MMR předložilo Vládě ČR novelu zákona o veřejných dražbách

Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) předložilo Vládě ČR novelu zákona č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách (ZVD), která vzešla z mezirezortního připomínkového řízení (Novela – Navrhovane_ZVD).  Navrhované změny v Novele fakticky nic neřeší, i když některé jsou pro dražebníky příjemné (např. možnost vybírat odměnu dražebníka i v případě dražeb nemovitých věcí). K Novele byla spousta i zásadních připomínek, které v mnoha případech byly shodné s  námitkami Komory dražebníků ČR (KDČR). Bohužel se MMR s většinou z nich vypořádalo tak, že „Vysvětleno, vysvětlení přijato“, což i stačilo předkladateli námitky. Jedinou výjimkou bylo Ministerstvo spravedlnosti (MS), které podalo zcela zásadní námitku, týkající se nekompatibility novely s občanským zákoníkem. MMR tuto zcela zásadní námitku, podanou klíčovým ministerstvo v oblasti legislativy, nevypořádalo.  V předkládající zprávě Vládě ČR je uvedeno:

„Ministerstvo spravedlnosti se domnívá, že § 1771 občanského zákoníku upravuje uzavření smlouvy při dražbě jinak, než jak je tomu v zákoně, čímž se podle jeho názoru neodůvodněně zakládají co do důsledků pro aplikační praxi nevhodné a nejasné odchylky od úpravy obsažené v občanském zákoníku. Uvedený stav považuje Ministerstvo spravedlnosti za nevhodný a požaduje ze zákona o veřejných dražbách vypustit veškeré neodůvodněné odchylky od občanského zákoníku a koncepci zákona v co nejširší míře založit na subsidiaritě občanského zákoníku k zákonu o veřejných dražbách.“   

Číst více…

ZKUŠENOSTI PŘI ZPENĚŽOVÁNÍ MAJETKU ZŮSTAVITELE – seminář pro notáře

Komora dražebníků ČR pořádá dopoledne dne 11.10.2016 půldenní seminář ZKUŠENOSTI PŘI ZPENĚŽOVÁNÍ MAJETKU ZŮSTAVITELE, kde budou prezentovány praktické zkušenosti při využívání různých způsobů zpeněžování majetku zůstavitele (dražba, aukce). Dalším okruhem je spolupráce notáře s insolvenčním správcem, vykonávajícím funkci likvidačního správce.

ZKUŠENOSTI PŘI ZPENĚŽOVÁNÍ MAJETKOVÉ PODSTATY – seminář pro insolvenční správce:

Komora dražebníků ČR pořádá dopoledne dne 12.10.2016 v Praze bezplatný půldenní seminář pro insolvenční správce. Cílem semináře je podělit se o praktické zkušenosti při zpeněžování majetkové podstaty veřejnou dražbou a mimo dražbu.  Dalším okruhem je vztah insolvenčního správce se zajištěným věřitelem, při jeho pokynech týkajících se zpeněžení MP, včetně dražeb prováděných exekutory. Bude prtezentováno i provádění paralelních e-dražeb, kde navrhovateli jsou IS a exekutoři, popř. IS a notáři.

 

Jak kulhá dražební legislativa aneb pokuty pro dražebníky

Pro dražebníky čas strašně letí. Nejméně 30 dnů na uveřejnění dražební vyhlášky na úředních deskách pro dobrovolnou dražbu nemovitostí dlužníka v insolvenci. Ano, není to překlep. Platná dražební legislativa považuje insolvenční dražby za dražby dobrovolné. Možná proto se nikdo z normálních vlastníků nemovitostí do zpeněžení dobrovolnou dražbou nehrne. Ještěže máme aukce, na které (zatím) úřední šiml pozapomněl. Totiž již téměř 10 let připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) novelu platného zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). MMR nekvaltuje. Za tu dobu se zde vystřídalo mnoho ministrů, náměstků. Jenom ti praví skalní úředníci přežívají. Právě oni pevně drží otěže novely legislativy.  Mají na to spoustu fíglů. Osvědčeným nástrojem je ustanovení pracovní skupiny (PS). Po čase může být přeměněna na pracovní komisi (PK), aby se posléze z ní stala expertní komise (EK), či dokonce rada expertů (RE). To je ten vertikální vývoj. Horizontální je potom PS, PK, EK či RE konkrétního ministerstva či ministra. Nesmíme zapomenout ani na meziresort. Vrcholem je potom NRE – Národní Rada Expertů.

