Jak se kontrolují dražby?

Na výše uvedenou otázku lze lapidárně odpovědět nijak i všelijak. Dražby konané dle občanského soudního řádu (zák . č. 99/1963 Sb.) „kontrolují účastníci dražby“, mají totiž právo podávat námitky proti udělení příklepu. Určitou zpětnou vazbou je i možnost podání předražku. Každá osoba (vyjma osob vyloučených z dražby) může do 15 dnů ode dne zveřejnění usnesení o příklepu soudu písemně navrhnout, že vydraženou nemovitou věc chce nabýt alespoň za částku o čtvrtinu vyšší, než bylo nejvyšší podání (předražek). Zcela jiná situace je při organizování a provádění dražeb dle zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD). Zde je připravena „kontrolující četa“ sestávající z třinácti úředníků Odboru veřejných dražeb a realitní činnosti MMR (OVDRČ), kteří mají dle ZVD provádět kontrolu dražebníků. V současné době je však OVDRČ rozdělen na dvě oddělení, a to Oddělení dražeb a Oddělení realitní činnosti. Oddělení realitní činnosti zatím nemá koho kontrolovat, protože připravuje zákon o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů. Nejlépe jsou na tom dražebníci cenných papírů. Ti sice postupují dle ZVD, ale kromě schválení jejich dražebního řádu ČNB, nikdo přímý výkon dražeb nekontroluje. 

S první kontrolující, Ing. Ludmilou Klofovou, vedoucí samostatného oddělení veřejných dražeb MMR, veselou korpulentní dámou, jsem se setkal ještě jako místopředseda České asociace dražebníků (ČAD) na počátku roku 2002. Měla k dispozici pouze několik svých podřízených, kteří neměli vůbec žádné zkušenosti s prováděním dražeb, natož, aby je kontrolovali. Proto byli školeni, a to jako bezplatní účastníci seminářů, organizovaných ČAD. Postupně však s náborem dalších úředníků a vzniku Odboru veřejných dražeb (OVD), kontrola nabrala na obrátkách s výkonem několika desítek kontrol ročně (za rok 2014 bylo provedeno 82 kontrol dražeb).

V této dřevní době českého dražebnictví kontrola probíhala tak, že byla ustanovena kontrolní dvojice, popř. doplněna řidičem MMR, která objížděla často i zastrčená česká a moravská zákoutí, kde se konaly dražby. Tyto kontroly v terénu si oblíbili úředníci s cestovatelskými sklony. Dražby se konaly i v restauracích, hotýlcích a v dalších příjemných zařízeních. Kontrolující si často zejména z Moravy vezli na cestu do Prahy občerstvení od dražebníka. Zlé jazyky tvrdí, že byli i tací kontrolující, kteří vyráželi na kontroly v pátek a spojili tak kontrolu s cestou na svoji chalupu. Zajímavým údajem by bylo, kolik že kilometrů kontrolující najezdí při kontrolách za rok.

Postupně jsme my dražebníci všechny kontrolující z MMR znali. Na dražbách je poznávali i zkušení pleticháři. Bývalý pracovník OVD se mně svěřil, že dokonce jemu a kolegovi pleticháři – začátečníci nabídli „dražební desátek“. Nevím, jak dopadlo jejich trestní oznámení na tyto pleticháře.

Zajímavé bylo, že v průběhu času i s nástupem nového a nového ředitele OVD (od roku 2000 jich bylo šest, od roku 2007 vládne OVD ing. Zdeňka Niklasová) se měnila zjištěná pochybení dražebníka.  Kontrolující orgán si totiž vykládá ZVD po svém a využívá nejednoznačnost litery tohoto zákona. Tak např. prvním „kontrolním hitem“ bylo konání druhé opakované dražby. Dnes již nikomu nevadí, že dražebník provádí třeba i čtvrtou opakovanou dražbu. Krásný příklad úřední šikany byla svévolná interpretace ust. § 20 , odst. 1, písm. f  ZVD, kde kontrolující požadovali, aby dražebník ve své dražební vyhlášce explicitně uvedl, že „dražební jistotu nelze složit platební kartou“.

Ani kontrolující to neměli a ani nemají lehké. Mnozí dražebníci na ně poslali své advokáty a jít do přímého střetu či soudního klání je pro úředníky velmi riskantní. Navíc v řadách kontrolujících jsou zemědělští inženýři, odejití manažeři kvality, ale i mladí šikovní pracovníci, kteří potřebují mít v práci čas, aby si vystudovali vysokou školu a odešli potom z MMR.

