času, abychom neměli potíže s případnými žalobami na neplatnost dražby.

Asi z opatrnosti, a aby si diváci za své dražební vstupné užili, licitátor přečetl téměř kompletní znění třinácti stránkové dražební vyhlášky, třeba i to, že klempířské prvky (svody, žlaby, parapety) jsou z pozinkovaného plechu…  Jakoby dražebník a jeho licitátor nevěděl, že je již možné ve vyvolání po označení předmětu dražby učinit pouze odkaz na popis předmětu dražby, stejně tak mohl postupovat i při popisu práv a závazků (viz ust. § 23, odst. 6, zák. č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách).

Nevěřil jsem svým uším, když licitátor uvedl, že dne 7.1.2011 byla uzavřena Smlouva o budoucí smlouvě, kde se ÚZSVM zavázal, že na výzvu oprávněných T-Systems Czech Republic a.s. (společnost zanikla, protože byla odkoupena společností T-Mobile Czech Republic a.s.) a Dial Telecom, a.s. zřídí v jejich prospěch věcné břemeno a současně je i ÚZSVM povinen převést tento závazek na nabyvatele, tj. v tomto případě na vydražitele (viz str. 7 Dražební vyhlášky).  Avšak dle platné legislativy tento závazek ÚZSVM nepřechází na vydražitele. Domnívám se, že to může být velký problém pro ÚZSVM.

Nakonec licitátor vyzval přítomné účastníky dražby, aby činili podání. Všichni jsme se rozhlíželi, kdepak ti dražitelé jsou. Dokonce po upozornění licitátorem, že ukončí dražbu s výsledkem nevydraženo, jsme měli pocit, že v místnosti není žádný dražitel. Nakonec ze zadního rohu dražební místnosti z chumlu stojících diváků učinil dražitel č. 1 své podání na úrovni nejnižšího podání. Licitátor vyslovil výzvu 790 mil. Kč pro účastníka č. 1 poprvé. Navázal prohlášením  neučiní-li někdo z přítomných účastníků podání vyšší, než bylo podání učiněné účastníkem číslo 1 ve výši 790 mil. Kč, udělím mu příklep. Po této větě jsme na sebe s Mgr. Machů, který licitoval i prodej Brněnské zbrojovky ve srovnatelné výši, nevěřícně podívali, cože to ten licitátor říká. Další výzva byla jako přes kopírák: 790 mil. Kč pro účastníka č. 1 podruhé a opět licitátor navázal prohlášením, že neučiní-li někdo z přítomných účastníků podání vyšší, než  podání učiněné účastníkem číslo 1 ve výši 790 mil. Kč, udělím mu příklep. Licitátor měl kliku, že už nikdo další z dražitelů (dle údajů v tisku měli být tři dražitelé), neučinil podání. Nedokážu si představit, že by vždy toto návěští „neučiní-li …“  říkal při každém podání. Samozřejmě licitátor na dražbě dle ZVD musí toto upozorněné vyslovit, ale až před výzvou potřetí. Já osobně před lety, když jsem byl mladší a hodně jsem i „licitoval“, byl můj licitační rekord 246 podání a licitace trvala téměř 2 hodiny.

Nakonec 3 dražitelé zajistili na kamenné dražbě cenu dosaženou vydražením na úrovni vyvolávací ceny – nejnižšího podání 790 mil. Kč. Je to dražební úspěch nebo fiasko? V médiích se hovořilo o desítkách zájemců, kteří si vyzvedli informační memorandum k dražbě. Odhadovala se i 1 miliardu dražebního výtěžku. S prezidentem ČKRS Skalickým jsme tipovali, že se v tomto kole nepodaří bývalý klášter prodat, i když vždy při těchto prodejích mohou být zájmy úplně jiné, než je realizace developerského projektu. To nakonec problesklo i v médiích, když právní zástupce vydražitele prohlásil, že jeho klient zatím nemá představu o využití tohoto objektu. Z pohledu našeho společného odhadu cca 500 mil. Kč byl prodej pražského kláštera za 790 mil. Kč bezesporu úspěch.

Dražební optimizmus však schladí otázka: Proč ostatní dražitelé nečinili podání? Osobně jsem to neviděl, ale jeden z diváků mně řekl, že dražitelé číslo 1 a 2 seděli pospolu. Byl vůbec přítomný i třetí dražitel, který složil dražební jistotu? Proč dražitelé neseděli v popředí dražební místnosti, jak je obvyklé, ale byli skryti v chumlu diváků v posledních řadách? Proč licitátor nesnížil minimální příhoz 300 000 Kč, aby dostal „do hry“ i ostatní dražitele, což mu platná legislativa umožňuje?