V dubnu 2014 byla na MMR ustanovena PS k novele zákona o veřejných dražbách (PSNZVD). Za Komoru dražebníků ČR přijal účast do PSNZVD severočeský dražební matador Kamil Stupka. Já jsem ho varoval. Pro normální lidi, kterým jde o věc, není v takovýchto PS, atd. místo. Už jenom Statut této PSNZVD, kde právo veta má předseda PSNZVD, jmenovaný MMR. Kamil Stupka vydržel v této PSNZVD více než rok. Nakonec i on to vzdal.

V prosinci 2016 má MMR předložit vládě novelu dražebního zákona. Na základě dotazu KDČR MMR, jak je to s přípravou novely, ledy se pohnuly a KDČR obdržela v minulých dnech kompletní návrh novely ZVD, která by měla vstoupit v platnost k 01.07.2016.

Opět ministerští úředníci nezklamali. Místo podstatných věcí, které by měly být řešeny v novele, bude dražebník nově trestán pokutami MMR.  V navrhovaném § 61a přestupky dražebníka jsou stanoveny pokuty 50 000 Kč a 100 000 Kč za každé dražebníkovo pochybení, např. že nezašle dražební vyhlášku všem oprávněným osobám, což např. při insolvenčních dražbách je zcela absurdní.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D., předseda KDČR

Aukce bytů MČ Praha 2

V neděli dne 11.09.2016 se uskutečnilo 8 aukcí bytů určených MČ Praha 2 k prodeji. Organizátor aukce –  společnost BFT Management, a.s., která provádív současné době převážně elektronické dražby a aukce, si vyzkoušela kamenné dražby v nádherném Majakovském sálu Národního domu na Vinohradech v Praze.  Již první aukce bytu 3+1 v Italské ulici s dosaženou aukční cenou 10 100 000 Kč, tj. téměř dvojnásobek vyvolávací ceny, dala tušit, že vyvolávací ceny se podstatně zvýší i v dalších aukcích.  Byty v ulici Sokolská se v aukci prodaly za 4 700 000 Kč a 4 800 000 Kč. Opravdový boj se strhl na aukcích bytů v Římské ulici. Aukční ceny 8 200 000 Kč, 8 450 000 Kč a 5 500 000 Kč tomu odpovídaly. Závěrečné aukce bytů na Masarykově nábřeží s dosaženými aukčními cenami 8 250 000 Kč a 4 400 000 Kč byly důkazem toho, že MČ Praha 2 prodala své byty transparentně za nejvyšší nabídky.

Obvodní soud pro Prahu 5 pokračuje v e-dražbách uměleckých předmětů

V minulém roce se Obvodní soud pro Prahu 5 připojil dražbami obrazů mezi další dražebníky, kteří začali prodávat movité i nemovité věci elektronickou dražbou na www.prodej-drazbou.cz. Gestorem tohoto portálu je Komora dražebníků ČR. Dle informací Miroslava Houry, soudního vykonavatele Obvodního soudu pro Prahu 5, který je i „soudním licitátorem“ na portálu Prodej-dražbou.cz, se můžeme těšit na dražby děl autorů, kteří jsou i v nabídce renomovaných galerií: L. Marold – „Odpočívající dáma“, A. Lange – „Ležící akt“, J. Lada – „Poklona – ilustrace pohádky“, A. Wierer – „Vágusové“ (viz přiložený obrázek) a další. V průběhu letošního prvního pololetí se bude dražit minimálně 50 obrazů. Čekají nás rovněž dražby plastik, které stejně jako obrazy, pocházejí z dlouhodobě shromažďované soukromé sbírky galeristy.