Dne 1.1.2013 novela ZVD umožnila provádět elektronické dražby a nastala tak nová éra kontrol dražeb. Protože tato novela ZVD šla poslaneckou iniciativou mimo MMR, kontrolující úředníci rok pilně pracovali na prováděcí vyhlášce o stanovení podmínek postupu při elektronické dražbě, která nabyla účinnosti dne 24. ledna 2014 (Vyhl. č. 18/2014 Sb. – Vyhláška). V té době byl OVD v gesci náměstka MMR pro regionální rozvoj, který jako bývalý greenkeeper (člověk, který se stará o údržbu golfového hřiště), vůbec o problematiku veřejných dražeb neprojevil zájem.

Vyhláška byla dražební veřejností kritizována, osobně jsem jí vyčítal, že místo dalších kontrol by se mělo jít cestou atestace elektronického dražebního systému (EDS), jak se postupuje v případě elektronických nástrojů či tržišť při zadávání veřejných zakázek.

Od 1.5.2014 musely všechny EDS již splňovat podmínky Vyhlášky. Komora dražebníků ČR provedla ve dnech 19. – 21.7.2014 analýzu provozovaných  EDS, a to z hlediska splnění základních vybraných kritérií. Výsledek byl tristní. Kromě jediného EDS, všechny ostatní nesplňovaly stanovená kritéria.

Protože jsem osobně několikrát v médiích kritizoval postup ředitelky OVDRČ Ing. Zdeňky Niklasové, a to zejména v oblasti novely ZVD, ale i to, že se nekontrolují EDS, došlo i na nás, dražebního kverulanta – společnost BFT Management, a.s., kde jsem akcionářem a statutárním ředitelem. Na počátku října 2014, mně volal Ing. Jan Štolcpart, vedoucí Oddělení veřejných dražeb OVDRČ, že proběhne kontrola elektronické dražby na www.prodej-drazbou.cz s tím, že se dostaví dokonce trojice kontrolujících, a to Ing. Jan Štolcpart, Ing. Petr Uhlíř, vedoucí oddělení realitní činnosti  a  Mgr. Tereza Zvolská.

Před dražbou se dostavila do sídla dražebníka BFT Management, a.s.  pouze dvojice kontrolujících: Ing. Petr Uhlíř a Mgr. Tereza Zvolská. Tato velmi pohledná mladá magistra na moje přivítání, „Vás z MMR neznám“ bezelstně odpověděla: „Já ano, pracovala jsem u Clanroy“. Ing. Jan Štolcpart se ústy kontrolujících omluvil pro časovou zaneprázdněnost. Osobně mě to zamrzelo, protože Ing. Jan Štolcpart je jeden z mála dlouholetých a zkušených kmenových pracovníků OVD, kteří „přežili“ nástup současné ředitelky OVDRČ.

Teď jenom na vysvětlenou. Společnost Clanroy, a.s. byla několik let jedním z největších dražebníků v ČR. Semináře ČAD, kde jsem působil i jako lektor“, navštěvovali i její pracovníci. Dražebník Clanroy, a.s. zpeněžoval majetek Českých drah, Českých lesů, Městských částí i zahraničních bank.  Bohužel ne všechny peníze, které od vydražitelů obdržel, předal navrhovatelům dražeb. V prosinci 2013 společnost Clanroy, a.s. skončila v konkurzu. Jak jsem později zjistil, jedním ze zmocněnců, kteří podepisovali dražební vyhlášky za tohoto zkrachovalého dražebníka, je i výše uvedená pohledná mladá magistra.

Kontrola předmětné dražby trvala cca 3,5 měsíce.  Občas přišla datovou schránkou žádost z OVDČR o zaslání kopie dalšího a dalšího dokladu. Osobně proti kontrolám nic nemám. Chodím pravidelně na kontrolní odběry krve, moči, nebráním se ani stolici. Objektivní kontrola je jenom ku prospěchu kontrolovaného. To jsem i řekl na úvod kontrolujícím. Kontrolou listin nebyly zjištěny žádné nedostatky, které by znamenaly porušení ZVD.