V dražební síni jsem si vzpomněl, jak v jednom z médií ředitelka OVDRČ MMR hájila kamenné dražby jejich atmosférou soutěživosti. Tady nic takového nebylo. Přišel český advokát, zástupce zahraničního investora a za účasti jednoho nebo dvou dalších dražitelů si koupil klášter za vyvolávací cenu. Vlastně ještě nekoupil, protože musí doplatit částku 780 mil. Kč do 60 dnů. Protože jsem osobně zažil i několik zmařených dražeb, dokud peníze nedoputují na účet dražebníka, nelze si výskat. Samozřejmě nesmí dražebník skončit v konkurzu, jak se to stalo jednomu z největších dražebníků společnosti Clanroy, a.s.

S Mgr. Machů z Prokonzulty, a.s. jsme se shodli, že v elektronických dražbách se nám nestalo, že by při účasti 3 dražitelů se nelicitovalo a nenavýšilo se nejnižší podání. Inu specifikum kamenné dražby jen ten “ničím nenahraditelný osobní kontakt“. Nedávno jsem lákal jednoho poměrně velkého dražebníka na provádění elektronických dražeb, kde se dražitelé nemohou spolu domluvit, nevědí kolik jich je (před dražbou kláštera si mohli v salónku při registraci dražitelé prohovořit i se zástupcem navrhovatele) a musí tedy projevit skutečný zájem nejvyšší nabídkou. Tento dražebník mně odpověděl, že je rád, když si dají dražitelé před dražbou cigáro, aspoň se vše urychlí, a protože to má stejně za paušál, co by si „prdku dral“.

Škoda, že v případě zpeněžení pražského kláštera se nevyužil jiný instrument prodeje, který by podpořil licitaci a eliminoval by riziko jakýchkoliv úmluv. Příslušníci policie, kteří hlídali několik hodin dražbu století, se mohli věnovat úplně jiné činnosti.

Video spot z dražby

zdroj Česká televize pořad „Z metropole“

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Ministerstvo financí neodpovídá za výběr dražebníka pro ÚZSVM

Komora dražebníků obdržela dne 25.9.2015 odpověď MF ČR na podnět týkající se netransparentního výběru dražebníka pro zpeněžování státního majetku Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM).  Odpověď lze shrnout tak, že MF ČR neodpovídá za činnost ÚZSVM, protože „je primárně věcí ÚZSVM, aby posoudil konkrétní okolnosti případu a zvolil adekvátní způsob naložení s majetkem státu“.  V této odpovědi se i konstatuje, že „na Vaše podání bylo vždy ze strany ÚZSVM reagováno“.  Bohužel tyto odpovědi spíše vzbudily oprávněné pochybnosti o transparentním zadání veřejné zakázky na výběr dražebníka pro ÚZSVM. Stále zde není jasná odpověď na roli ředitelky Odboru veřejných dražeb MMR při přípravě této VZ, výběru oslovených dražebníků a konstrukce kritérií ekonomické výhodnosti této VZ.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Článek v deníku Právo „Dražba století se blíží, stín na ni vrhá trestní oznámení“

Dnes 25.9.2015 vyšel v deníku Právo  článek Jakuba Svobody „Dražba století se blíží, stín na ni vrhá trestní oznámení„, který shrnuje skutečnosti týkající se  netransparentního výběru dražebníka na prodej majetku.

ÚSZVN  dnes k tomuto článku vydal tiskovou zprávu.  MMR se zatím k této „mezirezortní spolupráci“ nevyjádřilo. Realitní experti se nyní přou, jak dopadne tato dražba století, jejímž předmětem je bývalý klášter na náměstí Republiky v Praze. Dražba se uskuteční dne 30.09.2015 v 11:00 hod. v této budově  za nejnižší podání 790 mil. Kč. Osobně se domnívám, že prodej nebude tak snadný, jak někteří optimisté odhadují (úroveň 1 miliardy Kč).  Souhlasí se mnou i další dražební a realitní experti. Je zde totiž příklad prodeje Šporkova paláce, který je v těsném sousedství, který nakonec byl prodán za 190 mil. Kč.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Komora dražebníků rokovala k novele zákona a k netransparentnímu výběru dražebníka pro zpeněžování státního majetku

Dne 10.09.2015 proběhlo v sídle KDČR jednání sněmu. Předseda KDČR podal zprávu o činnosti, kde hlavním bodem byla snaha urychleně novelizovat zákon o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Hlavním důvodem je to, že 15 let starý zákon., který nebyl prakticky novelizován, se stále více vzdaluje praxi a požadavkům na transparentní zpeněžování majetku, a to nejenom dlužníků. Jednání sněmu probíhalo i per rollam prostřednictvím emailů, kdy se členové KDČR vyjadřovali k předloženým základním tezím novely ZVD:

1. Kompatibilita ZVD s ostatními právními předpisy ZVD není v souladu a dokonce je i v rozporu s některými již platnými právními normami.  Zejména jde o:

  • Zák. č. 254/2004 Sb., o omezení paleb v hotovosti – ZVD v mnoha případech požaduje platbu v hotovosti v rozporu s tímto zákonem;
  • Zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ) –  ZVD neumožňuje přímý výkon práva zástavního věřitele, ale požaduje, aby zástavní věřitel byl i dražebním věřitelem. To omezuje jak práva věřitele na uspokojení se ze zástavy dle OZ, tak i dlužníka, protože jsou na něho přenášeny nadbytečné náklady.
  • Zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon –  ZVD mj. požaduje zasílat některé dokumenty na katastrální úřady, které jsou potom dražebníkovi vráceny, protože jsou v rozporu s tímto zákonem.

2. Implementace nástrojů proti pletichám a finančním podvodům Vyjma e-dražeb, ZVD nemá žádné nástroje pro eliminaci pletich. Např. je možné zavést do ZVD tzv. předražek, jako je tomu při dražbách konaných dle občanského soudního řádu (zák. č.99/1963 Sb. – OSŘ), možnost následného schválení vydražitele zajištěným věřitelem apod. Další oblastí je podpora elektronických dražebních systémů, vydávání koncesí, atestace tohoto nástroje, jako je tomu v případě e-tržišť. Do ZVD je třeba implementovat i opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních operací na dražbě, např. vedení zvláštního účtu pro skládání dražebních jistot a vypořádání dražby mimo majetek dražebníka.

  3. Vymezení dobrovolných a nedobrovolných dražeb Dle ZVD se za vlastníky považují i  insolvenční správci či notáři, kteří mají pouze právo zcizit předmět dražby. Navrhuje se, aby dražby dobrovolné byly konány výlučně na návrh vlastníků nebo subjektů., které mají právo hospodařit s předmětem dražby. V ostatních případech, kdy navrhovatelem je pouze subjekt s právem zpeněžit předmět dražby  – insolvenční správce, notář, zástavní věřitel by šlo o dražby nedobrovolné (ND). Je však třeba upravit proces provádění ND na podmínky, které jsou nyní akceptované např. insolvenčními správci, jako navrhovateli dražeb.

4. Stanovení tarifní odměny dražebníka v nedobrovolné dražbě Navrhuje se, aby v případě nedobrovolné dražby – zpeněžení majetkové podstaty insolvenčním správcem, likvidace dědictví notářem, uspokojení zástavního věřitele veřejnou dražbou, ZVD stanovil tarifní odměňování dražebníků, a to i s přihlédnutím k fixním nákladům, které musí dražebník v dražbě hradit. (mj. plnění informačních povinností na tzv. Centrální adrese www.centralniadresa.cz). Zabránilo by se i excesům, kdy dochází ke zpeněžování majetků dlužníků za nepřiměřeně vysoké náklady.

5. Zjednodušení konání dražby ZVD ukládá dražebníkovi mnoho informačních povinnosti i v případě, že navrhovatelem je vlastník předmětu dražby. Dražebník je povinen mj. zasílat kompletní znění dražebních vyhlášek a dalších dokumentů na různé úřední desky, mnoha subjektům. Nejsou ani stanoveny formuláře pro plnění informačních povinností, jako je tomu např. při zadávání veřejných zakázek. Nákladné je i konání povinných dvou prohlídek v případě dražby věcí nemovitých aj.

 6. Odstranění šikanózních důvodů pro upuštění od dražby Často se často dlužník brání výkonu práva zástavního věřitele podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení, kde pouhé podání návrhu vede k povinnosti dražebníka upustit od dražby. Navrhuje se, aby bylo od dražby upuštěno až po usnesení soudu, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka. Podobně je třeba přeformulovat i další ustanovení ZVD.

7. Sjednocení režimů konání dražeb v ČR V zájmu transparentnosti zpeněžování dlužníků, mj. i dle shora uvedené Hypoteční směrnice, by bylo žádoucí informačně a procesně sjednotit provádění dražeb dle ZVD, OSŘ, OZ.  Tak např. v případě dražeb konaných dle OSŘ nemají dražebníci povinnost uveřejňovat informace o dražbách na Centrální adrese aj.

Závěrem sněmu KDČR bylo přijetí všech výše uvedených programových bodů novely ZVD. Někteří dražebníci měli připomínky k bodu 3 – vymezení dobrovolných (DD) a nedobrovolných dražeb (ND) a poukazovali, že v případě ND je dražební proces komplikovanější. V tomto smyslu došlo k úpravě tohoto bodu s tím, že  proces ND by byl fakticky stejný, jako je tomu v případě DD dle platné legislativy. Účastníci sněmu se i vyjadřovali k netransparentnímu zadání veřejné zakázky na dražebníka pro zpeněžování majetku Úřadu pro zastupování státu ve věci majetkových (ÚZSVM).