 

Čas adventní, čas auditní

Čas adventní má zvláštní kouzlo. Je to období rozjímání, těšení se na Vánoce, časem zvláštního duchovna. Odpočítávání adventních nedělí hořícími svíčkami rok co rok nám ukazuje, že je vše rychlejší, rok kratší. Je to však i období, kdy se firmy připravují na účetní závěrku. Když jsem hovořil telefonicky s RNDr. Jiřím Burešem, Ph.D., předsedou Komory dražebníků ČR (KDČR), řekl mně, že pro něho je čas adventní i jakýmsi časem auditním. Dokonce mně sdělil, že už v tomto čase je ve spojení se svým auditorem – společností AUDIT DANĚ CZ, s.r.o., konkrétně s Ing. Janou Moučkovou, auditorkou a partnerkou této společnosti. Protože redakci časopisu Konkurs a vyrovnání připadalo toto téma zajímavé, položili jsme oběma několik otázek:

Není čas adventní příliš brzký na přípravu auditu? 

Jiří Bureš: Ti z nás, kteří mají to „štěstí“ a musí i auditovat, je čas adventní skutečně i začátkem času auditního. Není totiž dobré vše nechávat až na počátek příštího roku, či dokonce na jeho červen. Tak jako je lepší zajít k lékaři a zubaři včas, když je člověk relativně zdráv a nic ho nebolí, tak se i dívám na čas auditní. Proto již nyní jsem kontaktoval za KDČR auditorku Ing. Janu Moučkovou, partnerku společnosti AUDIT DANĚ CZ, s.r.o., abychom pomalu začali „auditně rozjímat“.

Jana Moučková: Každá firma by si měla být vědoma důležitosti a své odpovědnosti za řádné vedení účetnictví. Nejlepší variantou je pravidelná průběžná kontrola účetnictví, aby poté nebyla nepříjemně překvapena negativními zjištěními při zpracování účetní závěrky a podkladů pro daně. Zvláště pak dražebník, který je vlastně správcem přijatých a vrácených dražebních jistot a vypořádání dražeb, musí mít své účetnictví k dispozici „on line“. Právě jemu může auditor poskytnout určitý návod k tomu, aby dražebník znal svoji okamžitou likviditu, která by měla být v každém případě vždy stoprocentní.

Jaké máte zkušenosti se vztahem klient – auditor?

Jana Moučková: Auditoři mají poměrně složitou pozici, neboť na ně mnoho podnikatelů nahlíží jako na někoho, kdo přijde do jejich společnosti, kterou svým nesmírným úsilím a pílí vybudovali, a bude jim ukazovat, co všechno neudělali správně. Ještě předtím než poprvé auditor zaklepe na jejich dveře, jsou vystrašení z toho, jak tato kontrola dopadne. Auditor však není represivním orgánem. Jeho cílem není přijít do Vaší firmy se záludným záměrem najít všechny chyby, aby je mohl, pro laika takřka nesrozumitelným jazykem, sepsat do zprávy a s pocitem zadostiučinění Vám ji předat. Auditoři jsou zde zejména od toho, aby Vás jakožto management společnosti informovali o skutečnostech vyplývajících z jednotlivých finančních ukazatelů, upozornili je na významné nedostatky v účetnictví a podali jim pomocnou ruku v jejich nápravě tak, aby vše bylo v souladu s právními předpisy. Za společnost AUDIT DANĚ CZ, s.r.o. mohu říct, že pro náš vztah je klíčová vzájemná důvěra a upřímná ochota plně se tomuto vztahu otevřít.

Jiří Bureš: Souhlasím, že se často na auditora dívají účetní jednotky jako na jakéhosi kontrolora, inkvizitora, který přijde do firmy, aby jí obrátil vzhůru nohama. Domnívají se, že jeho snahou je najít co nejvíce nedostatků, nesrovnalostí. Opak je však pravdou. Osobně jsem si vyzkoušel, že auditor může být i partnerem a poradcem, aby jeho klient měl skutečně v perfektním stavu účetnictví a daně a mohl tak směle projít jakoukoliv „technickou kontrolou“. Dražebník je také i častým terčem různých stěžovatelů, žalob či trestních podání. Protože ze spolupráce se společností AUDIT DANĚ CZ, s.r.o. jsem měl ty nejlepší zkušenosti, doporučuji tohoto auditora i ostatním členům KDČR.

Jak se dívají Vaši klienti na povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem?