Po obdržení kontrolního protokolu se ukázalo, že kontrolující i kontrolovaný si vykládají legislativu odlišně. Proto podal dražebník BFT Management, a.s. námitky dle kontrolního řádu, o kterých vždy rozhoduje přímý nadřízený kontrolujících. V tomto případě ředitelka OVDČR Ing. Zdeňka Niklasová. Všem je jasné, jaká byla její odpověď.

Mí kolegové i právníci mně kamarádsky radili, ať nemařím čas. I z OVDČR se ozvalo, že vlastně „kontrolní nález“ nemá charakter závažných porušení dražebníka, tedy, že se nic neděje. Přesto jsem podal stížnost přímo k rukám ministryně MMR Ing. Karle Šlechtové, která byla 3.4.2015 (jak jinak) zamítnuta. Chápu, že paní ministryně má jiné priority, než se zabývat situací, která je v oblasti provádění veřejných dražeb.

Mgr. Petr Znamenáček, ředitel odboru kontroly MMR, správně ve shora uvedeném zamítnutí poznamenal, že dle kontrolního řádu žádný opravný prostředek není. Výjimkou by bylo, pokud by MMR navrhlo příslušnému živnostenskému úřadu zahájit správní řízení s dražebníkem o odejmutí dražební koncese. Tam už by se mohl dražebník dopomoci u soudu.

Komora dražebníků ČR učinila dotaz na MMR, u kterých EDS byla provedena kontrola a s jakým výsledkem: Splňuje platnou legislativu / Splňuje platnou legislativu s výhradou / Nesplňuje platnou legislativu.

MMR na tento dotaz odpovědělo dopisem ze dne 9.6.2015, č.j. 19505/2015, kde cituji:  „K Vaší žádosti Vám sdělujeme, že informace není možné poskytnout v požadované formě, neboť v této podobě neexistují. Odbor veřejných dražeb a realitních činností je nevede a ani je není schopen ve Vámi požadovaném formátu zpracovat …“

Před několika týdny jsem měl osobní schůzku s Mgr. Ing. Kateřinou Arajmu, generální ředitelkou Úřadu pro zastupování státu ve věci majetkových (ÚZSVM). Hlavním tématem diskuze bylo transparentní zpeněžování majetku. Jako jednu z variant jsem navrhl elektronickou dražbu. Paní generální ředitelka mně odpověděla, že ÚZSVM vyhlásila veřejnou zakázku na dražebníka, ale že požaduje provádění kamenných dražeb. Byla totiž informována ing. Zdeňkou Niklasovou, ředitelkou OVDRČ, že žádný EDS nesplňuje platnou legislativu.

Na otázku „Jak se kontrolují dražby“, si může každý sám odpovědět. Nemohu si nevzpomenout na bývalého náměstka MMR Ing. Jiřího Vačkáře, který po mém osobním jednání s bývalým ministrem MMR Jiřím Čunkem prohlásil na počátku roku 2009, že OVD klidně zruší.

Nakonec ještě poučení pro dražebníky:  Pokud kontrola z MMR v kontrolním protokolu pouze konstatuje porušení ZVD nebo Vyhlášky, která nejsou závažná, nic nehrozí. Neztrácejte čas a věnujte se svému podnikání. I kontrolující musí vykazovat svoji činnost, když jsou placeni z našich daní“.

   RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR

Podílíte se také na přípravě novely zákona o veřejných dražbách? Odpověď na dotaz z Konkurzních novin