Závěrem sněmu KDČR bylo, aby KDČR podala oznámení o skutečnostech, že mohly být spáchány trestné činy Ing. Zdeňkou Niklasovou, ředitelkou Odboru veřejných dražeb a dalšími osobami dle  ust. § 256 Trestního zákoníku, „Sjednání výhody při zadání veřejné zakázky, při veřejné soutěži a veřejné dražbě“ a dle ust. § 256 Trestního zákoníku „Pletichy při zadání veřejné zakázky a při veřejné soutěži“.  Důvodem byla zejména „osobní angažovanost“ shora uvedené Ing. Zdeňky Niklasové a odpovědí MMR a ÚZSVM na zaslané otázky KDČR.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

KDČR odmítá účelovou obhajobu ÚZSVM aneb když potrefený úřad zahýkal

Dne 25.08.2015 uveřejnil Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) na svých stránkách tiskovou zprávu „ÚZSVM odmítá účelovou kritiku předsedy Komory dražebníků“ jako reakci na kritiku Komory dražebníků ČR (KDČR) ve věci způsobu prodeje státního majetku obálkovou metodou a výběru dražebníka pro zpeněžování státního majetku. ÚZSVM nejprve uvedl, že „snahou pana Jiřího Bureše je zřejmě prosadit za použití kritiky stávajícího způsobu zpeněžování majetku provádění elektronických dražeb či aukcí a jak při jednání poukázal, za použití jeho elektronického nástroje.“  Ovšem ÚZSVM jaksi opomenul skutečnost, že obálkové metodě se vysmíval sám „nejvyšší správce státního majetku“, Ondřej Závodský, náměstek ministra financí, když na společném jednání s generální ředitelkou ÚZSVM  Kateřinou Arajmu a Jiřím Burešem, předsedou KDČR dne 25.05.2015 uvedl:  „a po otevření obálek se najednou najde ještě další obálka zapadlá v trezoru“ J

ÚZSVM nemá pravdu, že veřejná zakázka „Provádění dobrovolných dražeb nemovitého majetku pro ÚZSVM“ vyla vypsána jako otevřená. Nešlo totiž o otevřené zadávací řízení dle platné legislativy, ale pouze o zakázku malého rozsahu s plněním do 2 mil. Kč. V tomto případě je zákon o zadávání VZ skutečně benevolentnější. Požaduje pouze dodržení tří zásad:

 – zásadu transparentnosti – zadavatel musí postupovat tak, aby nevznikla pochybnost o objektivním výběru vítězné nabídky, a musí předem jasně stanovit kritéria výběru

 – zásadu rovného zacházení – zadavatel nesmí neoprávněně zvýhodnit nebo znevýhodnit žádného z možných dodavatelů, všichni by měli mít stejnou příležitost zakázku získ

– zásadu zákazu diskriminace – zadavatel smí vybírat mezi dodavateli jen na základě objektivních a relevantních kritérií

ÚZSVM má pravdu v tom, že stačilo vhodným způsobem uveřejnit výzvu a zadávací dokumentaci k této VZ na webu ÚZSVM. Pokud zadavatel nemá předem svého oblíbeného favorita, standardně se postupuje, že se i tato výzva uveřejní na profilu zadavatele.  (ÚZSVM tak neučinil, viz jeho profil  na https://www.vhodne-uverejneni.cz/profil/69797111) Potom se o této VZ dozví široká „dodavatelská“ veřejnost, protože profily zadavatelů jsou „čmuchány hlídacími psy“ a je možné si jako službu nechat zasílat vhodné VZ.

Domníváme se, že kdyby na  ÚZSVM pilně nedocházela Ing. Zdeňka Niklasová, ředitelka Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR před vyhlášením VZ na dražebníka ÚZSVM a tento správce našeho státního majetku by neobeslal svojí výzvou k účasti „vyvolené dražebníky“, nikdo by se pouhým uveřejněním VZ na webových stránkách ÚZSVM do této VZ nepřihlásil a nezvítězil by bývalý zaměstnavatel ředitelky Ing. Zdeňky Niklasové. Proto i sněm KDČR konaný dne 10.09.2015 uložil předsedovi KDČR Jiřímu Burešovi, aby jménem Komory dražebníků ČR podal trestní oznámení o skutečnostech nasvědčujících tomu, že byly spáchány skupinou osob trestné činy dle  § 257 TZ Pletichy při zadání veřejné zakázky a při veřejné soutěži a  dle § 256 TZ Sjednání výhody při zadání veřejné zakázky, při veřejné soutěži a veřejné dražbě

 RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda představenstva KDČR