Jana Moučková: Během své bohaté auditorské praxe jsem měla možnost spolupracovat s mnoha klienty, kteří za mnou přišli s tím, že právě jejich firma audit rozhodně nepotřebuje, neboť je zcela funkční a její účetnictví i vše ostatní je v naprostém pořádku, ale bohužel jim zákon ukládá, že jejich účetní závěrka musí být ověřená. V průběhu auditu pak byli velice překvapeni tím, že účetnictví není vedeno řádně, daně nejsou hrazeny včas a někdy dokonce, že zaměstnanci „tunelují“ jejich majetek. Zejména tito klienti poté ocení důležitost auditu a jeho přínos pro legální fungování firmy. Naši věrní zákazníci zase oceňují poskytování poradenství a jistotu, kterou jim audit přináší v nestabilním moři účetních a daňových zákonů.

Jiří Bureš: Naše společnost BFT Management, a.s. musela mít povinně účetní závěrku auditovanou, protože poslanecká novela zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb., novela účinná od 1.1.2013) zavedla možnost provádění elektronických dražeb. Avšak tyto e-dražby mohli provádět pouze dražebníci, kteří splňovali kritéria pro koncesi na provádění nedobrovolných dražeb. Z tohoto důvodu musel dražebník BFT Management, a.s. nejenom navýšit základní kapitál, ale od roku 2013 musí mít i povinně auditovanou účetní závěrku. Paradoxem bylo, že tato „auditní povinnost“ byla na návrh Ministerstva pro místní rozvoj (ano toto ministerstvo vykonává státní dozor nad českým dražebnictvím, ale i třeba nad pohřebnictvím) zrušena k 1.1.2014. Protože však BFT Management, a.s. současně získala licenci i na provádění nedobrovolný ch dražeb, povinnost auditu jí zůstala.

Není audit jenom jakousi formální zprávou?

Jana Moučková: To rozhodně není. Auditorská zpráva přináší svému pozornému čtenáři mnoho více či méně důležitých informací. Každý investor, zákazník či dodavatel by přeci měl o svém obchodním partnerovi získat co nejvíce informací, aby měl jistotu, že jeho prostředky byly rozumně vloženy. Dokonce i pro konkurenta je užitečné seznámit se s fakty o svém „soupeři“, aby dokázal s větší určitostí předpovědět své reálné šance na trhu. Mnoho podnikatelů však auditorskou zprávu bohužel považuje za formální záležitost a nevědomky se tak mohou dostat do existenčních problémů.

Jiří Bureš: Na tuto otázku odpovím dvěma osobními zkušenostmi. V prosinci 2013 byl vyhlášen konkurs nad jedním z největších dražebníků v ČR, nad společností Clanroy, a.s.  Tato společnost dražila mj. i majetek Českých drah, a.s., Českých lesů, s.p.. Suverénně vyhrávala tendry na dražebníka. Podíval jsem se do jejích auditních zpráv uveřejněných v Obchodním rejstříku. Výrok auditora je sice za rok 2012 BEZ VÝHRAD, ale přece jenom auditor sděluje významnou skutečnost: Společnost Clanroy, a.s. vykazuje za rok 2012 záporný vlastní kapitál ve výši – 21 mil. Kč. Není tedy divu., že tento dražebník zkrachoval. Možná, kdyby se na auditní zprávu podívali manažeři Českých drah, a.s. či Českých lesů, s.p. , kteří zpeněžovali prostřednictvím tohoto dražebníka své majetky, nemuseli by nyní tyto stamilióny oželet. V září proběhla dražba století bývalého pražského kláštera na nám. Republiky v Praze. Dražebníkem, který organizoval dražbu s vydraženou cenou na úrovni vyvolávací ceny 790 mil. Kč, při účasti tří dražitelů, byla společnost RAK CZ, a.s. Vyhrála tendr na dražebníka, který byl vyhlášen Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Podíval jsem se na jejich zprávu auditora za roku 2013. Vše bylo opět OK, až na to, že vlastní kapitál byl -1,8 mil. Kč. Za rok 2014 tato společnost se ještě „účetně neodhalila“. V Obchodním rejstříku zatím (16.11.2015) není uveřejněna ani účetní závěrka za rok 2014. Když na tyto skutečnosti poukazovala KDČR v dopisu přímo zaslanému ministru financí Andreji Babišovi, odpověď z tohoto ministerstva byla, že vše je věcí ÚZSVM.