Jako dražební mohykán (místopředseda, později předseda České asociace dražebníků (ČAD), nyní předseda Komory dražebníků ČR – KDČR), který byl poprvé na MMR již na podzim v roce 2000, půl roku po účinnosti zákona o veřejných dražbách (zák. č. 26/2000 Sb. – ZVD), mám dlouholeté zkušenosti s přípravami mnoha novel tohoto zákona. Zažil jsem řadu setkání dražebníků, pracovních komisí či skupin organizovaných MMR, dokonce i výjezdní zasedání v Klánovicích s pohoštěním. Jediným výsledkem byla technická novela ZVD přijetím zák č.  315/2006 Sb.,  s účinností 1.9.2006. Po nastoupení současné ředitelky Odboru veřejných dražeb MMR ing. Zdeňky Niklasové v červnu 2007  jsem doufal, že se práce na novele ZVD opět rozeběhnou a dotáhne se naše snažení, zejména pak zavedení „anti pletichářských nástrojů“ a  e-dražeb do ZVD.  Od roku 2008 se konala pravidelná setkání vybraných dražebníků se zástupci MMR, s cílem formulovat základní principy novely ZVD. Protože nakonec jsme po dvou letech zjistili, že šlo pouze o jakousi hru ze strany MMR, které nedalo novelu ZVD ani do legislativního plánu, tedy vůbec s ní nepočítalo, dospěli jsme na ČAD k názoru, že se jedná pouze o plýtvání našeho času, i když úředníkům to nevadilo, bylo to v pracovní době a jsou placeni z našich daní.  Nakonec se nám to potvrdilo, protože zásadní novela, která implementovala e-dražby do ZVD, přišla mimo MMR, a to  poslaneckou iniciativou formou tzv. přílepku k novele občanského soudního řádu (OSŘ)  s účinností od 1.1.2013. V roce 2013 jsem osobně jednal s tehdejším předsedou Legislativního výboru PS ve věci nutnosti novely ZVD v souvislosti s přijetím nového Občanského zákoníku. I zde MMR zaspalo a na základě osobní iniciativy ing. Zdeňky Niklasové na jednání Ústavně právního výboru PS v květnu 2013, kde jsem byl i přítomen, byla domluvena další dílčí novela ZVD, která jenom rozvolnila podmínky pro provádění e-dražeb a zmocnila MMR k přijetí prováděcí vyhlášky k e-dražbám. Základní rozpory s novým občanským zákoníkem (OZ) a potřeby dražebního trhu zde nebyly řešeny. Další nadějí dražebníků bylo jmenování Mgr. Věry Jourové ministryní MMR v lednu 2014. Osobně jsem ministryni informoval o nutnosti novely ZVD a ona tento apel předala tehdejšímu náměstkovi MMR  Ing. Jiřímu Houdkovi. Došlo k několika jednáním s tímto náměstkem a výsledkem bylo (světe div se) ustanovení Pracovní skupiny pro novelizaci ZVD. Předsedkyní této Skupiny byla jmenována Ing. Zdeňka Niklasová, která si potom nechala od tohoto náměstka „posvětit“ nejenom Statut, který jsme kritizovali (jednání i informace ze Skupiny jsou neveřejné), ale i řadu nekompetentních členů (zástupce ANET – Asociace nezávislých expertů (www.aneex.cz), European Council od Real Estates (www.cepi-cei.eu), JH Partners, s.r.o. (www.vasmajetek.cz), avšak loajálních této předsedkyni. Není divu, že po mých „historických zkušenostech“ jsem přenechal místo zástupce v této Skupině členu představenstva KDČR Kamilu Stupkovi, aby jako dlouholetý a úspěšný dražebník z Ústí nad Labem si taky užil „ministerského vzduchu“. Komise a ředitelé odborů zůstávají, ministři a jejich náměstci odcházejí (na MMR je současná ministryně MMR ing. Karla Šlechtová již 15. ministrem od roku 2000, průměrná životnost ministra MMR je tedy cca 1 rok, náměstků zhruba poloviční). V listopadu 2014 skončil náměstek ing. Jiří Houdek a vystřídal ho náměstek Ing. Ondřej Votruba, který velmi podporoval aktivity KDČR, ale v březnu 2015 skončil. Dne 29.5.2015 byl do funkce náměstka ministryně MMR pro veřejné investování, kam patří i veřejné dražby, jmenován JUDr. Jan Blecha. Představenstvo KDČR rozhodlo, že se již práce výše uvedené Skupiny nebude účastnit, protože za rok její činnosti nic z ní kloudného nevypadlo.  Představenstvo KDČR se tak ztotožnila s mojí zkušeností, že po dobu „kralování dražební carevny“ není na MMR ochota k zásadní novele ZVD.  Ing. Zdeňka Niklasová bohužel (chápu ji, protože je bývalou obchodní ředitelkou Asociace realitních kanceláří), prosazuje spíše zájmy realitních kanceláří, než dražebníků. KDČR bude dále pokračovat v jednáních s poslanci, senátory a lídry politických stran, aby novela ZVD dostala politickou podporu. Bohužel v praxi začíná odklon od dražeb konaných dle ZVD, začínají být prováděny dle OZ (viz např. Prodej-dražbou.cz) nebo jsou nahrazovány aukcemi (např. Prodej-aukcí.cz).