Přispějí změny v oblasti účetnictví a auditu k tomu, aby audit byl „certifikátem finanční bonity“, a to nejenom dražebníka?

Jana Moučková: Jak už jsem se dříve zmínila, mnoho firem svojí nedůsledností a domnělou nedůvěrou k auditorským zprávám a auditům vůbec, zcela jistě nezáměrně, si přivodí nepříjemné komplikace s někdy i závažnými dopady v mnoha oblastech své činnosti. Za společnost AUDIT DANĚ CZ, s.r.o. si dovoluji tvrdit, že již v současné době je každý audit určitým certifikátem správně vykázané finanční bonity a jistoty, a to nejen v oblasti účetních závěrek obchodních společností, ale i auditovaných dražebníků.

Jiří Bureš: Bohužel na tuto otázku nejsem schopen odborně odpovědět. Plně spoléhám na společnost AUDIT DANĚ CZ, s.r.o., že naší společnosti BFT Management, a.s. i dalším dražebníkům pomůže i v novém účetně – auditním prostředí. KDČR se snaží k tomu přispět i novelou zákona o veřejných dražbách, který by např. explicitně požadoval vést skládané dražební jistoty a úhrady cen dosažených vydražením na zvláštním účtu dražebníka, přičemž tyto prostředky by nebyly součástí majetku dražebníka.

 Redakce Novin pro konkurs a vyrovnání

Insolvenční mafie nebo mafie zajištěných věřitelů?

     Pojem insolvenční mafie zpopularizoval ministr spravedlnosti Robert Pelikán. Tento mladý sympatický ministr, který letos v sychravém březnu přijel na první jednání vlády na kole, mně připomněl jednu scénu ze slavného oskarového filmu Poslední císař.  Zde Pchu-i, vládce čínského impéria, se pod dozorem sira Johnstona, profesora z Anglie, prohání po Zakázaném městě na kole. Dál však než k zavřené bráně se nedostane.  Pchu-i je izolovaný od vnějšího světa a pouze tuší, co se za branami jeho paláců děje.

Poprvé jsem slyšel pojem insolvenční mafie na ministerstvu pro místní rozvoj (MMR) na podzim 2004, když se diskutovala novela zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Tehdy se kritizovala skutečnost, že mnoho konkursních správců jsou současně dražebníky. Protože dle tehdy platné legislativy konkursní správce rozhodoval i o způsobu zpeněžení majetku dlužníka, nemusel se s nikým dělit a „vesele“ zpeněžoval majetek dlužníka dražbou. V té době nebyla možnost provádět elektronické dražby, byly to zlaté doby těchto „konkursních podnikatelů“.  Přitom došlo i k první akumulaci „dražebního kapitálu“ a k expanzi některých dražebníků. Avšak později i k jejich krachu (např. společnost Clanroy, a.s.).

Stále mám před sebou výše uvedenou diskuzi na MMR, které předsedal tehdy nový náměstek pro bytovou politiku na MMR Ing. Ivan Přikryl, do té doby předseda stavebních družstev. Výsledkem těchto a dalších diskuzí byla novela ZVD, a to zákonem č. 315/ 2006 Sb. Do ZVD § 6 se sice nově vložil odstavec 4:

„Je-li navrhovatelem správce konkursní podstaty, nesmí se na dražbě podílet jako dražebník. Je-li navrhovatelem správce konkursní podstaty, který je právnickou osobou, nesmí dražbu provádět dražebník, který je ve vztahu k navrhovateli společníkem, osobou tvořící s ním koncern, jeho statutárním orgánem nebo členem jeho statutárního nebo jiného orgánu anebo jeho zaměstnancem, ani dražebník, jehož je navrhovatel společníkem. Je-li navrhovatelem správce konkursní podstaty, který je fyzickou osobou, nesmí dražbu provádět dražebník, který je ve vztahu k navrhovateli osobou blízkou nebo jeho zaměstnancem, ani dražebník, jehož je navrhovatel společníkem, statutárním orgánem nebo členem jeho statutárního nebo jiného orgánu anebo jeho zaměstnancem.“

avšak po účinnosti této novely 1.9.2006 často došlo pouze k formálnímu oddělení správce konkursní podstaty od dražebníka. Správci konkursních podstat i po této novele využívali své „vlastní“ dražebníky pro zpeněžování majetku dlužníků. Někteří i dále propojili toto „podnikání“ na „investory“, kteří překupovali a dále nakupují, i s využitím pletich na kamenných dražbách, majetky dlužníků za „výhodné“ ceny.