Co byste ve stávajícím zákoně chtěl změnit?“  

Jak bylo výše podrobně uvedeno, po více než roční činnosti na MMR Skupiny pro novelu ZVD nebyly formulovány základní principy této novely ZVD, které by zejména zabezpečily transparentní zpeněžování majetků dlužníků a rozvoj dražebního trhu. Provádění veřejných dražeb dosáhlo v roce 2014 nejnižších hodnot od účinnosti ZVD 1.5.2000. Nedochází k rozvoji e-dražeb (podíl pouhých 20%), stále více se využívají „mimodražební“ metody zpeněžování majetku dlužníků. ČR je i povinna do února 2016 implementovat tzv. Hypoteční směrnici EU, která klade požadavek i na transparentní zpeněžování majetků dlužníků, což se bohužel v ČR často neděje. KDČR eviduje nárůst stížností dlužníků na zpeněžování majetku „pod cenou“. KDČR pro získání politické podpory novele ZVD zformulovala tyto základní principy:

1. Kompatibilita ZVD s ostatními právními předpisy: ZVD není v souladu a dokonce je i v rozporu s některými již platnými právními normami.   Jedná se zejména o zák. č. 254/2004 Sb., o omezení paleb v hotovosti, zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zák. č. 256/2013 Sb., katastrální zákon.

2. Implementace nástrojů proti pletichám a finančním podvodům: ZVD nemá žádné nástroje pro eliminaci pletich (vyjme e-dražeb, které jsou „pomlouvány“ pracovníky MMR, že umožňují pletichy ze strany dražebníků či provozovatelů těchto systémů, dokonce údajně je šířena i zpráva, že žádný z provozovaných elektronických dražebních systémů nesplňuje platnou legislativu). Do ZVD je třeba implementovat i opatření ke zvýšení bezpečnosti finančních operací na dražbě.

3. Vymezení dobrovolných a nedobrovolných dražeb:

Dle ZVD se za vlastníky považují i  insolvenční správci či notáři, kteří mají pouze právo zcizit předmět dražby. Navrhuje se, aby dražby dobrovolné byly konány výlučně na návrh vlastníků nebo subjektů., které mají právo hospodařit s předmětem dražby. V ostatních případech (navrhovatelem je pouze subjekt s právem zpeněžit předmět dražby  – insolvenční správce, notář, zástavní věřitel) by šlo o dražby nedobrovolné, jejichž průběh by byl zjednodušen.

4. Stanovení tarifní odměny dražebníka v nedobrovolné dražbě: Navrhuje se, aby v případě nedobrovolné dražby ZVD stanovil tarifní odměňování dražebníků, a to i s přihlédnutím k fixním nákladům, které musí dražebník v dražbě hradit. (mj. plnění informačních povinností na tzv. Centrální adrese www.centralniadresa.cz). Zabránilo by se i excesům, kdy dochází ke zpeněžování majetků dlužníků za nepřiměřeně vysoké náklady.

5. Zjednodušení konání dražby: ZVD ukládá dražebníkovi mnoho informačních povinnosti i v případě, že navrhovatelem je vlastník předmětu dražby. Dražebník je povinen mj. zasílat kompletní znění dražebních vyhlášek a dalších dokumentů na různé úřední desky, mnoha subjektům. Nejsou ani stanoveny formuláře pro plnění informačních povinností, jako je tomu např. při zadávání veřejných zakázek. Nákladné je i konání povinných dvou prohlídek v případě dražby věcí nemovitých aj.

6. Odstranění šikanózních důvodů pro upuštění od dražby: Často se často dlužník brání výkonu práva zástavního věřitele podáním návrhu na zahájení insolvenčního řízení, kde pouhé podání návrhu vede k povinnosti dražebníka upustit od dražby. Navrhuje se, aby bylo od dražby upuštěno až po usnesení soudu, kterým se zjišťuje úpadek dlužníka. Podobně je třeba přeformulovat i další ustanovení ZVD.

7. Sjednocení režimů konání dražeb v ČR: V zájmu transparentnosti zpeněžování dlužníků, mj. i dle shora uvedené Hypoteční směrnice, by bylo žádoucí informačně a procesně sjednotit provádění dražeb dle ZVD, OSŘ, OZ.

 

     RNDr. Jiří Bureš, Ph.D.

předseda Komory dražebníků ČR