Novela insolvenčního zákona (zák. č. 182/2006 Sb. – IZ) účinná od 1.1.2014 (předpis č. 294/2013 Sb.) radikálně změnila postavení insolvenčního správce (IS). Z bývalého „lesopána“ se IS stal pouhým vykonavatelem pokynů zajištěného věřitele (ZV) při zpeněžování majetku dlužníků (§ 293 IZ). Zákonodárce tím chtěl výrazně posílit pravomoc ZV, protože se mj. domníval, že se tím dosáhne omezení činnosti shora uvedené insolvenční mafie. Předpokládal, že ZV budou mít skutečný zájem na efektivním a transparentem zpeněžování majetku dlužníků s cílem se maximálně uspokojit a současně i oddlužit dlužníka.

Bohužel všechna šedá je teorie, však věčně zelený je strom života i insolvencí. Skutečností je, že jakýkoliv způsob zpeněžení zajištěného majetku (dražba, prodej mimo dražbu) musí IS projednat se ZV, a to nejenom s prvním v pořadí. Protože často jsou ZV velké finanční instituce, které navíc mají své pohledávky podzajištěny, je tento proces pro IS těžkopádně tristní. ZV mají i své privátní zájmy, nemohou se dohodnout ani na způsobu prodeje, na „zpeněžovateli“ či na podmínkách zpeněžení. Výsledkem je, že předmět zajištění – nemovitost chátrá a její prodej trvá i více než rok. Tento postup „bere elán“ i poctivým IS, kterým nic jiného nezbývá, než se podřídit pokynům ZV nebo vše nechat vyhnít.

Ve věřitelských výborech ZV zastupují úředníci, kteří často pracují za hubený plat. Není tedy divu, že i oni si „chtějí smočit zobáček“. Často mají svého favorizovaného dražebníka či realitní kancelář. Je až dojemné, jaké argumenty potom předkládají IS. Někteří IS podlehnou tlaku na výběr dražebníka či realitní kanceláře, přestože dobře vědí, že jejich nabídka není nejvýhodnější. Nechtějí se dostat na „black list“ velkých finančních institucí, kteří jsou ZV. Riskují totiž, že když budou neposlušní, budou tímto ZV odvoláni.

Někdo může namítnout, že ministr Robert Pelikán měl na mysli jinou insolvenční mafii. Seskupení osob, které účelově pošlou firmu do konkursu a potom „vytěží majetek“ tohoto dlužníka. Avšak bez vedoucí role ZV je tento proces nemyslitelný. Dle mých zkušeností, ale i stížností, které dostáváme na Komoru dražebníků ČR ze strany dlužníků i IS, začíná nová éra, a to doba mafie ZV. Nahrává tomu i skutečnost, že řada finančních institucí se zbavuje svých zajištěných pohledávek. Potom do tohoto procesu vstupují tito ZV, mají své vykonavatele – IS, kteří zase dle jejich pokynů zpeněžují majetek dlužníků. Vzniká tak nové „kooperační sdružení“ těchto podnikatelů, na kterou se váží i realitní kanceláře. V těchto řetězových obchodech vše nakonec zaplatí dlužník. Je s podivem, že tento aspekt činnosti insolvenční mafie ministr Robert Pelikán přehlíží. Třeba sesedne z kola a přesedne do letadla, jak to učinil v červenci letošního roku, když na jednání ministrů v Lucemburku vyrazil v Cessně, kterou sám pilotoval. Garantem novely ZVD je MMR, to jenom na obranu sympatického mladého ministra.

RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

Předseda Komory dražebníků ČR